都市の更新は不動産投資の伸び率に7%-8%貢献すると予想され、年間の不動産投資の伸び率5.4%を維持している。さらに不動産、基礎建設投資の割合70%と30%で試算すれば、都市の更新は年間不動産投資の伸び率に約7%-8%貢献すると予想されている。(現在のサンプル都市の試算によると、都市更新中の不動産投資の割合は約60%を占め、将来の三四線都市への推進に伴い、割合はさらに70%に上昇する可能性がある。『都市の更新はどれだけの不動産投資を牽引することができますか?』)。2022年の不動産投資の強い変数として,都市更新の実施主体についてさらに検討した。
公式文書には不動産企業、国有プラットフォームのために都市の更新に参加する建設投資に参入空間が残っている。
都市の更新は都市の施策のため、各省・市は実際の状況に基づいて管理方法を打ち出し、それぞれ建設を実行しているが、全体的には政府の誘導、政企業の協力の強化、市場機構の積極的な参加の特徴を持っている。現在、各地の公式文書には不動産企業、国有プラットフォーム(都市投資プラットフォーム、地方国有企業、中央企業を含む)のために参入空間が残っているが、各地の実施方式には重点がある。一部の典型的な一、二線都市を例に挙げる。
天津市は住宅企業の積極的な参加を支持し、大型プロジェクトは国有プラットフォームの参加を奨励して支持している。「天津市老朽家屋老朽団地の改造向上と都市更新実施案の通知」では、「都市更新は市場化運営方式を通じて、社会資本の参加を十分に動員する」ことを明らかにした。第二に、「建設周期が長く、投資規模が大きく、地域をまたいで、市レベルの重大都市の更新プロジェクトに関し、政府の授権方式を通じて、実力のある国有企業を実施主体とすることができる」とし、大型プロジェクトについては主に都市投資プラットフォームと地方国有企業が先頭に立って参加し、住宅企業も共同建設に参加することができると考えている。
重慶市は都市の更新の中で国有企業あるいはプラットフォームに高い実施の重みを与え、重慶市は「重慶市都市更新工作方案」を発表し、「各区県人民政府、関連国有企業は改造の向上の範囲と基準に基づき、都市計画、資金保障などの条件を十分に考慮し、改造の向上の範囲と具体的な内容を科学的に確定し、相応の特定項目計画と年度計画に組み入れる」と提案した。
広州市は異なるプロジェクトタイプのために異なる実施主体を設置し、不動産企業、国有主体はいずれも十分に参加することができる。旧村の改造プロジェクトについては、村の集団経済組織またはそれによって設立された完全子会社と公開的に選択された市場主体によって建設することができる。連片改造プロジェクトについては、政府が徴収し、入札募集などの方法で改造主体(土地使用権者)を確定し、実際の操作の面から見ると、多くの不動産企業が参加している。旧工場の改造プロジェクトについては、元土地の権利者が自ら改造したり、政府や土蔵プラットフォームなどに渡したりして改造を回収することができる。
住宅企業が都市の更新に参加する割合は60%の基礎の上で向上すると予想され、国有住宅企業は重要な増量源である。
中指の統計によると、現在、多くの住宅企業が都市更新分野に配置されている。広東省は都市更新の先発優位性が最も明らかな省であり、広東省の一部の典型的な都市を例にとると、不動産企業の都市更新における参加面積の割合は平均値が60%を超えた。2021年に深セン都市が旧改を更新する計画公告プロジェクトをサンプルとし、プロジェクトの撤去予定面積を統計対象とし、経営範囲に不動産開発企業が担当するプロジェクト面積の総量は約53%を占めている。広州市の都市更新におけるこのデータの割合は77%だった。東莞市の都市更新ではこのデータが72%を占めている。企業の性質から見ると、国有企業と民間企業は兼ね備えており、同様に深センを例に、中指統計によると現在計21社の住宅企業が深セン都市の更新投資に参加しており、そのうち国有企業が約1/3を占めており、民間企業も同様に高い参加意欲を持っている。
現在の都市更新投資の展開状況から見ると(具体的な投資、都市更新計画、都市更新基金の設立状況などの総合的な考慮を含む)、一、二線都市は依然として重要な開発主力であり、例えば広州市十四五計画は「都市更新工程の十四五期間の投資規模は3315億元に達した」ことを明確に示している。上海は合計900億都市更新基金を設立し、関連建設などを支援している。しかし、現在の都市更新の試行範囲を見ると、基本的に全国の各地域をカバーしているため、将来の都市更新はさらに一二線から三四線都市に拡大する可能性があり、三四線都市の展開初期には古い団地の改造や立ち退きなどの方法で不動産投資を形成する可能性が高く、将来の不動産投資の割合はさらに70%に上昇する可能性があると予想されている。
住宅企業のタイプから見ると、将来の都市更新投資の増加量は主に国有住宅企業(建築型中央企業傘下の住宅企業や伝統的な国有住宅企業などを含む)に由来すると考えられている。深センを例にとると、深セン市都市更新協会業界情報センターが発表したデータによると、2021年に深セン都市更新プロジェクトの計画審査に参加した不動産企業のうち3社だけが国有企業で、計画審査の面積は31%で、将来的にはこの割合がさらに向上する見通しで、国有住宅企業、特に建築型中央企業傘下の住宅企業が将来の都市更新投資の主な増量源になる見通しだ。
都市投資プラットフォームと建築型中央企業は同様に都市の更新建設に参加し、一部のプロジェクトは住宅企業と共同で協力して共同で建設している。
実際の操作から見ると、都市投資プラットフォームと建築型中央企業は同様に都市の更新建設に積極的に参加し、現地の住宅企業と協力して共同建設するのは比較的よく見られるモデルである。建築型中央企業では、 China State Construction Engineering Corporation Limited(601668) China Communications Construction Company Limited(601800) China Railway Construction Corporation Limited(601186) Metallurgical Corporation Of China Ltd(601618) Metallurgical Corporation Of China Ltd(601618) 2021年の都市更新新規受注(工事類と投資類受注を含む)の合計規模が4000億元を超える。実例から見ると、例えば China Railway Construction Corporation Limited(601186) と洛陽瀍河区人民政府が協定を締結し、 China Railway Construction Corporation Limited(601186) 傘下の投資グループ、鉄五院などが洛陽誠助実業発展有限責任会社(現地の国有不動産企業)と共同で China Communications Construction Company Limited(601800) 子会社の中交城投と中房グループと雲岩城の合弁で貴陽市人民大道(雲岩段)都市更新プロジェクトに参加した。都市投資の面では、都市の更新建設に直接参加するケースも少なくないが、将来的には隠性債務のコントロールに制約され、直接参加する形式はますます少なくなる見通しだ。例えば珠海市ハイテク建設投資有限会社は村と集団協力して広東省珠海市港湾1号科創園の改造建設を行う。住宅企業の福星恵誉は広州開発区投資グループと協力して都市の更新改造を行った。上述した中交城投も同様に城投プラットフォームが都市更新に参加する重要な例である。都市投資プラットフォームの参加は、「重慶市都市更新工作方案」の中で「中央財政都市保障性安居工事特別資金などの政策的資金を十分に利用し、特別債などの方式を通じてより多くの国家政策的貸付を都市更新プロジェクトに使用することを模索する」と提案した。
リスク提示:一部の都市の都市更新企業サンプルは全国と偏差がある。都市の更新投資力は予想に及ばない。
