4月14日、第一財経記者は複数のルートから確認した。
「通知」によると、不動産開発企業は銀行が発行した保証書に基づいて、新築商品住宅の前売り資金監督管理口座の監督管理資金を等額に置き換えることができる。同時に、「開発企業が等額資金保証書の交換を申請した後、前売り資金口座の監督管理額内の残高は、プロジェクトの後続1年以内の建設資金の需要を満たさなければならない。また、保証書の交換資金はプロジェクトの前売り資金監督管理額の60%を超えてはならない」と述べた。
「通知」は企業の資質にも要求した。「開発企業が保証書の使用を申請する日から2年以内に、わが市で商品住宅の前売り監督管理資金を違反して使用し、行政処罰を受けた場合はない。申請する商品住宅プロジェクトには司法凍結、違反資金の控除、工事代金の滞納、農民工の賃金の滞納などの状況はない」。
「通知」は、保証書の交換資金の用途は監督管理機関が認定し、主に開発企業の南京市の範囲内の合理的な資金流動使用に限られていると規定している。
この「通知」によると、印刷期間は4月11日。南京市のある区の住宅管理局の関係者によると、現在はまだ実行されていないが、具体的な詳細はまだ研究中であり、一部の試験企業にしか開放されていないという。
ある華東住宅企業の内部関係者によると、南京という新しい規定は、資質の良い企業が保証書の形式で監督管理資金を提出できることを意味し、確かに監督管理資金を緩和する方法だという。
億翰智庫研究総監の于小雨氏は第一財経に対し、「より多くの都市が竣工交付を保障する状況で、前売り資金の監督管理が「規範化されていない」状況に偏り、厳しすぎる適切な調整、緩い規範化を行う見通しだ」と述べた。
しかし、これに楽観的ではない住宅企業の内部もある。これらの住宅企業関係者も「資質の良い企業だけが使えるのは、銀行の増信でもある」と強調した。あるトップ30の住宅企業の市場関係者は、「この政策は良いが、銀行にとって民間企業が債務違約のリスクがあれば、銀行は底をつく責任を負わなければならない」と話している。
また、南京の不動産業界関係者の分析によると、この新規則は主に開発者の資金の緊張を緩和することにある。南京の第1ラウンドでは、19件の住宅関連地塊と1件の商業地塊を含む20件の地塊が集中的に供給され、総開始価格は約267.23億元で、最高制限価格は合計303.56億元に達した。
これは2月に全国的な商品住宅の前売り資金監督管理方法が公布されて以来、初めて明確な緩和規定を与えた。これに先立ち、「鄭州19条」の「政務サービスレベルの便利な取引を提供する」に関する規定では、不動産開発企業が銀行保証書、第三者保証書で保証書金額以上の前売り監督管理資金を相殺しているが、より詳細な規定はないと述べている。
2月中旬、全国的な商品住宅の前売り資金監督管理方法が制定され、前売り資金額の監督管理が「重点額監督管理」であることを明確にした。市県級都市と農村の建設部門が工事価格契約などに基づいて査定し、プロジェクトの竣工に必要な資金額を確保することができ、口座内の資金が監督管理額に達した後、額を超えた資金は住宅企業が抽出して自由に使用することができる。
「しかし、実際には、前売り資金の監督管理の面では、福州、アモイなど、本格的な政策が緩和されている都市は珍しい」。億翰シンクタンクは述べた。
例えば、海口は2月24日に通知を発表し、前売り資金の監督管理をさらに強化し、開発企業、監督管理銀行の行為を規範化し、その中ですべての住宅金が直接監督管理口座に預けるべきだと強調した。3月中旬、長沙も通知を出し、長沙市内の5区の新築商品住宅の前売り資金監督管理システムをアップグレードし、前金、頭金、ローン、分割払い、積立金ローンなどのすべての新築商品住宅の前売り資金を含み、前売り資金監督管理専用口座に全額預けなければならない。
前売り資金に対する厳格な監督管理は2021年下半期から始まり、一部の住宅企業は流動性の危機に陥り、各地は実際の実行面で前売り資金の監督管理を大幅に強化し、多くの都市は「企業の施策による」ことを開始し、レバレッジが高く、信用資質が弱い住宅企業に対して、特に厳格な前売り資金の監督管理措置を取っている。
Zheshang Securities Co.Ltd(601878) 研報によると、監督管理資金は重点監督管理資金と一般監督管理資金に分けられる。重点監督管理資金はプロジェクトの建設進度の正常な推進を確保するために使用され、一般的に工事の価格または前売り金を基準に一定の割合を乗じて抽出される。一般監督管理資金(開発ローン、ローンがあれば銀行、金融機関が監督管理する)とは、重点監督管理資金の額を超える監督管理資金を指し、住宅企業は各都市の規定に基づいて抽出することができるが、監督管理プロジェクトの建設または開発ローンの返済に優先的に使用しなければならない。
「これまで多くの不動産企業が前売り資金の監督管理口座のお金を持って行って、工事金を残していなかった」と、不動産業界に詳しい債券投資家が第一財経に明らかにした。
これにより、住宅企業は前売り資金の使用に対して「任意に使用できる」から「使用できない」までの過程を経験した。
「実際には、突然の前売り制から現物販売への切り替えに似ており、本質的には使い捨ての流動性の衝撃である」 The Pacific Securities Co.Ltd(601099) 証券研報によると、「住宅企業が建設中の住宅の天井を閉めて竣工するまで維持できれば、前売り資金監督管理口座の資金を引き出すことができる(ただし、プロジェクトの開発ローンや非標準借入金を先に返済しなければ、残りの資金はグループ本部に集めることができない)」という。
多くの住宅企業の資金もプロジェクトに沈殿して使えず、グループレベルに閉じ込められた資金が大幅に減少した。
現在、前売り資金の監督管理が徐々に緩和されるにつれて、住宅企業の流動性圧力の緩和は間違いなく利益である。
「前売り資金の監督管理は『一刀切』を行わない。小雨の判断では、これは安定した経営の不動産企業、特に民間企業にとって、利益がよく、企業の資金圧力を緩和し、企業の資金難を解決する主な方式の一つであり、経営業務を正常化させる。
