不動産業界の深さ調整は続いている。
3月、疫病、経済などの要因に制約され、不動産市場の伝統的な「小陽春」は現れず、市場の下落傾向はかえって明らかになった。データによると、全国30の大中都市の商品住宅の成約面積は前年同期比49%減少し、主流の住宅企業の販売業績の減少幅は拡大している。
4月8日、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) ホールディングスが発表した「保利20212022年不動産業界白書」(以下「白書」と略称する)は、これまでとは異なり、この市場の下落は、短期、中長期の要素が重なり、総合発酵した結果であり、2021年第3四半期の信用が大幅に引き締められ、買い手の需要が萎縮し、自信が挫折し、予想が変わった。住宅価格の上昇の空間を閉鎖し、中古住宅市場をほぼ凍結させ、住宅交換チェーンを遮断した。
現在、信用の偏りを是正し、地方が安定し、合理的な需要を支持するなどの措置は、不動産市場の勢いが大いに沈んでいる下り態勢を転換することはできないが、不動産業界の基本面は変わっていない。
しかし、不動産業界の規模の増加はすでに予見可能な未来であり、「白書」は業界が「減量発展」の時代に入ると考えている。この過程で、時代の発展に適応する新しい発展モデルを模索することは、住宅企業が業界の潮流に立つ大きな重要な要素になるだろう。
業界規模トップ
2022年第1四半期が過ぎても、不動産業界が直面している情勢は楽観的ではない。 Boc International (China) Co.Ltd(601696) のデータによると、3月、追跡した46都市の新築住宅の成約面積は前月比で回復し、前年同期比49.1%減少し、2月より18.2ポイント拡大した。16都市の中古住宅の成約面積は前年同期比42%減少し、減少幅は前月より1.4ポイント拡大した。
「4月の販売は依然として低位で運行される見通しで、市場の底は第2四半期中下旬に到来するか、5、6月の成約は安定し、前年同期比の下落幅も縮小する見通しだ」と述べた。これらの機関は、「一、二線都市は率先して安定する見通しで、三、四線都市市場の安定回復には長い時間がかかる」としています。
現在、この業界の下落の起点は2021年である。政策の重ね合わせ効果により、業界の清算圧力に伴い、2021年下半期、市場は予想以上に下落した。
保利不動産の訪問データを見ると、2021年上半期の週度盤はいずれも80-100組、下半期の週度盤はいずれも50-60組を訪問し、断崖的な下落を示し、前月比38%減少し、前年同期比33%減少した。市場の信頼が深刻に不足している。
市場の表現から見ると、全国の商品住宅の販売面積を見ると、2021年上半期は前年同期比27%増加し、7月の単月は年内に初めてマイナスに転じ、下半期は前年同期比15%減少した。また、分譲住宅の販売平均価格は同年8月から明らかに下がり、12月の分譲住宅の販売平均価格は9512元/平方メートルで、年初より13.8%下がった。
同時期、住宅企業の売上高の減少幅はさらに明らかになった。克而瑞データによると、2021年7月、100強の住宅企業の単月販売業績はプラスからマイナスに転じ、単月の下落幅は前年同期比7%未満で、その後の下落幅は毎月拡大し、12月の単月の全口径売上高は前年同期比約35%下落した。このうち、トップ10の住宅企業の下半期の売上高は前年同期比28%減少した。
土地市場の下落傾向も同様に顕著である。「白書」のデータによると、1ロットの供給地に比べて、全国22都市の3ロットの土地譲渡金は47%下落し、流動撮影や中止譲渡率は19%に達し、平均割増率は2.3%にとどまり、地価は10002000元/平方メートル下落した。
それでも、2021年通年、全国の商品住宅の販売面積は17.9億平方メートルを実現し、売上高は18.2兆元に達し、高位を維持した。
業界の成長が頂点に達したことも業界の共通認識となっている。国家統計局のデータによると、2017年の全国の商品住宅の販売面積は16.94億平方メートルに達し、その後、この指標は基本的に安定し、20182020年の間に、それぞれ17.17億平方メートル、17.16億平方メートル、17.61億平方メートルで、前年同期の増加幅はそれぞれ1.3%、-0.1%、2.6%だった。
「今後、成約面積の大幅な突破は難しいと予想されているため、業界は成長のない時代に入った」。易居中国執行総裁の丁祖旭氏はこれまで明らかにした。旭輝取締役局の林中会長も、将来の不動産業の容量は10億+平方メートルの開発量、15兆+の取引量を維持すると予想している。
Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) は「白書」でさらに、住宅構造の変化、需要と新規供給の減少を考慮し、商品住宅市場は減量発展の時代に入ると考えている。
このうち、住宅保障システムのトップレベルの設計は明確で、「第14次5カ年計画」期間中、40の重点都市は650万軒の保障性賃貸住宅を新たに追加する計画で、新たに保障性賃貸住宅が新たに増加した住宅の供給総量に占める割合は30%以上に達するよう努力している。
浙江などの多くの省の住宅「十四五」計画によると、「十四五」の住宅供給面積は「十三五」とほぼ横ばいだ。「保障賃貸住宅の割合が増加し、商品住宅の割合が減少し、商品住宅の規模が減量時代に入った」。「白書」によると。
都市化は依然として高速を推進する
目の前の困難は重いが、業界が未来を失ったという意味ではない。実際、不動産業界は中国経済の柱産業としての本質はまだ変わっていないが、安定した成長、内需拡大の重要な力である。
億翰智庫首席研究員の張化東氏は第一財経に対し、不動産と社会消費の関係は促進の関係であり、不動産の後市場が長いため、C端消費に対する牽引作用は非常に明らかで、特に建築建材、家庭装飾、家電など、自動車などの業界で明らかな牽引作用があると述べた。
「白書」のデータによると、2021年の全国の中古住宅の合計売上高は23兆元を超え、同時に住宅消費が牽引した一連の関連消費のうち、家具業界の規模は8000億元を超え、家電業界の規模は1.7兆元を超えた。
経済への貢献から見ると、2021年の不動産業の増加額は7兆7600億元、GDPへの貢献率は6.8%で、不動産上下流に関わる50以上の業界の増加値を合計すると、GDP成長への貢献率は20%に近い。
このように見ると、住民の住宅消費を十分に解放することによって、不動産業界は膨大な内需市場を形成することができ、「内循環、二循環の新しい構造」を構築するために重要な支えを提供することができる。
不動産業界自体から見ると、その基本面も変わっていない。業界内では、合理的な住宅需要は依然として業界に十分な支えがあると考えている。
全体的に見ると、2021年の中国の常住人口の都市化率は64.72%だったが、中国社会科学院の予想によると、「十四五」期間中、都市化のプロセスは依然として高速に推進され、三五年後に安定した発展段階に入り、都市化率のピーク率は75%~80%の間に現れるだろう。
このうち、基本面の良い大中都市は、人口、産業が集積し、都市のライフサイクルが向上し、不動産市場は依然として長期的に存在し、需要量は依然として拡大している。
「白書」によると、需要の拡大は同時に旺盛な都市建設需要をもたらした。対外的には、高速鉄道のノード都市、総合交通の中枢を構築するには、資源を十分に動員し、基礎建設をしっかりと行う必要がある。
需要面では、人口が流入する都市は、旺盛になったばかりだ。2020年の中国の流動人口は3億7600万人に達し、2010年より70%増加し、上海、深センなどの流動人口は千万人を超え、北京、広州、成都などの流動人口は800万人を超えた。人口の交錯流動は、持続的で大量の剛性住宅需要を生むだろう。
同時に、公有住宅、適房、自建住宅などの住宅居住者による置換需要、2000年末までに100億平方メートル近く建設された古い住宅による改善性需要、家庭の小型化、適老化需要など、持続的に釈放される空間がある。
新市民が新たな需要を生み出す
チャンスは依然としてあって、住宅企業はその中の主体として、過去の粗放式の“三高”のモードを振り切って、高品質の発展はまたどれらの道がありますか?
伝統的な住宅物産の面では、「白書」は、人口の高成長の高レベル都市に焦点を当てるには、これらの市場の商品住宅の成約靭性が強く、変動が小さいと提案した。同時に、地域内の有効な市場に焦点を当てなければならない。同時に、地域内の住宅消費の違いを細かく検討し、需要と顧客の需要のマッチングに焦点を当てる。
経営性不動産について、「白書」は、過去に住宅で商業を支援し、販売フィードバックで経営する論理も適切ではなく、成熟した利益モデルを模索し、「不動産思考」から抜け出すことが肝心だと考えている。
実際、多くの開発者は経営的な不動産で良い成績を収めた。61のデパートを持つ龍湖は、2021年の賃貸料収入が前年同期比40%増の81.5億元に達し、賃貸率は97%の高位を維持した。恒隆地産傘下の上海恒隆広場は贅沢路線に焦点を当て、20202021年の疫病期間中に15%を超える高水準賃貸料の年間上昇幅を実現した。
それ以外に、保障性賃貸住宅はある程度商品住宅の供給を占めているが、 Shenzhen New Industries Biomedical Engineering Co.Ltd(300832) 、新業態、新モデルの急速な発展の下で、ますます多くの柔軟な就業人口が実際に賃貸市場に十分な需要をもたらした。
統計局のデータによると、2021年、中国の柔軟な就業人員の規模はすでに2億人に達し、IT技術、ネット有名人、アナウンサー、外食騎手などが含まれている。この部分の流動性が大きく、若いグループにとって、賃貸住宅はより一般的な選択となっている。
「白書」のデータによると、現在の北京、上海の常住人口はそれぞれ約2189万人、2487万人だが、実際の管理人口はいずれも3000万人を超え、広州、深センの実際の管理人口は2200万人を超え、常住人口300万人、400万人を超えている。
新市民、青年などの住宅困難層の住宅問題を解決し、保障的な賃貸住宅を発展させることも「十四五」期間の重要な任務となっている。
2022年3月、銀保監会の郭樹清主席は、「新市民は都市部に住んでいるが、まだ戸籍がない人や、戸籍を取得して2年足らず、3年足らずの人たちは、「この人口は3億人余りで、安住楽業、就業創業、賃貸住宅購入、子供の登校、老人養老などの実際の需要に直面している」と指摘した。
このような膨大な新市民の住宅需要は、賃貸住宅の発展を住宅企業の探求に値する新しいモデルに促した。
「白書」は、政策的な賃貸住宅の推進速度が速く、経路とビジネスモデルが基本的にはっきりしていると指摘した。政策は前端譲渡地価、棚卸し在庫を通じて、建設と運営の一環で補助金を提供し、全体のEBITDAを高め、後端を公募REITsに組み入れて脱退を実現し、建設管理の後退を融通する政策閉ループを形成した。
「住建部が発表したデータによると、2022年に240万軒の保障賃貸住宅を新たに調達する。上記の報告書によると。
すでに民営住宅企業がこの方面で動いている。碧桂園管理層は、「同時に、科学技術の知恵を通じて建設され、保障住宅の建設に深く入り込み、管理を通じて建設され、EPCモデルを通じて、科学技術の知恵を通じて建設された競争力を通じて、国有企業と地方政府、さらには中央企業と協力して保障住宅の建設を行いたい」と述べた。
