不動産業界が下落した1年間、不動産管理業界は積極的な信号を伝えた。4月13日現在、恒大不動産、彩生活などの少数会社の金儲け新聞のほか、52社の上場企業が2021年の年間業績を発表した。「証券日報」の記者がWindデータの統計によると、52社の上場企業(50社の香港株上場企業と2社のA株上場企業を含む)は昨年、すべて売上高が前年同期比で増加し、8割以上が帰母純利益が増加している。
IPG中国首席エコノミストの柏文喜氏は証券日報の記者の取材に対し、「不動産会社は昨年、売上高と業績の2つの指標の高速成長を実現し、不動産プレートと非常に明らかな対比を形成した。これは実際に両者の業界特徴と関係があり、不動産プレートは比較的強い抗周期性を持っている」と述べた。
「規模が王」という考え方の下で、上場企業は2021年に買収合併の歩みを加速させ、管面積をさらに拡大した。しかし、規模の膨張の背後には、不動産会社も資産構造の圧力、利益の質の下落などの拡表後遺症に直面しなければならない。
売上高利益双増
頭部上場物企業の強者はますます強くなる
全体的に見ると、52社の上場企業は2021年に178960億元の売上高を実現し、平均1社当たり34.42億元の売上高を達成した。このうち、5社の上場企業の営業収入は100億元を超え、売上高が最も高い碧桂園サービスは昨年の年間売上高が288.43億元に達し、300億元の大台に近づき、雅生活サービス、緑城サービス、保利不動産と China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) がその後、昨年の売上高は100億元-200億元の区間だった。
2021年の上場物企業の売上高は上位10位、上位20位、上位30位の敷居はそれぞれ約60億元、22億元、13億元だった。それに比べて、2020年の上場物企業の売上高上位10位、上位20位、上位30位の敷居はそれぞれ約46億元、18億元、11億元で、2021年の上場物企業の各階段隊の売上高規模は明らかに上昇した。
合景悠活は昨年の売上高の伸び率が最も速い上場企業で、前年同期比の伸び率は114.57%に達した。徳商産投サービスと碧桂園サービスはそれぞれ98.01%と84.89%の売上高で前年同期比2位、3位だった。52社の上場企業は2021年にすべて売上高のプラス成長を実現し、平均売上高の伸び率は42.89%に達し、平均伸び率は2020年より約8ポイント上昇した。
売上高の増加は主に管面積の増加から来ている。碧桂園サービスによると、増加は主にグループ不動産管理サービスの料金管理面積の増加と団地付加価値サービス、都市サービス、商業運営サービス業務収入の総合的な上昇によるものだ。合景悠活氏は、収益の増加は主にグループが積極的な戦略を取って対外開拓と買収合併を行い、管理総建築面積が大幅に増加したと説明した。
「2021年、不動産会社は成長の態勢を続け、業界が集中度の上昇段階にあることを証明し、依然として非常に大きな発展空間がある」と述べた。中国不動産データ研究院の陳晟院長は証券日報の記者に明らかにした。
業績から見ると、碧桂園サービスは2021年に40.33億元の帰母純利益で「利益王」を獲得し、また雅生活サービス、華潤万象生活、融創サービス、世茂サービスと金科サービスは2021年に帰母純利益が10億元を超えた。52社の上場企業は合計231.50億元を稼ぎ、平均4億4500万元の利益を得た。
上場企業43社の2021年の帰母純利益は正で、前年同期比8割を超えた。成長率が最も速い企業には、国鋭不動産、華発物業サービス、金茂サービスなどが含まれており、前年同期比130%を超え、融創サービス、華潤万象生活と合景悠活帰母純利益は前年同期比100%を超え、この52社の上場物企業の成長率の中値は44.57%だった。
特筆すべきは、規模の大きい住宅企業ほど業績の伸び率も速く、不動産業界のマタイ効果が際立っており、強者が強いという印象に合っていることだ。データによると、売上高上位10位の上場企業の昨年の売上高は平均49.78%増加し、業績は平均54.18%増加し、業界平均より明らかに速かった。
柏文喜氏は、上位10位の上場企業の発展速度が速いことは、規模効果の体現である一方で、業界の集中度が高まっている結果でもあると考えている。
収益品質改善すべき
上場企業または増筋減量
不動産は左へ、不動産は右へ。ここ数年来、上場不動産会社はしばしば領土を開拓し、規模の上で高歌猛進している。克而瑞物管のデータによると、2019年から2021年までに管面積の47社の上場企業が完全に公開され、その管面積総額は24.80億平方メートルから52.59億平方メートルに増加し、管面積の平均値は527653万平方メートルから1.12億平方メートルに増加し、複合成長率は45.62%だった。
上場物企業の貸借対照表に反映され、2021年末現在、2021年の財務報告を発表した52社の上場物企業の総資産は約297088億元に達し、2020年末より約38.36%増加し、拡張態勢が明らかになった。
しかし、「コイン」の反対側では、規模の暴走も上場物企業の資産構造に一定の圧力をもたらしている。売掛金を例にとると、Windデータによると、2021年末現在、52社の上場企業の売掛金は670.69億元に達し、2020年末より82%急増した。資産に占める割合は22.58%に達し、2020年末より約5.41ポイント上昇した。
売掛金が大幅に増加したことは、上場企業の美しい利益表現をある程度弱めた。それだけでなく、複数の指標から見ると、上場物企業の利益の質は改善されなければならない。例えば、52社の上場企業の昨年の平均粗利率は2020年より0.68ポイント下落し、28社の上場企業の昨年の粗利率は前年同期比で低下し、半分を超えた。ROEについて言えば、52社の上場企業の2021年のROEの中値は17.88%で、2020年より約3.02ポイント下がった。キャッシュフローの表現を見ると、キャッシュフローの状況を公表した上場企業5社は、2021年の経営活動で発生したキャッシュフローの純額が前年同期比で減少した。
「不動産会社は2021年に利益の質が低下し、関連住宅企業の業務依存度が高いことと関係がある。関連住宅企業の流動性が普遍的に困難になり、不動産会社に伝達されると、不動産会社の売掛金の急速な増加とROEの低下をもたらす」。柏文喜氏は述べた。
「不動産会社にとって、保安、清掃などの基礎サービスは相対的に剛性があり、成長しにくく、規模の有効な拡張に頼っている」。陳晟氏によると、上場企業の利益能力の強化には業務範囲の拡張が必要であり、同時に付加サービスを増加させ、特に科学技術のコミュニティサービスを通じて効率を高め、利益の想像空間を開く必要があるという。
柏文喜氏は、第三者市場を開拓して関連住宅企業の業務依存を軽減し、自身の独立発展能力と革新収入源を高めることは、上場不動産会社が利益能力を高める道だと考えている。
2022年、上場不動産会社は間違いなく新しい挑戦に直面している。業界の集中度の急速な向上を背景に、規模の拡大は必至だが、同時に、一定の量に達した後、どのように資源を統合し、筋肉を増やし、体重を減らすかも考える価値があり、投資後の管理や議事日程に上がるだろう。 Citic Securities Company Limited(600030) 研報によると、2022年は試験投資後の統合の年であり、強い買収合併会社は足を止め、傘下のブランドとチームを整理する見込みだ。
