最近、多くの都市が相次いで住宅購入政策を緩和し、今年第1四半期には60以上の都市が100以上の不動産コントロール政策を発表した。全体的に見ると、政策の緩和に力を入れ続け、速度は絶えず加速している。
政策の暖かい風が吹き荒れる中、市場の緩和予想が満たされ、不動産株債が暴騰した。3月15日-4月1日、不動産プレートは累計29.1%上昇し、A株を上昇した。香港株の不動産プレートも同様に目立っており、20%近く反発し、不動産債も全体的に強くなった。
3月の不動産業界の基本面は引き続き底を探り続け、販売側が弱体化し続け、信用側のリスク発酵の二重圧力に直面している。同時に土地市場の熱が下がる。
しかし、複数の証券会社は、現在と似た3つの歴史を振り返ると、今回の緩和期の下で、不動産プレートは依然として上昇動力があり、業界の曲がり角が到来すると考えている。
不動産株債暴騰
4月6日水曜日、清明节の休みの后の最初の取引日、A株の不动产は更に上升して潮を止めて、 Bright Real Estate Group Co.Limited(600708) China Enterprise Company Limited(600675) Nanjing Chixia Development Co.Ltd(600533) Beih-Property Co.Ltd(600791) China Wuyi Co.Ltd(000797) Cccg Real Estate Corporation Limited(000736) などの多株の上升が止まります。
香港株の不動産プレートも上昇を迎え、緑の景色の中国の不動産は30%を超え、広東海の置地は20%近く上昇し、禹洲グループ、佳兆業が美しく、華南城などの多株は10%を超えた。
不動産株が高騰すると同時に、不動産債が集団で暴騰した。「20龍制御04」は20%上昇し、「20正栄03」、「21龍制御02」、「18龍制御05」、「20龍制御01」、「16融創07」、「20金科02」、「20時代09」などの上昇幅はいずれも10%を超えた。
3月15日のロシアとウクライナの衝突が緩和されて以来、市場は修復の反発を迎え、不動産プレートが際立って、各プレートを上昇させた。3月15日-4月1日、国金不動産指数は29.1%上昇し、A株を上昇した。香港株の不動産プレートの反発は同じように明るく、19.9%上昇した。
不動産プレートの純資金流入は2位で、同時期のA株不動産プレートの純資金流入は27億元で、銀行プレートに次ぐ。
現在、改善政策の発表速度が加速し、市場は未来のさらなる政策緩和に強い予想を持っており、不動産プレートの表現も強くなっている。
基本面継続探底房企业绩缩水
不動産プレートは「熱い」と同時に、不動産の基本面は「冷たい」ことが続いている。
3月、不動産業界全体の低迷が続いており、販売側、信用側、土地市場などの多重圧力に直面している。
1、新築住宅の販売が引き続き下がる
中金証券は、開年以来、新築住宅の販売が下落し続け、現在は過去最低水準にあると指摘した。昨年4四半期以来、50の重点都市の周度高周波口径の新築住宅の販売面積は12月にやや反発したほか、他の月の下落幅はいずれも3割を超え、特に今年2月と3月には前年同期比の下落幅がそれぞれ-37%と-51%に達し、そのうち3月の週はいずれも1-2月の週に比べて引き分けた。前年同期比の下落幅も季節的な意味でも、新築住宅の販売は過去最低水準にある。
住民の住宅購入の見通しが重い。全国では2月に12300億人民元(前年同期-10%)の融資が新たに増加し、14500億人民元を予想している。住民の中長期に人民元貸付金-459億人民元(前年同期-111%)が新たに増加し、このデータが統計されて以来初めてマイナスとなり、住民の中長期貸付金の多くは住宅ローンであり、新付加価値はマイナスとなり、当月の返済貸付額が貸付額より大きく、住民の住宅購入意欲が低迷していることを示した。
2、百強住宅企業の販売下落幅が広がった
100強の住宅企業の販売下落幅は一致して広がり、業績は5割縮小した。100強の住宅企業の売上高は昨年9月以来、前年同期比の下落幅を-30%から-40%に維持し続けたが、開年後は明らかにさらに広がり、1、2、3月の下落幅はそれぞれ-41%、-47%、-53%に達した。累計で見ると、今年第1四半期の100強の住宅企業の販売額は前年同期比47%減少した。
3、土地市場の成約は依然として低迷している
China Securities Co.Ltd(601066) 証券は、土地市場の成約状況は依然として低迷していると指摘した。1-2月の不動産開発企業の累計土地成約代金は前年同期比-26.7%で、前年同期比の伸び率は2021年1-12月より29.5ポイント低下し、2021年12月の単月より22.5ポイント低下した。1-2月の不動産開発企業の累計土地購入面積は前年同期比-42.3%増で、前年同期比の伸び率は2021年1-12月より26.8ポイント低下し、2021年12月の単月より9.1ポイント低下した。
4、住宅企業側の資金圧力は依然として
Anhui Golden Seed Winery Co.Ltd(600199) 住宅企業債の発行量は減少し続けていると考えられています。4 Q 21と1 Q 22の住宅企業公開債券(中国信用債と海外債を含む)の発行金額はそれぞれ1174億元、1657億元で、それぞれ前年同期比-47.8%、-46.8%だった。主に2021年下半期に数社の住宅企業の海外債が相次いで違約した影響で、住宅企業の海外債の発行が難しくなった。
住宅企業の満期債券は依然として高位レベルにある。住宅企業の債務額は減少し続けているが、満期債権額は依然として高位にあり、20222024年の毎年平均レベルは6000億元で、そのうち2 Q 22、3 Q 22、4 Q 22の満期債券金額はそれぞれ1797億元、2175億元、1504億元である。現在、債務レベルは満期債券の金額をカバーすることができず、住宅企業の販売返済端の圧力が高まっている。2 Q 22の債務金額が1 Q 22レベルを維持すれば、住宅企業の満期債券は140億元の不足がある。
歴史を鑑に:歴史の3回の不動産政策の周期はどのように行きますか?
歴史を振り返ると、2014年以来の不動産プレートの表現は、2014年7月~2015年5月、2019年1月~3月、2020年6月~8月の3つの時期が特に注目に値すると考えられている。
1、2014年7月~2015年5月:不動産政策の全面的緩和
この期の不動産プレートは11カ月近く上昇し、184.45%上昇した。
この間のマクロと業界環境は、全体的に経済成長率が持続的に低下し、新着工と商品住宅販売が低迷し、投資成長率が徐々に低下している時期にある。
この相場は不動産業界の需要端政策の全面的な緩和から利益を得た。20142015年の経済成長率の持続的な下落、安定した成長圧力の持続的な増大、不動産在庫の持続的な蓄積を背景に、中央は不動産市場に対するコントロールを徐々に緩和している。2014年7月、住建部の態度は「在庫除去」が正式に不動産政策の主線になったことを示しており、その後、多くの部門が住宅ローンの頭金比率を下げ、不動産取引の税負担を下げるなどの政策を打ち出した。
2、2019年1月~2019年3月:レバレッジ除去後のマクロ経済安定レバレッジ
不動産プレートは3カ月連続で上昇し、31.85%上昇した。
この間のマクロと業界環境は、全体的に経済成長率の下落圧力が増大し、新着工面積の成長率が下落区間にあり、商品住宅の販売熱が低下し、土地の成約成長率がプラスからマイナスに転換する過程にある。
この相場はマクロ経済の安定したレバレッジの訴えから利益を得た。この時期のGDP成長率は2016年以来6.8%~7.0%の安定区間を下回り、安定成長圧力が上昇した。不動産政策を見ると、マクロ政策の転換に協力し、都市の施策空間がさらに開かれたため、2018年末から、広州、菏沢、珠海などが相次いで不動産コントロール政策を緩和し、不動産業界は「不動産は炒めない」という総基調の下で政策の境界緩和の空間が大きくなった。
3、2020年6月~2020年8月:疫病後の政策緩和効果が現れる
不動産プレートは3カ月連続で上昇し、15.79%上昇した。
この間のマクロと業界環境を観察すると、全体的に経済成長率が疫病の衝撃から回復し、新着工面積が低位でプラス成長し、商品住宅の販売熱が回復し、不動産投資の成長率が安定し、土地成約価格がプラス成長を維持する過程にある。
この相場は疫病後のマクロと業界政策全体の緩和から利益を得た。2020年上半期、COVID-19疫病の衝撃に対応するため、マクロ政策は緩和段階にあり、不動産業界の「不動産不動産不炒め」に対するコントロールには明らかなプラスコードは現れず、各地は都市の施策によって不動産政策を微調整した。中央銀行は2020年上半期に何度も基準を下げ、方向を定めて基準を下げるなどの手段を通じて市場に流動性を投入した。疫病が不動産販売、竣工交付リズムに与える影響に対応するため、需給の両端から不動産関連の利益政策を柔軟に打ち出し、業界の販売投資を安定させる。2020年下半期に3つの赤い線、住宅ローンの集中度管理制度などの政策が登場するにつれて、不動産のこの相場は終了した。
今立っています:政策の改善の予想の強化の曲がり角は結局到来します
最近、各地で不動産政策が密集し始め、購入制限、貸付制限などの政策の取り消しと緩和、プロジェクトの開発の加速、前売り資金の使用効率の向上、土地代金の支払い要求の低減、前売り条件の低減などが含まれている。
例えば、4月1日、衢州市は新政を発表し、同時に購入制限と販売制限政策を取り消した。秦皇島は4月2日に2017年の規制政策を廃止し、買収政策を取り消した。蘭州市は4月4日に通知を印刷し、通知内容は不動産企業の良性循環に何度も言及し、住宅購入需要、住宅企業の土地取得、ローンの面で支持している。
不完全な統計によると、3月以来、福州、鄭州、ハルビン、青島即墨、衢州、秦皇島、綿陽などが購入制限、販売制限などの制限措置を次々と開放してきた。第1四半期のデータを総合すると、中指研究院の不完全な統計によると、第1四半期に60余りの都市が不動産緩和政策を100回以上発表した。
現在の背景の下で、多くの証券会社が叫んで、多く見て!
Guolian Securities Co.Ltd(601456) は、安定した成長と過小評価値の二重触媒の下で、現在の不動産プレートには上昇動力があると考えている。不動産の現在のPBは過去10年間の9.28%の過小評価値の分位レベルにあり、政策の境界改善の下で、業界はデイビスのダブルクリックを迎える見込みだ。
China Securities Co.Ltd(601066) 証券は不動産業界の表現を全面的に見ており、将来の関連政策は引き続き緩和される見込みで、現在の不動産業界全体の推定値は依然として低いレベルにあり、プレートPBは2014年以来12.8%の歴史的な分位レベルにあると考えている。保利、万科を代表とするトップ企業の現在の推定値は、前述の3回の歴史相場の中で最高の推定値のレベルよりも大きな差がある。
Anhui Golden Seed Winery Co.Ltd(600199) 中長期的な支えがある背景の下で、緩和政策を打ち出して不動産市場を押し出すと、業界の曲がり角が来るに違いないと考えています。不動産業は国民経済の支柱産業として、その健全な発展と良性循環は2022年の中国GDPの5.5%の成長率を実現する重要な保障である。不動産業リスクがシステム的な金融リスクを引き起こすことを防止しなければならない。消費者の合理的な需要を満たし、民生を保障し、緩和政策を打ち出して業界の回復を促進する必要性が強い。
