報告要点:本報告では、以下のいくつかの質問に重点的に答えます。1)供給側の視点から切り込み、企業の経営論理と結びつけて、過去4年間の不動産市場と企業の変化を説明します。2)供給側研究の枠組みの下で,業界の政策と市場の演繹方向をどのように判断するか。3）外部環境の変化から企業経営の変化まで、トップ企業が同質化した業界から抜擢されるかどうか、トップ不動産株が業界になるかどうかα。
なぜ不動産研究は供給側から切り込むべきなのか。
企業側:2018年前の市場では、不動産市場の景気度を主導する核心は需要にある。2018年以降、引き続き引き締められているコントロール政策と従来とは異なるコントロール構想は、不動産開発者の経営戦略を変え、買いだめ戦略から急速な回転戦略に徐々に転換した。
業界側:今回の不動産の核心的な違いは供給不足にある。全国の販売面積が80%を超える地域では、脱化サイクルが1.5年以内であり、脱化が困難な古い無効在庫である。今回の市場回復の前提は、核心地域の供給が需要回復より先に、重要な要素は政策ではなく、供給の弾力性である。
政策と基本面の方向はどのように判断しますか?
不動産コントロール政策の方向の2つのアンカー:1)成長角度:不動産開発行為が産業チェーンの上下流実体に貢献する。2)民生の角度:不動産価格は相対的に安定している。
今回の不動産サイクルでは、高竣工と低着工が、施工面積への牽引を形成し、上下流産業チェーン実体業界の景気度にさらに影響を及ぼしている。企業の持続的な流動性の圧力の下で、絶えず値下げして資産を売却し、住宅購入の予想に衝撃を与えた。成長と民生の2つの次元から、政策は逆周期的な緩和を続けなければならない。
基本面では、3月に一部の頭部住宅企業の境界が改善された。この1年間、土地を持つ強度を維持してきた良質な住宅企業は、依然として強い供給能力を備えており、販売規模ではさらに早い回復の兆しを見せている。私たちは、不動産販売側の改善が供給側から需要側に伝達され続け、市場の回復が待つのは時間だけだと考えています。
トップの住宅企業が業界になれるかどうかα表示されますか?
現在、不動産業界は業界の実質的な清算の段階にある。ベンチャー企業は大規模な破産清算の過程はなかったが、ベンチャー企業は土地市場競争から実質的に清算した。
我々はここでPB-ROEの観点を通じて、ベンチャー企業の清算を背景に、トップ企業の持続可能な経営確定性が大幅に強化された。3つの赤い線の監督管理の枠組みの下で、私たちは不動産企業のROE中枢測定の枠組みを構築しました。監督管理の要求を満たす下で、住宅企業ROE中枢は16.7%前後と予想され、対応するPB推定値の合理的中枢は1.01倍であり、現在万得全A指数のPB推定値が1.73倍前後の場合、トップ企業のPB推定値中枢は1.73倍前後である。
投資アドバイス
総括的に言えば、業界から企業まで、需要端に構造的な回復が現れ、コントロール政策が販売総量の下落を背景に持続的に緩和され、土地市場の競争構造と利益の質が持続的に改善された背景の下で、トップ不動産株は監督管理の枠組みの下で持続的な経営品質の改善を迎えることが期待され、業界が持続的に清算される過程で、ROEは安定した回復が期待されている。
3本の核心主線を推薦する:1)21年の業績の下行圧力は十分に釈放され、土地投資の管理制御は最適化され、最も強い潜在的な土地を持つ能力を備え、最も強い販売弾力性と経営品質の改善空間の滞上昇の先導に対応する: China Vanke Co.Ltd(000002) ;;2)ベンチャー企業の清算は、競争構造の持続的な改善の白馬のリーダーから最大限の利益を得た: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、緑城中国;3)高い格付けの安定した民間企業のリーダー:旭輝ホールディングスグループ、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 。
リスク提示事件:融資環境の引き締めが予想を上回った。疫病は不動産販売に衝撃を与え続けている。土地市場の譲渡規則の変化;不動産販売政策の変化;不動産コントロール政策の変化;参照データの遅延または非タイムリー
