基建から保障室まで、2つの角度のREITsが広がっています。最近、REITsの発展を加速させる政策が頻出しており、REITsは縦と横の2つの角度を拡大している。縦にはインフラREITsに対して、試験範囲を広げる一方で、より多くの新しい良質なプロジェクトを導入する。一方、すでに上場しているプロジェクトに基づき、在庫REITs拡募ルールを制定し、REITs規模の増加を促進する。横方向には、インフラから保障的な賃貸住宅REITsまで、中国の公募REITsは範囲、分野で拡大する。また、税収優遇は注目と期待に値する。海外REITsの経験から見ると、関連優遇政策は海外の成熟したREITs市場を活性化する重要な原因の一つであり、2022年1月、財政部、税務総局は「インフラ分野の不動産投資信託基金(REITs)試験税収政策に関する公告」を発表し、公募REITs税収優遇の幕を開け、後続の税収優遇政策は他の税種とプロジェクトに拡大し、全面的に着地すれば、中国の公募REITsの発展に大きな激励をもたらすだろう。
世界的な緊縮の波は、歴史と現在からREITsの表現を見ている。歴史的な利上げを背景にしたREITsの表現を比較すると、REITsと金利は単一の同方向または逆方向の変動関係ではなく、利上げ期間中、REITsの多くは正のリターンを実現し、株式市場に比べて利上げ後12ヶ月の表現がより良いことが分かった。REITsは金利の変動だけでなく、債務レベル、配当金の支払い、賃貸料など、他の要因の役割を果たしています。REITsは中性子業界の特徴が異なり,利上げ期間中に対応する表現も異なる。金融危機後のサブ業界の表現や、株式市場の債券市場との相対的な変動から見ると、住宅、倉庫などのサブ業界は変動が大きい間に安定している。今回の緊縮の波は、REITsを支える3つの点がある。1つは、過去に比べて、REITsは貸借対照表を強化した。二つ目は、米国のREITs債務の平均期限から見ると、今後数年は低金利の配当を受けることができる。三つ目は、海外の状況から見ると、不動産需要が旺盛で、インフレが上昇した背景の下で不動産のリターンが期待できることだ。
海外年金基金に上場するREITsの配置は低く、将来の割合は上昇するかもしれない。近年、REITsの市場価値と範囲の増加は比較的速い。2021年末現在、世界上場のREITs総株価は約2.5兆ドルだった。機構投資家が不動産投資に参加するのは主にREITsやCMBSなどの形式があり、REITsにも私募や公募などの多種の形式があるが、年金基金は公募REITsに対する配置が相対的に低い。
最近、海外年金基金は上場公募REITsの配置に対して成長を加速させる態勢があり、その1つはREITsが投資できる範囲が次第に広がり、データセンター、信号塔、工業、物流施設、医療保健などのより発展機会のある分野を含む。2つ目は、公募REITsが2つ以上の10年間で不動産私募株式基金に勝ったことであり、リスク調整後のリターンがより良いことだ。上場REITsは株式市場と債市との相関性が低く、不動産私募株式基金と高度に関連している。
未来可期:中国REITsの細分コース。中国の基礎建設REITsは発展の速い車道に入り、海外の経験と中国自身の発展の特徴を参考にして、基礎建設と不動産からそれぞれ見て、私たちは中国REITsの未来あるいは基礎建設の中の3つの分野を助力すると思って、それぞれ水利建設プロジェクト、新しい基礎建設の中の新型電力システムと工業インターネット、交通インフラです。不動産には、保障賃貸住宅REITsと養老不動産を含む医療保健関連不動産REITsの2つの大きな方向が注目されている。
リスク提示:海外の緊縮リズムは予想を超え、中国の回復は予想を下回った。
