中国指研究院のモニタリングによると、4月8日現在、各ルートの不動産買収合併類の融資額は計2251.2億元で、金融機関や資産管理会社などの多元化市場主体が続々と資産処理に参加している。
不動産市場のリスクを解消する支援政策の一つである住宅企業の買収合併ローンは、現在急速に推進されている。「紅週刊」の統計によると、今年第1四半期、少なくとも16社の住宅企業が会社債の発行や金融機関の融資申請などの形で買収合併融資を受け、融資の主力も中央企業、国有企業から良質な民営住宅企業に拡大し、碧桂園、美の置業、旭輝ホールディングス、 New Hope Liuhe Co.Ltd(000876) 不動産の4社の民営住宅企業が700億元以上の買収合併融資を受けた。
しかし、住宅企業の買収合併ローンの範囲の拡大はプロジェクトの「買収合併ブーム」をもたらしていない。これについて、業界関係者は紅週刊誌に対し、「安全性」はバイヤーがこの買収合併で考慮した重要な要素であり、現在、住宅企業の主流は投資規模の縮小であると明らかにした。これは「ICU」にいる住宅企業にとって良いニュースではない。
買収合併ローン拡張
民間住宅企業数増加
負債を下げ、レバレッジを除去して明らかな効果を得た後、不動産買収合併ローンは年初に「三つの赤い線」を計上しない形で良質な住宅企業の融資のために窓を開けた。中指研究院のモニタリングデータによると、4月8日現在、各ルートの不動産買収合併類の融資額は計2251.2億元で、1カ月前より1000億元近く増加した。
「紅週刊」の統計によると、今年第1四半期に買収合併融資を受けた16社以上の住宅企業のうち、米の置業、碧桂園、華潤置地はそれぞれ370億元、350億元、200億元の買収合併融資額で上位3位にランクインした。また、五鉱不動産、瑞安不動産、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、保利置業グループ、美の置業、 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) 、旭輝ホールディングスグループ、 New Hope Liuhe Co.Ltd(000876) 不動産など8社の住宅企業が買収合併融資額を獲得したのはいずれも50億元を超えた。
これは、買収合併融資ローンがこれまで国有企業、中央企業を主として碧桂園、美の置業、旭輝ホールディングス、 New Hope Liuhe Co.Ltd(000876) 不動産などの頭の民営住宅企業に拡大したことを示している。
「銀行などの金融機関も資金投入の過程で独自の風制御評価システムを持っている」。億翰智庫の田晶副総裁は「紅週刊」に対し、「現在、銀行が買収合併資金を投入している住宅企業は2種類に分けられている。もう1つは、いくつかの民間住宅企業で、自身の安全性が良好であるか、背後にグループの底辺を持っている。
「紅週刊」の整理によると、業務経営が安定し、財務が相対的に安全であることが上述の民営住宅企業の典型的な特徴であることが分かった。現在、上述の民営住宅企業はいずれも千億規模の陣営に属し、昨年の売上高は正の成長を維持している。そのうち、碧桂園は7588億元の全口径売上高で「規模第一住宅企業」の地位を維持し、旭輝ホールディングス、美の置業、 New Hope Liuhe Co.Ltd(000876) 不動産は順次全口径売上高2472億元、1370億元、1059億元を実現し、前年同期比7.03%、8.66%、2.73%増加した。
また、2021年末現在、旭輝ホールディングス、 New Hope Liuhe Co.Ltd(000876) の不動産は「三つの赤い線」の中の「緑の枠」に位置している。米の置業、碧桂園は「黄枠」にあるが、現金短債比と純負債率は明らかに改善され、2022年、2023年半ばまでに緑転換を実現する計画だ。
買収合併融資ローンのほか、上述の民営住宅企業も他の融資ルートで一定の進展を遂げた。碧桂園を例にとると、碧桂園は初めて債務を回復した住宅企業の一つで、昨年12月に10億元の社債を発行し、今年1月に額面金利5.3%の5.2億元規模のABS(資産支援証券)と額面金利4.95%の39億香港ドルの担保付き株式交換債券を発行し、3月に50億元の中期手形を発行する予定で、 Bank Of China Limited(601988) 間の市場トレーダー協会にも登録されている。
特筆すべきは、住宅企業、金融機関、資産管理会社が不動産買収合併ローンの分野に押し寄せているが、買収合併ローンの敷居は依然として高く、実際にローンの支持を受けた住宅企業の数は限られている。現在、住宅企業の買収合併ローンは主に銀行に頼っており、その中で、 China Merchants Bank Co.Ltd(600036) の支持力が最も大きく、500億元以上の買収合併ローンの融資額を提供している。
買収合併の目標は提携プロジェクトに焦点を当てている
危険な住宅企業の資産の棚卸しは依然として困難である
融資側が支持を得ると同時に、第1四半期の不動産市場化買収合併の動きが増加し、現在、中海不動産、越秀不動産、 Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) など多くの中央企業、国有企業が危険な住宅企業プロジェクトを引き継いでいる。例えば、中海不動産は36億元以上を投じて2つの華南住宅企業から昔の総価格「地王」広州アジア大会都市プロジェクトの持ち株権を獲得した。華発グループは12億元を投じてある頭部の住宅企業昆明文旅城の2期プロジェクトの40%の株式を買収した。 Guangzhou Yuexiu Financial Holdings Group Co.Ltd(000987) は2億元を出資して花様年重慶渝北区プロジェクトなどを買収する。
「紅週刊」の整理によると、住宅企業の買収合併の標的から見ると、現在の市場では株式面に関する取引が少なく、2種類の買収合併として表現されている。1種類はキャッシュフローの属性が強い不動産プレートに焦点を当てている。例えば、今年1月の華潤万象生活はそれぞれ10.6億元、22.6億元で禹洲不動産と中南サービスを買収した。もう1つは、協力プロジェクトの買収合併であり、プロジェクトの権益比率を高めることです。
美の置業を例にとると、この民営住宅企業は今年の買収合併市場で重要な役割を果たした。「紅週刊」によると、昨年末以来、米の置業は協力者の花サンプル年、正栄、金科などと13のプロジェクト取引を達成し、初期の共同開発から100%持株に変更されたことが多い。これらの取引の中で、米国の置業は最近、債務を圧迫している正栄不動産プロジェクトの買収が特に頻繁だ。2月23日、24日だけで、美の置業はこの協力対象から長沙の「美の正栄浜河苑」プロジェクトの50%の株式、無錫の「正栄美の雲
さらに見ると、上述の美の置業が協力プロジェクトを100%持株に転換したプロジェクトの多くは、一二線都市や強三線都市に位置し、発展の見通しが確定している。
住宅企業が現在、プロジェクトに精通している買収合併に焦点を当てていることについて、田晶氏は、資産パッケージなどの買収合併事項にかかわる場合、リスクを十分に評価することは難しいが、従来の協力プロジェクトは少なくとも売買双方の株式、債権関係に対する認識が明確で透明であることを意味している。
協力プロジェクトの株式を売却する一部の危険な住宅企業にとって、キャッシュフローの危機を緩和することができる。
例えば、キャッシュフローの危機に直面したあるグループは、傘下の休業プロジェクト長沙月湖郡、広州海石洲悦が相次いで国民信託と信達資本の引き継ぎを導入し、今年第1四半期に再稼働のニュースを伝えた。
新力ホールディングスのほか、 Sichuan Languang Development Co.Ltd(600466) 、現代置業、花様年、禹洲グループ、正栄不動産などの困難な住宅企業が資産売却を求めている。正栄不動産は上半期に30~40億元前後の規模の資産の棚卸しを完了する見通しで、龍光グループは30以上のプロジェクトを売却して約150億元の資金を回収する見通しだ。
しかし、危険な住宅企業が期待していた資産の早期活性化の願いは外れた可能性がある。同策研究院の宋紅衛研究総監は「実際の操作から見ると、一般的に買収合併された資産パッケージ全体は単一のプロジェクトではなく、資産パッケージの内容が多く、質押状況、出資状況、さらには閉鎖状況など、さまざまな関係が複雑で、地方政府、債権者、債務者の多方面の利益にかかわるため、全体的な推進リズムが遅い」と述べた。
買収合併ローン「受動式」成長
買収合併ブームが発生するのは難しい
不完全な統計によると、第1四半期の市場で販売された資産は千億元を超えた。Windのデータによると、今年第1四半期の不動産業界の買収合併取引規模は337億元で、市場の供給が需要よりはるかに大きいことを示している。
「紅週刊」は、現在現金を持っている住宅企業が買収合併に全体的に慎重であることを発見した。このうち、年内に買収合併類中期手形を最初に発行した China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は、4月5日になってようやくAMC機関と共同で華南のある古い改革トップの住宅企業を救済すると発表したが、3つの協力枠組み協定に署名しただけだ。買収合併融資備蓄規模が400億元に達した華潤置地は、第1四半期に傘下の華潤万象生活だけで33.2億元を投じて2つの不動産プレートの買収合併を展開した。
業界関係者から見れば、慎重な買収の背後には、価格ゲームが鍵だ。「現在、ベンチャー企業の買収合併を奨励する関連措置は強制的ではなく、住宅企業は安全を考慮して一般的に様子見している。また、今年は多くの都市が土拍の敷居を下げ、土地の供給の質も非常に良い。債権関係がはっきりしていないプロジェクトを買収するよりも、土拍市場の魅力はかえって大きい」。田晶はこう表した。
宋紅衛氏もこれに対し、現在、買収側は高い割引幅で資産を買収しようとしているが、良質な資産に対して、買収された住宅企業は依然としてプロジェクトの自救を主とし、大幅な割引の条件を受け入れることができず、基本的にはこのようなゲームだと述べた。
特筆すべきは、現在の不動産開発ローンの投入は依然として相応の監督管理政策に制約されていることだ。これは、金融機関や住宅企業が資金投入で馬圏ではなく「正確な」買収に傾いていることにも決まっている。「現在、ベンチャー企業やベンチャープロジェクトについては明確なリストが定義されていないが、買収合併ローンの審査・認可には相応の要求があり、投入に関する議論はあまり大きくない」。宋紅衛は説明した。
「紅週刊」によると、現在、住宅企業の買収合併ローンは特別資金専用の原則に従わなければならない。例えば、買収合併されたプロジェクトは建設工事の開発投資総額の25%以上を完成しなければならない。
宋紅衛氏は、不動産買収合併融資の規模はさらに増加すると予想しているが、前期協力の問題に対する受動的な増加が多い。「買収側にとって、買収合併ローンは3つの赤い線に計上されないが、同様に住宅企業の債務返済圧力を増加させ、例えば「グリーンクラス」の住宅企業も資金チェーンが断裂する状況が発生した。金融機関の角度から言えば、その資金投入額にも制限があり、特別な資金支援政策を打ち出さない限り、買収合併のピークは現れにくい」。さらに、「大環境の下では、企業が投資規模を縮小し、買収合併は依然として拡張措置に属しているため、買収合併の目標主体も核心都市の核心プロジェクトに集中し、大面積に敷かれない」と付け加えた。
