報告本文
引用: 2021年11月以来、国有企業の不動産を核心とする「安定成長」はずっと私たちが重点的に推薦した方向であり、今まで超過収益が著しい。最近、不動産政策が拡大し続けるにつれて、不動産プレートはシステム的な上昇を迎えている。現在の市場は、今回の不動産相場がどの程度演じられ、その後の上昇の持続性に注目している。そのため、本報告書は歴史上の4回の不動産緩和周期の下で不動産株相場の演繹状況を系統的に再盤し、投資家の参考に供した。
A株は2008年、2012年、2014年、2018年の4回の不動産緩和相場を記録した。 この4回の相場が発生した時代背景はそれぞれ異なり、不動産株の演繹リズムもやや異なるが、似たような演繹論理が含まれている。四輪地産株の相場を再開することで、私たちは以下の質問に答えることを目的としています。
第一に、歴史的に見ると、不動産コントロール政策はどのように緩和されていますか?政策緩和の異なる段階の不動産株の表現はどうですか。最近、各地の政策が缓和され、今回の不动产缓和政策はどのような段阶まで演じられていますか?
第二に、歴史から見ると、不動産株の相場はどのように演じられていますか。主にどのような要因で駆動されますか?不動産相場が終わる信号は何ですか?地産株は昨年末以来著しい超過収益を得ており、最近は加速的な上昇を迎えているが、今後、今回の地産相場の持続性を見てはどうか。
第三に、歴輪不動産相場の中で、国有企業VS民間企業、誰がもっと優れていますか?昨年末以来、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) を代表とする中央企業の不動産トップが民間企業の不動産に勝ったが、その後はどのように演じられるのだろうか。
7 第1ラウンド:2008年9月から2009年6月まで
今回の地産株相場は2008年9月に始まり、2009年6月末に終了し、期間の上昇幅は137.1%、超過収益は74.0%だった。今回の地産株相場は2つの段階を経験した:
第一段階(2008年9月から2008年12月まで): 中央と各地の政策緩和+基本面は依然として悪化しており、不動産株は大皿より先に底を築き、大皿に対して著しい超過収益があるが、絶対収益は明らかではない。
第2段階(2009年1月から2009年6月): 政策は緩和+基本面改善を続け、不動産株はデイビスダブルクリック相場を迎えた。7月の不動産コントロールの引き締めの影響で、今回の不動産株の上昇相場は終了した。
11、2008.9-200812:政策開放緩和、不動産は大皿より先に底を築く
2008 年中以来、米国のサブプライムローン危機の蔓延が深まるにつれて、中央銀行の金融政策は徐々に緩和されてきた。 中央銀行は「経済の安定した比較的速い発展を維持し、物価の上昇をコントロールしなければならない」という要求に基づき、2008年7月から中央銀行手形の発行規模と頻度を徐々に削減し、年間新規貸付の予想目標を4兆元以上に引き上げ、金融機関の貸付総量の拡大を指導した。2008年9月から2008年末まで、人民銀行は預金貸付基準金利を5回連続で引き下げ、預金準備率を4回引き下げた。
「四兆計画」の登場は、緩和政策のさらなる拡大を示している。 2008年11月5日国常会は国10条を提出し、成長促進目標を確定し、2年以内に4兆元を投資して経済回復を牽引する計画だ。その後、中央銀行は11月11日、金融機関の信用計画に対する厳しい制約を明確に取り消し、経済成長を確保し、市場の信頼を安定させる信号を解放した。11月28日、政治局会議はさらに「成長を保ち、内需を拡大し、構造を調整する」ことを次の年の経済活動の主な任務に定め、積極的な財政政策と適度な緩和金融政策の継続を要求した。
不動産政策については、2008年9月から、不動産コントロール政策が急速に緩和された。 2008年7月、長沙は頭金の割合を下げ、9月、西安政府は住宅購入補助金に力を入れ、各地の政策は続々と緩和された。9月に中央銀行が金利を引き下げて以来、中央の不動産政策は緩和された。10月17日、国はよく「住宅取引の税金を下げ、住民の住宅購入を支持する」と提案した。10月22日、中央銀行は迅速に頭金比率、住宅ローン、積立金ローン金利の引き下げを発表した。10月22日、国税局は契約税を1%に引き下げ、住宅消費を刺激すると発表した。12月21日、国務院弁公庁は「不動産市場の健全な発展促進に関する若干の意見」を発表し、営業税の免除基準を引き下げた。
しかし、当時の地産株の基本面は悪化し続けていた。 マクロレベルでは、9月に中央銀行の金融政策が転換し始めたにもかかわらず、通貨供給の伸び率は依然として減速しており、特にM 1の伸び率は大幅に低下し、GDPの伸び率など多くの指標は経済が依然として下落していることを示している。業界レベルでは、前回の強いコントロールの背景の下で、08年9-12月の不動産は依然として冷え込み、不動産販売データも悪化し続け、中古住宅価格は依然としてマイナス成長を続けている。
政策はすでに緩和+不動産の基本面の悪化の組み合わせの下で、政策に対してもっと敏感な不動産プレートは大皿をリードして2ヶ月で底を築き、著しい超過収益を得たが、この段階の絶対収益は明らかではない。 2008年7月の中央銀行の金融政策の境界が緩んで以来、万得全Aはわずかな反発しか現れず、「4兆元計画」が発表されるまで、市場全体は依然として下落した。しかし、「4兆元計画」が発表される前に、中央は不動産の緩和政策を次々と打ち出した。例えば、7月以来、都市が緩和し始め、10月に中央銀行が頭金の割合と住宅ローンの金利を下げ、市場が不動産に対する悲観的な予想を徐々に修復してきた。9月16日に中央銀行が金利引き下げ確認政策が正式に緩和に転向したことを発表した後、不動産は下落を終え、底打ち振動を主とし、12月末現在、不動産プレート区間の下落幅は4.65%上昇し、市場の14.2%に勝った。また、不動産チェーンの建材、軽工業、家電プレートはそれぞれ10.1%、-13.4%、2.9%上昇した。また、2008 Q 2以来、公募基金はこれまで過度に投げ売りされていた不動産プレートを増倉し始めた。
異なる住宅企業の表現から見ると、「万保招金」などのトップ不動産株は政策が急速で大幅に緩和され、区間が17.4%を超えた。
同期の国有企業の不動産は5.7%上昇し、非国有性の不動産株はかえって5.7%下落した。
12、2009.1-2009.7:基本面改善、不動産株はデイビスダブルクリック を迎えた
2009年、中国は極度に緩和された通貨と信用環境を維持し、中国経済の回復を触媒した。 2009年の金融機関の人民元貸付金は9.6兆元近く増加し、増加幅は2倍に近く、そのうち、2009年の住民の中長期貸付金はさらに3.8倍を超え、M 1とM 2も前年同期比で上り通路に戻った。「4兆元計画」の刺激の下で、基礎建設は経済の重要な安定器となり、年間の基礎建設投資の伸び率は42.16%増加し、GDPの伸び率の回復を牽引した。
同時に、不動産コントロール政策も緩和構造を維持している。 2009年1月3日、四大行は2008年10月27日までに基準金利0.85倍の優遇、不良信用記録のない良質な顧客を実行すれば、原則として7割引の優遇金利を申請できると発表した。2月13日、建設部は「住宅保障司の2009年の仕事の構想」を発表し、公共賃貸住宅の建設の発展に力を入れた。3月16日、政府活動報告書は住宅保障システムの構築を提案した。4月16日、国は住宅などの大口消費を安定させることを提案し、5月25日、国務院は「固定資産投資プロジェクトの資本金比率の調整に関する通知」を発表し、保障住宅と一般商品住宅プロジェクトの最低資本金比率を20%に引き下げ、他の不動産開発プロジェクトの最低資本金比率を30%に引き下げた。
2009年初め以来、政策刺激は不動産の各段階を急速に回復させ、住宅企業の利益は大幅な改善を迎えた。 2009年1月、70都市の住宅価格は前月比-0.1%に縮小し、3月に正転し、2月には住宅販売は前年同期比正転し、3月以来、不動産開発投資は累計前年同期比回復し、4月には土地購入面積は前年同期比底反発した。同時に、不動産企業の利益は改善を迎え、売上高は前年同期比、利益の伸び率は2009 Q 1で底を打ち、不動産株の相場に強い基本面の支えを提供した。
政策緩和の基本面が改善され、2009年の不動産株相場は主な上昇波を迎え、デイビスはダブルクリックして著しい超過収益を得た。 業界と企業の基本面の利益は改善して、不動産のコントロールが緩和の基調を維持することを重ねて、不動産のプレートは評価値と利益の両方の上昇を迎えます。09年初めから09年6月末まで、不動産プレートは124.6%上昇し、市場が得た49.8%の超過収益に対し、PBの推定値は2倍から4倍に上昇した。不動産チェーンの建材、軽工業、家電プレートはそれぞれ83.5%、62.7%、67.9%上昇した。
それと同時に、公募基金は2009年上半期に不動産プレートを大幅に追加し、配置割合は2009 Q 2で15%の倉庫位の高位に達した。 2008 Q 3-2009 Q 2では、アクティブな株式ファンドが不動産プレートを追加し続け、配置割合は4.9%から14.9%に上昇した。
異なる住宅企業の表現から見ると、この段階では民間企業類の不動産株の表現がよりよく、上昇幅は137.4%に達し、同時期の国有企業の不動産株(117.6%)と「万保招金」(125.8%)に小幅に勝った。 実際、2008年12月以来、不動産国有企業/民間企業の不動産比は下落し続けている。
ビル市のコントロール政策が引き締まるにつれて、不動産株は2009年7月から下落し始めた。 6月19日、銀監会は「住宅ローンリスク管理のさらなる強化に関する通知」を発表し、2軒の住宅ローン政策を引き締めることを目的としている。8月21日、国土資源部は「地方政府に建設用地の承認後の監督管理を強化し、承認されていない、承認されていない、徴収されていない、供給されていない、使用されていないなどの現象の発生を確実に予防し、防止し、買いだめ行為を厳しく取り締まるよう求めた」と要求した。12月24日、国はよく「国四条」を公布し、「住宅価格の急速な上昇を抑制する」ことを明確に表明した。一方、70大中都市の中古住宅価格は2009年上半期に急速に上昇し、2009年6月には前月比1.1%に上昇した後、頂点に達した後も下落し始めた。金融政策と不動産市場のコントロールの境界が引き締まるにつれて、不動産株は2009年7月に下落し始め、今回の不動産相場は終わった。
2 第2ラウンド:2012年1月から2013年1月まで
今回の地産株相場は2012年1月に始まり、2013年1月末に終了し、期間の上昇幅は34.4%、超過収益は24.4%だった。今回の地産株相場は2つの段階を経験した:
第一段階(2012年1月から2012年7月上旬): コントロール政策が緩み、基本面の境界改善を重ね、不動産プレートの絶対と超過収益が著しい。
第2段階(2012年10月中下旬から2013年1月末): 政策の境界は引き締まっているが、基本面は改善され、不動産株は依然として大皿をリードして2ヶ月で底を打ち、超過収益を得た。13年2月、「国五条」が公布され、不動産コントロールが著しく引き締められ、基本面の境界を重ねて下落し、今回の不動産相場の終結を宣言した。
21、2012.1-2012.7:政策緩和、不動産株独立相場
中国の政策の境界が引き締められ、「4兆元計画」の刺激効果が弱まり、海外の欧州債危機の影響を重ね、2011年下半期以来、経済の下落圧力が大きい。 2011年3、4四半期の実質GDP成長率は10%以下に下落し、下落を続けた。
経済の下落に対応するため、中央政策は全面的に緩和に転向した。 2011年11月30日、中央銀行は預金準備率を0.5ポイント引き下げ、新たな緩和サイクルを開始すると発表した。12月の政治局会議の政策に対する調整は、これまでの「インフレ予想の管理、経済構造の調整、経済の安定した比較的速い発展の維持」から「経済の安定した比較的速い発展の維持、経済構造の調整、インフレ予想の管理の3つの関係」に転換し、経済成長をより核心的な位置に置いた。2012年4月から5月にかけて、国は「内需拡大」、「安定成長をより重要な位置に置く」などの表現を連続的に提出し、2月と5月に2回連続で基準を下げ、6月と7月に2回連続で金利を下げ、流動性の安定した経済を解放した。政策の境界緩和は社融を前年同期比で安定させ、徐々に回復させ、M 1、M 2も前年同期比で回復した。
不動産政策の面では、一部の都市が率先してコントロールを緩和し、後続の中央がコントロールを緩和した。 11年10月、南京住宅積立金の個人貸付額は最高20万元から30万元に引き上げられた。12年2月、中央銀行は金融市場工作座談会で「初住宅購入家庭の融資需要を満たす」ことを提案し、2月、中央銀行金融工作座談会は「保障性安居工事と一般商品住宅建設への支持を強化し、初住宅購入家庭の融資需要を満たす」ことを提案し、中央は不動産コントロールの表現を緩和し、3月の政府工作報告は「商品住宅の供給増加を促進する」ことを提出した。
中央の不動産管理の緩和に伴い、南京、上海、北京、蘇州など多くの都市が需要端のコントロールを緩和している。
政策の転換は不動産市場の需要端を急速に回復させ、基本面で改善を迎えた。 この段階で中国経済全体は下行期にあるにもかかわらず、政策のコントロールが緩んだ影響を受けて、不動産需要が改善され、販売データは2012年初めから底をついて反発し、商品住宅の販売面積の累計成長率は12年初めの-14%から13年初めの49.5%に回復し、70都市の住宅価格の月環比も2011年12月から上行通路に戻り、2012年6月に正転した。また、不動産企業の累計帰母純利益の伸び率も2012 Q 1から底をつき、-9%から2012 Q 2の4%に上昇した。
この段階のマクロと不動産政策の緩和は、基本面の境界改善を重ね、不動産プレートの絶対収益と超過収益が著しい。 政策の境界緩和触媒市場は2012年初めに上昇したが、緩和の力が大きくなく、流動性が依然として緊迫しているため、年初の経済が小幅に反発した後も下落し続け、3月から5月にかけて大皿は揺れに陥り、その後もさらに下落した。不動産株については、2010年の「国四条」と2011年初めの「国八条」に比べて、2011年末以来の不動産コントロールの緩みは「干ばつと甘霖」と呼ばれ、市場の不動産業界に対する極度の悲観的な予想は急速に修復された。不動産株は2012年初めから大皿に勝ち続け、利益と評価が同時に上昇した。7月9日現在、不動産プレートは25.2%上昇し、業界の上昇幅の首位を占め、同期の万得全Aの1.6%の上昇幅をはるかに超え、PBは1.7倍から2.1倍に修復された。不動産チェーンの建材、軽工業製造、家電プレートの下落幅はそれぞれ-6.88%、-3.7%、7.22%で、不動産株に及ばない。機構資金も不動産プレートを増配し、2012年前の2四半期、公募基金の不動産倉庫は12.12%の歴史的な高位に急上昇した。
異なる住宅企業の表現から見ると、この段階では、政策の緩和+基本面の改善から利益を得て、「万保招金」が上昇を加速させ、下落幅は43.4%に達し、不動産国有企業(26.7%)を上回って非国有不動産株(18.2%)に勝った。 2012年1-3月、民間企業の不動産株の表現はもっと優れているが、政策のコントロールが緩むにつれて、資金がトップ、国有不動産企業に流入し始め、不動産国有企業/民間企業の比値は低点の0.95から1.1以上に上昇した。
22、2012102013.1:政策は引き締められているが、基本面は強く、不動産株が勝っている
2012年7月末、中央の不動産に対するコントロール政策は緊迫しており、市場は「風声鶴騒」であり、不動産プレートは段階的な回復に遭遇した。 7月24日、国務院は7月下旬から16の省(市)に対して国務院不動産市場のコントロール政策措置の状況を貫徹・実行することを決定したと発表した。監督・調査の重点は住宅購入制限措置の実行状況、差別化住宅信用政策の実行状況、住宅用地の供給と管理状況、税収政策の実行と徴収・管理状況を検査することである。7月27日、銀監会の年中監督管理工作会議で、国家不動産コントロール政策を断固として貫徹・実行し、不動産ローンのリスク防止・コントロールを引き続き強化し、不動産信託のリスク管理を強化すると表明した。9月27日、国土資源部、住建部は「不動産用地のさらなる強化と建設管理のコントロールに関する通知」を発表した。この影響で、7月9日-10月17日、不動産業界は15.6%下落した。
しかし、政策の引き締めは基本面に対するマイナスの影響は相対的に限られており、前期の緩和は不動産投資を安定させ、中古住宅価格はプラス成長に戻った。 2012年6月、70大中都市の中古住宅価格は前月比で正転し、7月の不動産投資は安定し、9月から反発し始めた。8-9月の不動産販売は依然として上昇傾向を維持している。同時に、不動産プレートの帰母純利益の伸び率も2012 Q 3-Q 4で上昇を加速させた。
10月中旬以来、基本面は改善を続け、感情を重ねて修復し、不動産株が大皿をリードして2カ月ぶりに底をついて反発した。 業界の基本面と企業の利益改善は不動産相場に分子端の支持を提供する。8-10月に発表された7-9月の不動産開発投資データは底をつき、11月からさらに回復し、中古住宅価格が12月から上昇傾向に戻った。13年1月末現在、不動産プレートのデイビスがダブルクリックし、区間は24.6%上昇し、相対的に万得全Aの収益は12.7%だった。不動産チェーンの建材、軽工業紡績、家電プレートはそれぞれ17.9%、10.6%、19.2%上昇した。
それと同時に、公募基金は2012年第4四半期に不動産プレートを大幅に追加し、配置割合は2012 Q 4で12.8%の倉庫位の高位に達した。 第4四半期の公募基金は不動産プレートに還流し、倉庫は2012 Q 3の9.2%から2012 Q 4の12.8%に上昇した。
異なる住宅企業の表現から見ると、「万保招金」などの国有不動産企業の表現は民間企業より優れている。 「万保招金」などの不動産国有企業は引き続き優位を占め、非国有不動産株に勝った。
「国五条」が公布されたことは、不動産コントロールが著しく引き締まっていることを示しており、基本面の境界を重ねて下落し、今回の不動産相場の終結を宣言している。 2013年2月、国は「投機投資性住宅購入を断固として抑制し、商品住宅の購入制限措置を厳格に実行する」と提案した。その後、3月、国務院は購入制限区域が都市のすべての行政区域をカバーすべきであることを要求し、購入制限住宅のタイプはすべての新築商品住宅と中古住宅を含むべきである。「新国5条」の指導の下で、ホットスポット都市は迅速にコントロール細則を公布し、例えば北京が購入制限に力を入れ、上海、杭州などの都市は積立金貸付政策を引き締め、貸付の敷居を高めた。5月24日、発改委員会は不動産税改革を推進し、個人住宅不動産税改革の試行範囲を拡大し、不動産税立法を加速させることを要求した。同時に、コントロール政策の引き締めは業界の基本面に急速に反映され、2013年2月以来、不動産投資、商品住宅販売、中古住宅価格はいずれも下り通路に入った。
3、第3ラウンド:2014年7月から2016年2月まで
今回の地産株相場は2014年7月に始まり、2016年2月末に終了し、期間の上昇幅は79.3%で、超過収益は31.3%だった。今回の地産株相場は2つの段階を経験した:
第一段階(2014年7月から2015年初め): 通貨と信用緩和が徐々に実施され、政策監督管理が緩和され、不動産の基本面が下落しても、金融不動産牽引指数は上昇を加速させた。
第2段階(2015年6月中旬から2016年2月末): 政策は緩和を維持し、業界の基本面と企業の利益は改善し、評価価格比が相対的に高く、不動産株に著しい超過収益をもたらした。2016年3月以来、人気都市は規制を強化し、不動産販売が冷え込み、今回の不動産牛市が終了した。
31、2014.7-2015.1:不動産コントロールが全面的に緩和され、不動産が上昇した
2014年初頭以来、経済の下落圧力が増大するにつれて、政策は徐々に転換してきた。 2012年末に経済が「軟着陸」を実現し、その後も「L」形の探査が続いて色あせた。2013年通年の金融政策は強い定力を維持し、年中「銭荒」後、社会融和の伸び率は急速に下落し始め、企業の融資状況は悪化した。2013年第4四半期までに、中国経済の下落圧力は再び増大し、企業の利益は下落し始めた。2013年12月13日、経済工作会議は「経済運営に下り圧力がある」と定調し、経済工作に「安定の中で前進を求め、改革・革新を堅持する」ことを要求した。
14年4月以来、中国の金融政策は徐々に緩和されている。 2014年4月22日、中央銀行は県域農村商業銀行の人民元預金準備率を2ポイント引き下げ、県域農村協力銀行の人民元預金準備率を0.5ポイント引き下げたと発表した。4月23日、中央銀行は支店で信用資産の質押試験を行うと発表した。政策がパナソニックに転換し、社融は2014年4月から安定した。その後、景気回復が予想に及ばなかったため、政策緩和は拡大を続けた。9月、中央銀行はMLFを創設し、5000億ドルの中期基礎通貨を市場に投入し、「住宅金融サービスのさらなる強化に関する通知」を発表し、貸付制限の緩和を明確に要求した。その後、頭金の割合も何度も引き下げられた。2014年10月中旬、PSLは実際に投入を開始した。2014年末、金融政策は全面的な緩和に転換し、11月21日、中央銀行は翌日、預金貸付基準金利を0.25ポイントと0.4ポイント引き下げると発表した。
不動産政策の面では、地方から中央まで、不動産コントロールは次第に全面的な緩和に変わった。 2014年3月、両会は初めて「双方向コントロール」を提出した後、各地域は徐々に購入制限を緩和した。4月、南寧は一部の地域で購入を制限した。6月、フフホトは注文制限を取り消した。7月10日、済南市は全面的に購入制限を取り消した。その後、9月末現在、蘇州、西安など30余りの都市が購入制限政策を開放した。9月30日、中央銀行と銀監会は「住宅金融サービスのさらなる強化に関する通知」(930新政)を発表し、最初の住宅ローン金利の下限を下げ、2軒のスイートルームに「ローンを認めない」という定義基準を再起動し、全国レベルの不動産が全面的に緩和されたことを示した。
しかし、政策の急速な緩和は直ちに不動産の基本面に反映されていない。 の販売面では、住宅購入制限の緩和は不動産市場の冷え込みの現状を直接転換していない。不動産の高在庫などの問題で、商品住宅の販売面積は累計前年同期比2015年5月までマイナス成長区間にある。価格面では、不動産価格は2014年5月から下落し、2015年4月になってようやくプラス成長に戻った。投資面では、不動産開発投資と土地購入面積の伸び率は依然として下り通路にあり、住宅企業の土地取得意欲が弱いことを指している。
基本面はまだ改善されていないが、金融緩和は徐々に実施され、政策監督管理の緩和が重なり、不動産や金融牽引指数の上昇が加速している。 2014年7-9月から多くの都市が相次いで購入制限政策を緩和し、9月末の「930新政」の登場まで、市場はついに中央が不動産を緩和する決意と態度を信じた。2014年7月中旬から不動産は上昇を続け、著しい絶対収益と超過収益を得た。2014年7月から2015年1月5日まで、不動産プレート区間は71.6%上昇し、万得全A 16.6 pctに勝った。不動産評価も大幅に上昇し、大部分の不動産株価の上昇幅に貢献した。不動産チェーンの建材、軽工業、家電プレートはそれぞれ48.4%、20.7%、37.1%上昇した。2014 Q 4アクティブ株式ファンドの単四半期の倉庫付き不動産プレートは6.72 pctを超えた。
異なる住宅企業の表現から見ると、市場は最も「万保招金」を好んでおり、区間の上昇幅は95%を超え、同期の国有企業不動産(79.7%)と民間企業不動産(70.1%)を上回った。 相場のスタート当初、7-9月、コントロールが地方レベルにとどまっていることが多いため、市場は依然として「信を疑われている」。しかし、「930新政」の公布に伴い、政策が明確に緩和された背景には、「万保招金」の上昇幅が拡大し始めた。
その後、2015年初めから年中まで、A株は「レバレッジ牛」を迎え、不動産プレートは絶対収益しかなく、万ドルを走ってAを得た。 2015年、中央銀行はまた5回連続で金利引き下げ、5回の引き下げ(2回の方向性引き下げを含む)を実施した。市場の流動性環境に余裕があり、レバレッジ資金が入場を加速させ、A株市場の上昇を加速させた。金融不動産は2015年1月に調整が完了した後、再び上昇を迎え、中央銀行が2015年3月に住宅ローンの頭金比率を下げたとしても、市場の主線はTMTなどの成長プレートに転向している。
32、2015.6-2016.2:政策は緩和を維持し、基本面の改善を重ね、不動産株の下落に抵抗する
2015年中から2016年初めまで、金融政策は緩和の基調を続けてきた。 2015年6月28日、中央銀行は基準を下げ、金利を下げた。中央銀行はまた8月26日に25 bpの金利を下げた。10月24日、中央銀行は再び1年間の預金貸付基準金利を引き下げ、引き下げを実施した。2016年3月1日、中央銀行は金融機関の預金準備率50 bpを再び引き下げた。緩和政策の持続的なプラスは、2015年6月に社会融和の伸び率を回復させた。
不動産政策では、政府が全面的に緩和した政策基調を維持している。 2015年8月27日、住建部、中央銀行と財政部は積立金の最低頭金比率を30%から20%に下げることを提案し、同日、6部委員会は「不動産市場の外資参入と管理に関する政策の調整に関する通知」を発表し、外資の中国不動産投資を緩和した。9月24日、中央銀行と銀監会はファーストスイートルームの最低頭金比率を25%に引き下げた。11月30日、国務院は積立金政策を緩和した。2016年2月1日、中央銀行は第1スイートルームの頭金比率をさらに20%に引き下げ、第2スイートルームの頭金比率を全面的に30%に引き下げた。
中央と地方の全面的なリラックスの下で、家屋の需要端は改善して、ビル市を次第に暖かくして、更に企業の利益の改善を牽引します。 2015年3月以来、住宅価格は回復し始め、販売は回復し始め、4月70大中都市の住宅価格は前月比マイナスからプラスに転換し、6月の商品住宅の販売面積と売上高は累計前年同期比プラスに転換した。一方、不動産プレートの売上高と帰母純利益の伸び率も2015 Q 1で底をつき、その後数四半期に回復した。
2015年6月から16年2月末まで、業界の基本面と企業の利益が改善され、評価価格比が相対的に高くなり、不動産株に著しい超過収益をもたらした。 は基本的に良い以外に、不動産の推定値は相対的に合理的で、2015年6月12日現在、PEの推定値は2000年以来53.1%の分位数レベルにあり、一定の安全境界を持っている。
市場全体は2015年の高位より明らかに50%近く下落したが、不動産株は相対的に下落に抵抗し、下落幅は40.9%を記録し、31業界の最下位3位にランクされ、相対的に万得全Aは10.8%の超過収益を得た。不動産チェーンの建材、軽工業、家電プレートはそれぞれ49.6%、49.7%、45.4%下落した。
住宅企業の業績を見ると、「万保招金」は逆風に上昇し、区間は12%近く上昇した。 A株が下落した環境の中で、市場リスクの好みが低いため、より安定した利益とキャッシュフローなどの確定性によって、「万保招金」は市場の「避風港」になった。国有企業もより優れた防御属性で民間企業の不動産に大幅に勝った。
2016年3月以来、人気都市はコントロールを引き締め、不動産販売が冷え込み、今回の不動産牛市が終了した。 2016年3月、蘇州のアップグレードは価格制限でローンを購入し、非地元住民が第2、3スイートルームを購入することを制限/禁止した。5月、南京は土撮りを制限し、「ホットスポットの住宅用地の譲渡時に、市政府が地塊の譲渡最高価格を設定する」と提案した。9月末から国慶節までの間、杭州、南京、武漢、合肥など16の二線都市が購入制限を再開し、同時に一線都市を含む20都市が差別化貸付政策を打ち出し、二スイートルームの認定基準を引き締め、差別化して二スイートルームの頭金の割合を引き上げた。11月、杭州は地価を厳格に制限し、頭金の割合を2セット引き上げるなどした。また、各都市のコントロール政策の相次ぐ引き締めは不動産の基本面を悪化させ始めた。2016年3月から、商品住宅の販売増加率と70の大中都市の中古住宅の価格はいずれも下落し始めた。政策の引き締めが不動産を圧迫し、今回の不動産相場は終わった。
4、第4ラウンド:2018年10月から2019年4月まで
今回の地産株相場は2018年10月中旬に始まり、2019年4月初めに終了し、期間の上昇幅は58.9%で、超過収益は45.8%だった。今回の地産株相場は2つの段階を経験した:
第一段階(2018年10月中旬から2019年1月): 各地のコントロール政策の境界転換+基本面が悪化し、不動産株が大皿より先に底を築き、絶対収益が大きく、大皿に対しても超過収益がある。
第2段階(2019年2月から2019年4月初め): 金融と基本面データの支持、重ね合わせ政策は緩和を維持し、不動産プレートはデイビスのダブルクリックを迎え、絶対収益は比較的大きいが、超過収益は著しくない。2019年5月から、中央政策のコントロールが引き締まり、業界の基本面の下落を重ね、不動産株の小牛市が完結した。
41、2018102019.1:「都市施策による」不動産株独立相場
2018年のFRBの金利引き上げは世界市場の動揺を引き起こし、同時に米国は対中貿易戦争を開始し、中国が2017年第4四半期から供給側の改革を重ねてレバレッジを行い、中国の信用収縮を牽引し、2018年下半期までに経済、企業の利益が急速に悪化した。
2018年7月から、政策基調は境界微調整を開始した。 2018年7月の政治局会議は「経済運営の安定に変化がある」と提案し、「安定した就業、安定した金融、安定した対外貿易、安定した外資、安定した投資、安定した予想」をしっかりと行うことを要求した。民間企業、中小企業の発展において直面した困難を研究・解決する。10月15日、中央銀行は100 bpの引き下げを発表し、10月20日に個人税の特別控除を発表した。その後、国務院、発改委員会はまた連続的に基礎建設を拡大し、消費を促した。
2018年末、政策環境の好転が加速し始めた。 12月19日から21日にかけて、中央経済工作会議が開催され、「経済建設を中心に」を改めて提唱し、「逆周期調整の強化」を強調し、「より大規模な減税・値下げを実施し、地方政府の特定債券規模を大幅に増加させる」、「民間企業と中小企業の融資難融資貴問題を解決する」、「金融は実体経済の血脈である」、「資本市場は金融運営において一発で全身を動かす役割を果たしている」と、資本市場の地位をこれまでにない高さに引き上げた。政策緩和の下、2019年初頭、社融は天量を放出し、M 1、M 2はいずれも回復した。
不動産政策については、2018年第4四半期以降、不動産コントロールがやや緩む兆しを見せているが、中央は「不動産は炒めない」という総方針を堅持している。 10月19日、広州は「わが市が不動産市場管理をさらに規範化することについての説明」を発表し、広州が価格制限を全面的に取り消すという信号と見なされた。12月19日、菏沢は新しい住宅購入制限の譲渡措置を取り消した。20日、 China Construction Bank Corporation(601939) Industrial And Commercial Bank Of China Limited(601398) Bank Of China Limited(601988) 深セン初の住宅ローン金利を元の基準金利から15%から10%に引き下げた。24日、住建部は「地価を安定させ、住宅価格を安定させ、予想を安定させる」ことを提案し、年中提出された「住宅価格の上昇を断固として抑制する」ことに代わり、年末の中央経済工作会議に重ねて「都市の施策、分類指導による」ことを提案し、市場に不動産の緩和の予想を生んだ。しかし、全体的には、この段階で中央不動産金融政策の総方針は「家は住むために使われ、炒めるために使われない」という位置づけを堅持しているため、緩和幅は相対的に限られている。
各地のコントロールの緩和は不動産の基本面を急速に改善させなかった。 2018年前の3四半期、中央と地方の不動産コントロールが厳しく、不動産市場全体が冷え込んだため、2018年8月から2019年2月まで、商品住宅の販売増加率と中古住宅の価格は下落し続けた。
各地のコントロール政策の境界が緩んで、不動産株を2018年10月中から上昇させ、大皿を4ヶ月リードした。 は大皿と異なり、2019年初頭になってやっと指数相場がスタートした。2018年10月19日、広州住建委員会が発表した「わが市の不動産市場管理のさらなる規範化に関する説明」は市場から全面的に価格制限を取り消す信号と解読され、年末に菏沢が住宅購入制限の譲渡措置を取り消し、中央経済工作会議で提出した「都市の施策、分類指導による」の定調を重ねた。地産株を大皿より先に上昇させた。2019年1月末現在、不動産プレートは16.2%上昇し、同期の万得全Aに大幅に勝った。
異なる住宅企業の表現から見ると、市場は最も「万保招金」を好んでおり、区間の上昇幅は30%を超え、同期の国有企業不動産(23.2%)と民間企業不動産(11.8%)をはるかに上回っている。 2018年8月から翌年1月末まで、「万保招金」などの国有企業の不動産は民間企業の不動産株に対する超過収益が拡大し続けている。
42、2019.2-2019.4:政策緩和、基本面改善、不動産小幅走勝
政策の緩和の下で、貨幣と信用環境は予想を超えて緩和して、国家経済と企業の利益の回復を触媒します。
2019年1月、社融は天量を放出し、その月に4.7兆元近く増加し、例年の同期と市場の一致した予想をはるかに超え、M 2も前年同期より回復し始めた。便利な融資環境は経済を改善し、2019年3月、PMIは栄枯線の上に戻り、工業企業は例えば累計前年同期比も回復し始めた。
同時に、中央は不動産コントロールに対して相対的に緩やかな基調を維持している。 2019年2月21日、4大行為トップの12の銀行が合肥市で2軒のスイートルームローン金利の優遇を緩和した。3月5日、両会は「一城一策、城施策、分類指導のため、地価を安定させ、住宅価格を安定させ、予想を安定させる。同日、銀保監会は「不動産金融政策の連続性の安定性を維持する」と発表した。個人住宅ローンの合理的かつ適度な成長を維持する。
各地がコントロールを緩める背景の下で、ビル市は2019年初めに底をつき、不動産企業の利益も改善された。 は18年第4四半期の「都市の施策のため」の下で、一部の都市の松縛によって70大中都市の中古住宅の価格と商品住宅の販売が2019年1月、2月に相次いで底をつき、続々と上昇し始めた。同時に、不動産企業の売上高と帰母純利益の伸び率も2019 Q 1から反発し始めた。
2019年2月1日から2019年4月9日まで、金融と基本面のデータが支えられ、政策が緩和を維持し、不動産プレートがデイビスダブルクリックを迎え、不動産プレート区間が36.8%上昇し、小幅にAを獲得した。 しかし、今回の経済が急速に修復を迎えたため、2018年にA株が系統的に下落した後、各業界は修復を迎え、この段階で成長業界の上昇幅はさらに高くなった。
それと同時に、公募基金の加倉不動産プレートは、配置割合が2018 Q 4で一時7%近くの倉庫に達した。 2018 Q 3-2019 Q 1、アクティブバイアスファンドは引き続き不動産プレートを追加し、配置割合は4.56%から6.01%に上昇した。
住宅企業の表現を見ると、この段階の民間企業の不動産(43.9%)は「万保招金」などの不動産国有企業(32.8%)に勝った。 2019年2月から、基本面の改善に伴い、民間企業は相場後半に上昇を加速させ、「万保招金」などの国有企業の不動産は民間企業の不動産株に対する超過収益が急速に下落した。
中央政策のコントロールが引き締まり、業界の基本面が下落し、不動産株の小牛市が完結した。 2019年4月の政治局会議は「第1四半期の経済運営は全体的に安定し、予想よりよく、開局は良好」と述べ、「6つの安定」の提唱を削除し、「構造的レバレッジ除去」と経済運営における構造的な問題を再提出し、マクロ政策の引き締めを示唆した。2019年5月以来、中央の不動産に対する態度は緊迫している。5月17日、銀保監会は「治乱象の成果を強固にし、コンプライアンス建設を促進する」活動の展開に関する通知」を発表し、信用資金の違反が不動産に流れていることを厳しく調べた。6月13日、郭樹清主席は不動産業の過度な融資を主張した。7月30日、中央政治局会議は家が住むために使われ、炒めるための位置づけではないことを堅持し、不動産の長期的な管理メカニズムを実行し、不動産を短期的に経済を刺激する手段としない。一方、政策の厳しい監督管理の下で、ビル市は冷え込んだ。2019年5月から翌年2月まで、70大中都市の中古住宅価格は前月比で下落し続けた。政策のコントロールが引き締まり、今回の短い不動産相場は一段落した。
5 、歴史を鑑に、今回の地産株相場へのヒント
51、今回の不動産政策はどの段階まで演じられますか?
歴史を鑑とし、コントロール政策の緩和は中央-地方-中央の経路に従う。 過去4回の経験から見ると、まず、中央政府は各種会議で中国経済が一定の圧力に直面していることを確認し、相応の措置を打ち出して「経済を守る」ことを必要とし、政策の基調が緩んでいることを示す。次に、中央銀行は通貨を緩和し、基準の引き下げ、方向の引き下げ、金利の引き下げ、減税などを含む。再び、全国の各都市は率先して不動産の緩和を開始し、内容は購入制限の緩和や取り消し、住宅ローン金利の引き下げなどを主としている。最後に、規制緩和政策の都市数の増加に伴い、中央の大体率は不動産緩和の総基調を確認し、第1回と第3回の中央銀行は頭金比率と住宅ローン金利を引き下げ、第2回の住建部は積立金貸付金利を引き下げ、第4回の住建部は「地価安定住宅価格安定予想」を提出し、中央経済工作会議は「都市による施策」を提出した。
不動産相場のスタート時間から見ると、中央政策の基調の転換と中央銀行の金利引き下げ後の不動産株は必ずしもすぐに反応するとは限らず、各都市が続々と縛られてから、不動産プレートはトレンド的な上昇相場に入ることが多い。その後、中央が発声し、国家レベルの不動産コントロールが緩和されたことを確認した後、不動産株の大確率は加速的な上昇を迎えた。 中央は不動産のコントロールを緩めてから15-60日以内に、不動産株の賠償率と勝率はいずれも異なる程度の向上があり、国家レベルのコントロールの緩和は往々にして不動産相場の持続性を強化することができる。
は今回のラウンドに戻り、前期に金利が下がった後、最近各都市は続々とコントロールを緩め、中央から地方までリラックスする段階にある。 2021年7月末の政治局会議以来、政策の境界転換は、昨年7月、12月の引き下げと今年1月の引き下げで、総量の面で緩和が続いている。最近、各地の「都市の施策による」、徐々に緩和され、菏沢、唐山、深セン、添付ファイル、青島など多くの地域が続々と緩和されている。最近の緩和方式には、頭金の割合の引き下げ、ローン金利の引き下げ、購入制限販売の開放などが含まれており、過去数回の地方レベルの初期の緩和手段と似ているか、現在中央から地方への緩和という段階にあることを指している。
52、今回の不動産相場の持続性はどうですか?
政策と不動産の基本面によると、過去4回の「安定成長」の下の不動産株相場は2つのセグメントに分けることができ、2回とも著しい絶対収益と超過収益があった。
第一段階(政策が緩和+不動産の基本面に転向した):政策緩和の初期、不動産の基本面は依然として悪化しており、相場は主に政策緩和によって駆動され、明らかな絶対収益と超過収益を持っている。 不動産プレートは政策に敏感であるため、「安定成長」サイクルが始まる前に、不動産コントロールはいずれも緊迫した態勢にあるため、緩和初期の基本面はまだ改善を迎えていないが、不動産政策の境界緩和は往々にして不動産株の修復をもたらす。しかし、大皿について言えば、指数級の相場は往々にしてより強い政策、より明確な信用環境、基本面の信号検証を必要とし、そのため不動産株の相場は往々にして大皿をリードしてスタートし、相対的に大皿の超過収益が著しい。統計によると、中位数の口径では、第1段階の不動産株の持続時間は97日で、下落幅は19.0%、相対収益は15.4%で、すべての申万業界の4位だった。
第2段階(政策維持緩和+基本面改善):基本面改善と依然として緩和の政策が共同で不動産株の上昇を触媒し続け、この段階の絶対収益と相対収益は第1段階を上回った。
この時期の不動産コントロール政策は依然として緩和基調を維持し、政策の継続的なプラスを背景に、商品住宅の販売や中古住宅の価格などのデータはこの時期に回復を迎えることが多い。政策面と基本面の共鳴、不動産プレートのデイビスはダブルクリックし、主に政策によって駆動される第1段階の相場よりもやや優れている。統計によると、中位数の口径では、第2段階の不動産株相場が99日間続いたが、下落幅は31.8%、相対収益は12.1%で、申万業界全体の3位だった。
不動産相場が終わるのは、政策の引き締めと基本面の悪化によることが多い。 過去4回の不動産相場が終了する前後、中央の不動産コントロールや金融政策は著しく引き締まった。また、商品住宅の販売や中古住宅の価格などの不動産データも下落傾向にあることが多い。
歴史を鑑として、現在の不動産は「政策緩和+基本面の下落」にあり、不動産相場の演繹率は依然として第一段階にあり、絶対収益と超過収益を引き続き獲得することが期待されている。 現在の不動産販売、住宅価格のデータは依然として悪化しており、同時に各都市は続々と住宅ローン金利を引き下げ、購入制限、貸付制限政策を開放し、経済の下落圧力の下で政策は依然としてプラスコードを続けており、不動産相場は引き続き続く見込みだ。また、歴史的に見ても基本面のデータの好転は不動産株の売りではなく、第2段階の「政策維持緩和+基本面改善」の時期は、第1段階に劣らず、70大中都市の住宅価格の月環比が比較的良い観測指標であり、住宅価格の環比が正転する前と正転初期には、不動産株の相場も持続する見込みだ。
53、国有企業vs民間企業、誰がもっと優れていますか?
第一段階(政策が緩和+基本面に転向した)では、「万保招金」の表現が最も優れ、国有企業の不動産に次いで、民間企業の不動産の上昇幅は相対的に小さい。第2段階(政策維持緩和+基本面改善)では、民間企業の不動産がやや勝っている。 政策緩和初期、「万保招金」などの国有企業のトップが率先して利益を得たが、不動産の基本面はまだ改善されておらず、投資家はトップ企業を購入する傾向にある可能性がある。その後、不動産の基本面の改善に伴い、業界全体が修復を迎え、3種類の不動産企業はいずれも良好な表現を示し、民間企業の不動産の基本面の損傷がより深刻であるため、その反転の弾力性がより大きく、第2段階では、民間企業の不動産の上昇空間は国有企業の不動産よりやや優れている。全体的に見ると、4回の不動産相場の中で、「万保招金」の表現は明らかに優れており、国有企業と民間企業の差は顕著ではない。
今回の不動産相場は現在まで演じられており、「万保招金」の上昇幅は民間企業の不動産をはるかに上回っており、後続の民間企業の不動産が修復を迎えるかどうかは政策力と業界リスクの解消状況にかかっている。 今回は歴史と少し異なり、過去2年間の「三つの赤い線」、「不動産を炒めない」背景の下で、不動産業界は下り周期に入り、不動産業界内部に著しい分化が現れ、民間企業の不動産信用リスクが頻発し、民間企業の不動産に違約ブームが現れた。そのため、修復幅を見積もっても、下落幅を上げても、民間企業は国有企業に大きく劣る可能性がある。後続の政策が効果的になるにつれて、不動産業界全体のリスクが効果的に解消されれば、民間企業はより良い修復機会を迎える可能性がある。
リスクヒント
本報告書は歴史データ分析に基づいて、業界或いは株に対する投資提案を構成しない
