平安の観点:
2021年の23社の主流物企業全体の売上高は前年同期比49.7%増加し、帰母純利益は前年同期比53%増加し、2020年より7.5個上昇し、8.6ポイント低下した。コスト削減と効率化、科学技術の賦課と業務構造の改善を背景に、主流の物企業全体の粗利率は前年同期比0.3ポイント上昇して26.7%に達し、管理費用率は前年同期比0.5ポイント低下して8.6%に達した。後市を展望すると、業界の増量空間が依然として存在し、構造が分散するなどの要素の推進の下で、主流の物企業は依然として比較的速い成長を実現することが期待され、中期次元は依然として25-50%の業績目標を設定している。人件費の剛性が上昇し、市場化プロジェクトが増加すると、利益能力の低下圧力をもたらす可能性があり、優位地域の深耕、デジタル化によるエネルギー供給、または有効なヘッジを形成することができる。
市場化の程度が深まり、全業態の傾向が現れた:2021年末に20社の主流物企業の合計管理面積は43.8億平方メートルで、前年同期比53%増加した。17社の物企業全体の契約は管面積比1.61倍で、短期業績の増加は保障されている。2021年に主流の物企業の第三者の開拓は持続的に加速し、年末に第三者の管理面積の割合は平均54.9%に上昇し、第三者の契約面積の割合は平均62.1%に上昇し、非関連者プロジェクトはすでに半分の江山を占めている。チームの拡充、激励の増大を通じて、主流の物企業の市場化開拓能力(非買収合併)は徐々に形成され、規模拡張の重要な源となっている。分業態のタイプを見ると、データが公開された12の物企業は2021年に非住宅の管面積の割合が平均31.6%に上昇した。在庫住宅の浸透率、住宅物管費の向上が挑戦に直面している状況の下で、商業事務所、公建などの非居住分野も焦点となり、一部の物企業はすでに全業態サービス能力を備えている。
コミュニティの付加価値の枠組みが完備し、商管運営の効果は良好である:2021年に16社の主流物企業のコミュニティの付加価値サービス収入の割合は平均値より18.3%に上昇し、粗利益の割合は平均値より27.4%に上昇し、企業のコミュニティの付加価値サービスは第2位の収入と利益源となった。現在、細分化付加価値サービスはコミュニティ小売、美居、不動産仲介、団食、旅居などをカバーし、細分化業務の枠組み構築が基本的に完成し、多業務モデルが成功し、後続の重点は深く耕作し、優位性を強固にすることにある。2021年に遠洋サービス、碧桂園サービスなどの企業が新たにビジネス管理業務を追加し、ビジネス管理プレイヤーは引き続き拡大している。その中で華潤万象の生活、宝龍の商業規模は絶対にリードしている。経営成果を反映した賃貸率、ショッピングモール小売額を見ると、各企業はショッピングモールの賃貸率を90%前後に置くことが多く、2021年の小売額は20%以上増加し、疫病の影響を除いて、2019年に比べて5%増加を実現した。
投資提案:2021年に主流物企業の業績は引き続き高く増加し、成長性は持続的に検証され、業務発展は明らかに最適化され、すでに独立化、全面化発展の新しい段階に入った。前期の物管プレートは調整を続け、主に不動産の難局による成長性と独立性の懸念の影響を受けた。現在、不動産政策は実質的に改善され、主流の物企業の業績の引き下げ圧力も徐々に解放されている。現在主流の物管企業は2022年のPEの約20倍の上下に対応し、今後数年は依然として25-50%の成長目標を設定し、投資価値が持続的に際立っており、碧桂園サービス、保利不動産、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、金科サービス、新城悦サービス、星盛商業、融創サービスなどに注目することを提案している。
リスク提示:1)不動産調整幅と時間が予想を上回るリスク;2）物管利潤率下りリスク；3）売掛金が予想を超える減損リスク。
