不動産業界の自信を奮い立たせ、供給と需要の両端の政策が絶えず力を入れている。
第一財経記者によると、南京市はこのほど、一定の割合の商品住宅の前売り資金の代わりに銀行保証書を試験的に使用し、額は60%に達するという通知を発表した。
2月に全国レベルの商品住宅の前売り資金監督管理の新規則が発表された後、長沙、アモイ、青島などは続々と関連細則を発表した。全体的に大きな方向は、流動性リスクの制御を確保する前提の下で、前売り資金の使用の柔軟性と使用効率を高めることである。
対照的に、今回の南京の細則的な緩和は大きくないとは言えない。これは住宅企業の短期的な資金圧力を効果的に緩和するが、それに対応するリスクが銀行に転嫁されるかどうかは、市場の議論を呼んでいる。
南京試験銀行保証書交換前売り資金
前述の南京松縛販売制限資金の文書は「商品住宅前売り資金監督管理試験における銀行保証書の使用に関する通知」(以下「通知」)と呼ばれ、南京市住宅保障と不動産局と中央銀行南京支店が共同で発行した。
中央銀行南京支店の関係者は記者に、最近確かにこの文書を見たが、主に不動産局が先頭に立っており、全面的に公開されていないことを確認した。これに対し、記者は南京不動産局に電話をかけ、原稿を出すまで電話がつながっていなかった。
商品住宅の前売り資金の監督管理、すなわち不動産行政主管部門が銀行と商品住宅の前売り資金に対して実施する第三者の監督管理である。開発者は前売り資金を銀行専用監督管理口座に預けなければならず、本プロジェクトの建設にしか使用できず、勝手に引き出し、使用してはならない。
このような根本的な目的は、住宅購入者の利益を保障し、住宅企業が予定通りに住宅を提出することができ、プロジェクトが混乱しないことを確保することである。
資金監督管理額については、各地で確定されたモデルは主に前受金総額の10%~40%を含み、工事価格に基づいて一定の割合で浮上したり、1平方メートル当たりの建設コストを基準にしたりしている。
今回南京が発表した「銀行保証書」は、銀行が不動産開発者に提供した信用裏書と見ることができる。もし、開発者が協議通りに期日通りに監督管理資金を提出できない場合は、銀行が代わりに支払ったり、相応の賠償を負担したりします。
「通知」の要求に従って、開発者は銀行保証書などの額で新築商品住宅の前売り資金監督管理口座の監督管理資金を交換することができるが、交換金額は前売り資金監督管理額の60%を超えてはならない。
同時に、開発者が等額資金保証書の交換を申請した後、前売り資金監督管理口座内の残高は、プロジェクトの後続1年以内の建設資金の需要を満たさなければならない。
開発企業は、保証書の届出手続きを完了した後、3営業日以内に送金を受けることができることが分かった。資金用途は開発企業の南京市範囲内の合理的な資金流動使用に限られ、具体的には監督管理機構が認定する。
「通知」によると、これは商品住宅の前売り資金の分類監督管理メカニズムを徐々に確立し、前売り資金の使用効率を高めるためだという。
華南のあるトップ30の住宅企業の内部関係者は記者に対し、銀行の保証書を使って資金を代替するのは新鮮なものではないが、一部の現金の代わりに企業の総合信用を使って、より多くの流動性を解放し、「保証交付」と同時に、一部の住宅企業の債務再編を推進するのに役立つと述べた。
しかし、これで銀行のリスクが増加しますか?業界関係者によると、銀行が保証書を発行すると、総合信用の良い開発者に傾き、一定の敷居があり、全体的なリスクがコントロールできるという。
「通知」は、開発企業が保証書の使用を申請する日から2年以内に、同市で商品住宅の前売り監督管理資金を違反して使用し、行政処罰を受けたことがなく、申請する商品住宅プロジェクトには司法凍結、違反資金の控除、工事代金の滞納、農民工の賃金の滞納などの状況がないことを要求している。
ある不動産業界のベテラン研究者も記者に対し、「実際に実施すれば、業界の短期流動性を効果的に緩和することができる」と話した。彼は、伝導の遅い販売刺激政策に比べて、前売り資金の開放は「救急」できるが、多くの都市が一緒にしなければならないと考えている。
前売り資金監督管理細則
現在、多くの都市では商品住宅の前売り資金の監督管理細則が発表されており、全体的な方向から見ると、資金の使用の柔軟性が増加し、不動産開発企業のキャッシュフローをよくしている。
今年2月、国家レベルでは商品住宅の前売り資金監督管理の新規則を公布し、前売り資金監督管理額は商品住宅プロジェクトの建設工事の価格、施工契約金額及びプロジェクトの交付使用条件などの要素によって確定した。不動産プロジェクトの竣工交付に必要な資金を確保した後、監督管理額を超えた資金は不動産開発企業が抽出して使用することができる。
新しい利潤住宅企業の商品住宅の前売り資金の使用は、プロジェクト建設を保障する前提の下で資金の使用の柔軟性を増加させ、前売り資金の使用効率を高め、潜在的な流動性リスクを減少させることができる。
3月以来、長沙、青島、アモイなどの都市が地方の細則を発表した。
例えば、長沙市は、新築商品住宅の前売り資金が統一前売り資金清算専戸を通じて資金清算を完了した後、各プロジェクトの前売り資金監督管理専用口座に即時に振り込まれることを要求した。通常、前売り資金が清算専戸に到着した後、当日、プロジェクトの前売り資金監督管理専用口座への転入を完了する。
青島市は意見募集原稿で、監督管理資金の額がプロジェクトの竣工交付に必要な資金をカバーする見込みだと明らかにした。
アモイ細則によると、前売り資金監督管理口座内の前売り資金の初期残存資金額は、前売りプロジェクトの工事総価格の120%で計算され、その中には工事総価格の20%のリスク金が含まれている。後続の残存資金額は工事の進度によって確定する。
また、監督管理プロセスの最適化を通じて、重点監督管理額が変わらない基礎の上で、前売り資金監督管理専用口座の中で が予約預金額に達した後の残りの資金は、不動産企業が自分で抽出することができ、監督管理機関に支取手続き を行う必要はありません。
福州市もこのほど、住宅建設業界の市場主体の救済と難関解決を支援する18の新規則を発表した。
需給の両端の利益のニュースは絶えず
前売り資金の監督管理の新規則を除いて、最近、不動産業界の供給端に対するより多くの利益政策が相次いで発表された。
中央銀行が14日に開催した第1四半期の金融統計データ記者会見で、中央銀行の鄒瀾金融市場司長は、「恒大リスクの顕性化後、金融機関は短期的なストレス反応を示した。開発ローンの残高も高いレベルにある。
不動産業界の買収合併融資も加速しており、記者の不完全な統計によると、現在、各ルートの不動産買収合併類の融資額は2000億元を超え、1カ月前より千億元近く増加している。このうち、 Agricultural Bank Of China Limited(601288) Bank Of Communications Co.Ltd(601328) China Merchants Bank Co.Ltd(600036) 60 Shenzhen Zhenye(Group)Co.Ltd(000006) 0 Shenzhen Zhenye(Group)Co.Ltd(000006) 000000など多くの銀行、および東方資産、長城資産などのAMCは買収合併債を発行することによって買収合併資金を募集し、住宅企業は買収合併債を続々と発行したり、銀行と買収合併ローン協力協定を締結したりして、国有企業から民間企業まで利益を得ている。
融資性資金は短期流動性の圧力を緩和することができ、経営性資金は長期持続可能な発展の主な支えである。
それだけでなく、不動産需要側の刺激政策が絶えず、ローン金利、頭金比率、住宅補助金などのほか、販売制限、購入制限、ローン制限などの「5限」に多く参加して大軍を縛っている。
鄒瀾氏によると、3月以来、市場需要が弱まったため、全国ですでに100以上の都市の銀行が市場の変化と自身の経営状況に基づき、自主的に住宅ローン金利を引き下げ、平均幅は20から60ベーシスポイントで異なる。
また、一部の省級市場金利の定価自律メカニズムも地方政府のコントロール要求に協力し、都市の実際の状況に基づき、全国の政策範囲内で、本都市の頭金比率の下限と金利の下限を引き下げた。鄒瀾氏は同時に、疫病の下で、金融機関は住宅ローンなどの返済手配を柔軟に調整し、返済期限を合理的に延期しなければならないと強調した。
複数の第三者機関の統計データによると、全国のビル市の成約熱はすでに明らかに回復し、一二線都市はさらにリードし、三四線都市は脱化して圧力を受けている。また、4月15日の統計局の最新データによると、70の大中都市の商品住宅の販売価格は前年同期比で減少したが、減少した都市の数は減少した。
各地は都市の施策によって絶えず深化している。4月15日、東莞、湖州など多くの地域で再びビル市の新政が伝えられ、住民の合理的な住宅需要を支持した。3月の金融データを見ると、住民の住宅ローン需要に反応する住民の中長期貸付は依然として圧力を受けているが、各地の需要端刺激政策は第2四半期に伝導する見込みで、年中貸付状況も重要な転換が現れると予測する機関がある。
