4月15日から17日まで、2022清華五道口グローバル金融フォーラムが北京で盛大に開催された。
全国政協委員、中国証券監督管理委員会元主席肖鋼、上海証券取引所党委員会委員、副総経理盧大彪、アメリカウィスコンシン大学マディソン分校ウィスコンシン商学院John P.Morgridge傑出講席教授、元シンガポール国立大学不動産研究院院長鄧永恒、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 総経理補佐、資産管理センター総経理余志良、中金研究部取締役総経理、大中華区不動産研究責任者の張宇氏は第3回全体大会に参加した。
肖鋼:REITs関連法規の研究と改善
どのようにREITsの発展をさらに推進するかについて、肖鋼は3つの方面から提案した。
第一に、関連法律の改正または個別の法規の制定を検討する。 肖鋼氏によると、REITsは性質上証券に属しているが、株式、債券、資産証券化製品などとは大きく異なり、「証券法」に頼ってREITsを独立した証券品種として専門的な法規を制定し、REITsの性質の位置づけを確立し、REITsの特徴に適応した発行、上場、取引、情報開示、投資家保護などの制度規範を構築しなければならない。現在、「公募基金+ABS」の方式は現行の法律に合致する実行可能な方案であり、早期に試験を開始し、氷を破って前進するのに有利である。しかし、もたらした問題は製品の構造レベルが多すぎて、法律関係が複雑で、運行と監督管理コストが増加し、市場主体の職責の定義と協調の難しさが増大し、試験中に存在する問題に対して関連法律を完備し、新しい制度の手配を行い、それによって製品の設計を最適化し、製品の構造と取引の構造を簡素化し、監督管理の方法を健全にしなければならない。
第二に、運行メカニズムを最適化する。 肖鋼氏は、まず地方と企業がより多くの良質な資産を出してREITsに参加することを奨励しなければならないと考えている。REITsの規模を拡大してこそ、製品の品種が本来の役割を果たすことができる。プロジェクトの底数をさらに把握し、分類されたプロジェクトライブラリを構築し、「入るべきことはすべて入る」ことを実現し、プロジェクトの申告条件を実行し、プロジェクトの申告周期を圧縮しなければならない。次に、インフラ専門の運営能力と資本運営能力の有機的な結合を促進しなければならない。REITsの価値創造は主に資産組合の運営管理と資本構造の管理に由来するため、天然の産業と金融融合の特徴を持っている。この基礎の上で拡募メカニズムを確立し、効率的で透明な拡募メカニズムを確立すれば、資産の在庫を活性化し、産融結合のプラットフォームを大きくするのに有利である。最後に,市場化された評価定価体系の形成をさらに推進しなければならない。市場価格のバランスは最終的に市場ゲームの結果であり、原始権益者は発行し、投資家は購入したいと考えている。これが市場価格の均衡点であり、これは長い間模索する必要がある。
第三に、投資家の教育を強化します。 肖鋼氏は、公募REITsは昨年の試験以来、 投資家は確かにまだ成熟していない。投資目標に対する認識ははっきりしていないが、「公募基金+ABS」は実際には多くの投資家が今よく知っている公募投資とは限らないと指摘した。 公募REITsの下位資産は運営が安定したインフラであり、価値の変動は一般的に小さく、毎年強制配当の割合が高いため、株式投資に対して安定しているが、投資家もプロジェクトの運営収入と将来のキャッシュフローが大幅に増加し続けることを期待しないでください。REITsに投資するリスクと収益は中程度のレベルに属しています。REITsは閉鎖型基金であり、一般の公募基金とは大きく異なり、いつでも申請や買い戻しができない。そのため、現在、宣伝力をさらに強化し、投資家の教育を確実に強化し、投資家の適切性管理を実行し、理性的な投資、長期的な投資、価値投資の理念を育成し、REITsの安定した健全な発展を促進しなければならない。
盧大彪:REITsセットメカニズムを持続的に改善
盧大彪氏は、全体的に見ると、インフラストラクチャREITsの試験全体は予想に合致し、試験作業は段階的な効果を得、主に4つの面に現れていると指摘した。
1は、既存の法律法規の供給条件の下で、着地可能、操作可能な実施経路と方案を見つけた。
二は良質な試験項目を発掘し、集積効果が初歩的に現れた。
3はREITs市場の運行が安定して秩序があり、投資家の認可度が比較的高い。
4はインフラストラクチャの運営が安定しており、業績は予想を上回っています。
盧大彪氏は、REITsは本質的に資産上場であり、株式と債券とは異なり、株式と債券の特性を兼ね備えており、安定した収益収益収益を有し、株式債券類の資産価格の動きとの相関性は比較的低く、特に今年第1四半期のREITsと株式債券の価格の動きの一致性は比較的小さく、株式との相補性が強く、新しい大製品の観点からREITsの発展を見る必要があると考えている。 現在、中国のインフラ分野の規模は膨大で、大量の良質な資産が沈殿しており、REITs製品は在庫資産を活性化し、投融資循環を円滑にする上で大きな可能性がある。
盧大彪氏は、次の段階で取引所はREITsの面で4つのことを重点的に行うと述べた。
第一に、サービス国家戦略をめぐって、重点プロジェクト、モデルプロジェクトの実施をしっかりとつかむ。 は上交所資本市場の中枢機能を十分に発揮し、良質なプロジェクト資源の持続的な供給を推進し、保障性賃貸住宅REITsの試行を加速させ、クリーンエネルギーなどの方面のREITsプロジェクトを大いに発展させ、科学技術産業園などの革新駆動分野、文化観光などの民生保障分野も仕事の重点となる。
二制度建設を牽引とし、REITsの関連メカニズムを持続的に改善する。 証券監督管理委員会の指導の下で、上海証券取引所は募集拡大規則の制定を急いでおり、最近、社会全体に公開的に意見を求め、適切な業務システムと取引システムを健全化し、募集拡大備蓄の仕事をしっかりと行っている。同時に、ガバナンスメカニズムを持続的に改善し、情報開示を最適化し、REITsの運営効率を向上させる。関連方面でREITsについて特定項目の立法を適時に推進する。
3は、監査の品質と効率を向上させることです です。 開門審査を堅持し、サービスを訪問し、市場の意見に耳を傾け、各方面の知恵を吸収し、審査の流れと基準を急いで改善し、市場主体の満足度と獲得感を絶えず強化する。
四は市場監督管理と投資家教育をしっかりと行う です。 は日常の監督管理システムを持続的に最適化し、運営の規範化を促し、情報開示とリスク開示の的確性と有効性を高め、中小投資家の合法的権益を維持し、市商制度を最適化し、投資家の教育をしっかりと行い、投資家がREITsの金融属性とリスク特徴を正しく認識するように導く。
邓永恒:持続可能な堅牢な市場の開発が切実である
邓永恒氏は、疫病の後、中国のGDPの増加と回復はリードしている地位にあり、世界のGDPの回復を牽引し、越境不動産の投資は北京と上海でずっと増加していると指摘した。急速な成長の結果、中国の多くの主要都市の住宅価格は急速に増加した。
邓永恒氏によると、世界経済フォーラムが最近発表した研究報告書によると、世界の3%の都市だけが負担できる。医師、警察、消防士、看護婦は彼らの職場の近くに住むことができず、都市の中心部に住むことができず、往復の交通に多くの時間とお金を使う必要があるという。今の中国の家庭はあまり選択肢がなく、彼らのすべての預金を不動産に投資するしかありませんが、これはリスクが高く、安全ではありません。 現在、中国で長期的に持続可能な住宅市場を開発する必要があります。例えば、REITs市場などの堅固な市場が必要です。
邓永恒氏は、1990年代、米国のREITsの市場価値の急速な成長が、すぐに兆市場に成長したことを見ることができると考えている。邓永恒は2019年の世界経済フォーラムの報告書を総括として引用し、もしこの世界で住宅を支払うことができる人がほんの一部しかいなければ、持続可能な発展の世界ではない。
中国REITsは「車を運転しながら道路を修理する」過程です
余志良と張宇は次の円卓フォーラムでそれぞれREITs市場に対する見方を発表した。
張宇氏は、中国のREITs上場以来の業績の好調さ、特に今年第1四半期に現れた逆上昇現象について、長期収益キャッシュフローの安定性はREITsに非常に強い防御性を提供し、株式市場が大幅に変動したときのリスク回避機能の体現であると考えている。 は世界の主流REITs市場に比べて、中国REITsの価格は相対的に高いが、実際には、現在の中国REITsの下層資産は優中選優、精中選精である。
张宇氏によると、 現在、中国のREITs市場はスタート段階にあり、流通市場の価値は小さいが、将来的には拡大募集があり、より多くの資産がREITs形式で発行され、上場する。この過程で、有効な資産の供給とREITs市場の規模を増加させ、流通市場の価値の規模をカバーする。 また、政策も長線資金と価値投資ガイドの機関がREITs市場に進出することを奨励している。同時に、投資家の教育と情報開示の仕事も重要です。
余志良は China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) REITプロジェクトの運営過程の体験を分かち合い、産業園区自体が未来の発展の重要なコースだと考えている。明らかに、REITsのキャッシュフローの特徴と製品の属性は産業園区と高度に一致している。これは産業園区の重要な痛みを解決した:再投入、回転が遅く、産業園区の究極の退出通路をよく開くことができる。
余志良氏によると、REITs自体は資産の上場プラットフォームであり、投資家は資産の経営能力を重視しており、経営チームが資産の付加価値、改造、向上を促進すると同時に、チームの経営能力を強化している。だから、REITsは簡単な融資だけでなく、原始権益者に資産の質の向上を重視させ、チームの能力の向上を促進させることができます。資源の回転も能力の向上も戦略目標に合致している。
余志良氏によると、 中国REITsは「車を運転しながら道路を修理する」過程であり、監督管理層が大量の仕事をしただけでなく、原始権益者と仕事チームも多くの研究を行い、「公募基金+ABS」のモデルは既存の法律の枠組みの下で最も優れた手配である。 REITsの発展の角度から言えば、未来の発展アーキテクチャにはいくつかの多層、チェーン長、情報非対称などの問題がある。中国香港の市場を参照すると、REITsは上場企業であり、多くのガバナンス問題が上場企業に従って管理と運営を行うことができ、同時に特定項目の監督管理もあることがメリットである。公募基金は証券投資において専門的であるが、下層資産管理に構築された専門チームは相対的に限られており、将来的には管理において、原始権益者に「カードを出す」手配を考慮することができる。
将来のREITs拡張が不動産業界に関連するかどうかについて、張宇氏は、 REITsの海外での発展路線はまず不動産から始まり、それからインフラであり、中国のREITsはインフラから始まり、将来不動産への拡張ができるかどうかは、トレンドになる可能性があると述べた。 国際市場と比較して、ほとんどのREITsの発売やメカニズム改革の革新は、現地の不動産市場のリスクと結びつき、金融システムの関連システムと結びついている。この意味では、REITsは権益品種の融資であり、レバレッジを下げると同時に資産の価格設定に直接結びつき、収益率を通じて資産価格を定義し、市場比較の法則ではなく、資産の真の価格を反映することを促す。
将来、REITsにはもっと多くの民間企業が参加するかどうか、張宇氏は、 REITsの底辺資産は国有企業が主導するだけでなく、将来国有企業と民間企業にも一定の成分があると述べた。 最初のREITsの最下層資産が国有企業を主とすることが多いのは、選択した業界の多くが国有企業主導の業界であるからだ。公募REITsプロジェクトの推進を加速させる際、民間企業プロジェクトの試行を意識すれば、REITs市場全体の発展を推進することに相当する。
