核心的な観点.
現在の市場環境の下で、後続の不動産政策の傾向はどのように変化しますか?われわれは現在の政策調整の緊迫度から見ると、住宅企業の資金圧力は緩和されていると考えている。
需要側緩和>供給側調整。08、14年の不動産緩和の主な政策はいずれも需要の端から力を入れており、21 Q 4からは主に住宅企業の債務リスクが集中的に爆発したり、経済成長の隠れた憂いになったりしている。そのため、政策面では、まず住宅企業の合理的な資金が満たされる観点から調整することを考慮し、その後、需要側の調整に注目し始め、需要側の調整は地方の微調整を主とすることが多い。私たちは不動産政策がすでに救済から積極的に推進する段階に入ったと考えています。現在の政策ツールボックスでまだ使用できる政策は2つあります。狭義政策は依然として「5限」政策政策を主とし、主に都市レベルと政策の細部で変動しています。まず、都市エネルギーレベルは三四線、弱二線のカバー面から徐々にXeon二線都市を拡大し、成都、アモイ、武漢、杭州などの強二線都市の政策フォローに重点を置くことができる。次に、政策の詳細も変動します。例えば、ローン制限の面では、面積が向上した2セットまたは最初のセットの頭金比率を享受することができ、積立金を引き出して最初の支払いを相殺することができます。広義政策では,1)新市民の住宅購入資格の開放,需要の拡大。2）前売り資金監督管理の調整。3)住宅ローンについては、金融機関の不動産への融資を増やしたり、債権を発行する住宅企業の範囲を拡大したりする。4)AMC入場買収問題項目。5)地方の国有資本が一部の住宅企業に参入することを奨励する。
需要側政策の有効性の強弱?全面的な購入制限の緩和→ローン制限の緩和(頭金比率の引き下げ→住宅ローン金利の引き下げ)→局所的な購入制限の緩和→価格制限の空間の向上→販売制限の緩和→人材、人口などの住宅購入奨励政策→取引税費の引き下げなどにまとめることができると思います。
未来の不動産業界と競争構造はどのように変化しますか?高レバレッジ、高回転を通じて急速な成長を実現する古いモデルは現在の市場環境の下ですでに継承しにくく、規模の増加はすでに住宅企業の最も主要な訴えではなく、安全性と安定した経営をさらに重視し、全体の業界も健康で安定し、管理運営の駆動に転化している。業界の競争構造が最適化され、将来の不動産業界で融資がスムーズな中央国有企業と高信用民間企業の割合が大幅に向上する。過去、土地取得規模も販売規模も民間企業の割合が高かった。しかし、将来の市場占有率は従来の70%から徐々に40%に下がると予想されています。2021年下半期以来、民間住宅企業の暴雷事件が頻発し、その販売と土地占有比は徐々に低下し、今回の陣痛期が終わるにつれて、市場は出清を加速させる。信用リスクが低く、融資ルートが円滑で、安全性が高く、キャッシュフローが安定している中央国有企業は、より多くの受益政策を緩和し、不動産市場を回復させ、良好な発展の勢いを維持する。民営住宅企業については、一部の民営住宅企業が清算されると考えており、もう一部の民営住宅企業は危機を乗り切ることに成功したにもかかわらず、陣痛期の信用障害、融資の不調、資産の売却、投資の減速により、将来の規模は萎縮に直面している。全体的に、中央国有企業:民間住宅企業の販売割合は3:7から約6:4の構造に徐々に変化する。
後続の不動産プレートにはどのくらいの上昇空間がありますか?現在もウィンドウ期間が良好であり、第2四半期には頻繁な上昇機会を迎えると考えられています。強二線都市が政策を調整し始めると、今回の調整の終わりと見なすことができると考えられ、過去数回の周期から見ると、政策が実施された後、株価は基本的に現金化された。政策調整のおおよそ率は4月下旬-5月、販売底のおおよそ率は6月に現れると考えられています。上昇空間から見ると、基本面がしっかりしており、融資がスムーズな高信用住宅企業の上昇空間が大きい。具体的には、第1段階は全国化のために中央国有企業のトップ企業を配置する。前段階の中央国有企業の株価は相対的に優位を占め、核心論理は中央国有企業の裏書の下で融資、資金、土地、販売などの各資源の優位性が著しい。われわれはこのような住宅企業の前期論理は依然として順調で、一方ではより大きな政策修復を受益し、一方では未来の販売と業績の確定性がより高く、短期政策ゲームによる株価変動リスクがより小さく、政策調整後のβ相場は依然として一定の幅で上昇し、投資価値を備えている。第2階層は地域型中央国有企業のトップと良質な民間企業であり、キャッシュフローの状況と財報の状況は比較的良く、上昇の空間は第1階層より大きい。一部の中央国有企業の評価値が上昇するにつれて、21年末に一部の過小評価値の地方国有企業と高信用地方民間企業の株価も際立った。全体的に見ると、この段階では政策の端が緩んでいるにもかかわらず、政策の力が相対的に不足しているため、住宅企業のリスク発生事件が絶えず、市場は多くの住宅企業のリスク発生に対する懸念を解消していない。第3の階層は、政策がより明確になった後、弾力性の反転に注目できるもので、この階層の会社は政策が実施されたときの収益がより明らかになると予想しています。リスクと高圧住宅企業の前期の下落幅が大きいか、信用端のリスクの大部分が釈放されているか、政策端の力が大きくなるにつれて、この一部の企業のリスク収益は徐々に上昇するか、より大きな弾力性を呈するだろう。しかし、政策の発力の程度と時間には不確実性が残っているため、投資時点では5月に政策の底に近づくまで待つことができる。
投資アドバイス
現在も基本面の差、ゲーム政策の緩和を主な論理としており、3月以来、疫病の突撃が深刻化し、各地の新築住宅の成約に深刻な影響を及ぼし、年間成長目標の圧力が大きく、政策の打ち出しが弦にかかっている。4月以来、不動産政策は救済から需要改善を推進する段階に入っていることが明らかになった。しかし、全体的に言えば、政策調整の深さから見ると、低エネルギー級都市の頻繁な「救市」は市場の振興作用に限られている。高レベルの都市のフォローアップはやや不足している。市場の景気が依然として低迷しているほか、住宅企業は依然として大きな資金圧力に直面しており、前期の信用支援が不十分で、2022年上半期に海外債の返済ピークを迎え、圧力は4、6、7月に集中し、今後数ヶ月の一部の資金圧力が大きい会社は依然として信用リスク事件が発生する可能性がある。一部の都市のビル市の下り圧力がさらに大きくなるにつれて、一部の住宅企業の信用リスクが再び爆発したため、地方レベルの需給端、住宅企業の資金端には調整をさらに深化させる空間があると考えている。私たちは4月18日に発表された統計局のデータが反映した市場の低迷が予想に合っているかどうかに重点を置くことができると考えています。私たちは後続の不動産政策が打ち出される範囲と力が引き続き強化されることを期待しています。成都、アモイ、武漢、杭州などの強二線都市の政策フォローに重点を置くことを提案した。年間を通じて見ると、現在の販売は依然として基礎段階にあり、住宅企業の資金圧力は依然として大きく、自信が不足していることを考慮すると、投資側の安定は販売側に遅れる見通しだ。楽観的な状況では、第2四半期末(約6月)の販売側が徐々に安定し、住宅企業の資金側の改善を牽引しても、土地の着工などの投資側の修復は下半期まで延期される。「安定した成長」と「リスク防止」を背景に、政策側の改善は年間を貫徹する見込みで、早ければ早いほど遅くはないと予想されている。
プレート投資の観点から見ると、現在もウィンドウ期間の配置が優れている。私达は3つの阶层の标的な会社に注目することができると思っています:第1阶は全国化の配置の中央国有企业のトップの住宅企业で、前の段阶ですでに评価値を上げて、しかし依然としてbeta相场のもたらす上升の空间を享受して、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、竜湖グループ、华润置地に注目することを提案します;第2階層は地域型中央国有企業のトップと良質な民間企業であり、第1階層に比べて注目度は低いが、キャッシュフローと財務報告の品質は比較的によく、国際、越秀不動産、美の置業、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) に注目することを提案する。第3階層は政策がより明らかになった後、弾性反転標に注目することができるため、旭輝ホールディングスグループ、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 、碧桂園に注目することを提案した。
リスクのヒント:
政策の効果は予想に及ばない。不動産コントロールの持続的なアップグレード;販売が予想を上回って下落した。融資は引き続き引き締められている。
