不動産業界の下落の影響で、不動産代理業界は厳しい寒さに見舞われている。
最近、不動産代理店業界の4つのトップ上場企業 Shenzhen Worldunion Group Incorporated(002285) Shenzhen Worldunion Group Incorporated(002285) .SZ)、易居企業ホールディングス(0204.8.HK)、合富輝光(0073.3.HK)、貝殻(BEKE)が発表した2021年度の業績を見ると、いずれも黒字から赤字に転じた例はない。
このうち、2021年の純利益は11.29億元の損失を記録したが、2020年の同時期は1.1億元だった。易居企業の持株損失は88.93億元(2020年の純利益は3.04億元)である。合富の輝かしい記録の純利益の損失は5.45億香港ドル(約4.46億元)で、2020年同期は1.55億香港ドルだった。貝殻帰母純利益は5.25億元(2020年同期は27.78億元)の損失を出した。つまり、4つの不動産代理店のトップ企業の2021年の損失は計109.92億元に達した。
これに対し、広州市房協専門家委員の鄧浩志「毎日経済新聞」記者は、「代理業の損益転換は多方面の要因によって決定される。一つは不動産業界との密接な関連性であり、地産業の販売が下落すると、代理会社が得た販売が減少する。二つ目は、一部の不動産会社が信用リスクが発生したため、代理会社のコミッションが得られない、つまりよく言われる不良債権である。また、代理会社の多元化の発展は予想に及ばず、過去の数回の転換の中で、一部の代理会社は金から融、長賃貸マンションなどの分野で第2曲線を求めているが、発展は望ましくないようだ」と話した。
ビル市の下りは代理業界に危害を及ぼす
2021年の黒字転換の原因については、上記の不動産代理企業は年報で言及しており、基本的に上流不動産業界の影響と関係がある。要約すると、主に「不動産市場の下落による業務規模の下落」「一部の住宅企業の信用悪化による売掛金損失」「不動産市場の下落による資産減損損失」などに集中している。
不良債権問題は、不動産代理業が避けられない「苦境」と言える。貝殻は年報で、「2021年第4四半期の管理費用は22.02億元で、前年同期は18.84億元で、主に不良債権の損失が増加した」と述べた。
Shenzhen Worldunion Group Incorporated(002285) は年報の中で、損失を招く最も重要な原因はある大顧客の資金の回転が困難で、商業引受為替手形が期限を過ぎても両替していない状況が現れ、一部の開発者の顧客は融資が困難で、資金チェーンが緊張している状況が現れ、会社の分析評価はその売掛金の減損の兆候が明らかであると考えている。「本グループが今年度計上した各資産の減価償却は16億6000万元で、2021年度に上場企業の株主に帰属する純利益に与える影響は-14億3600万元である」。
具体的には、2021年の Shenzhen Worldunion Group Incorporated(002285) 代理販売業務の収入は24.01億元で、前年同期比19.81%減少した。決済代理店の売上高は313479億元で、成長率は-18.43%だった。決済代理店の販売面積は295965万平方メートルで、成長率は-13.63%だった。代理料金の平均料金率は0.77%で、2020年の0.78%と2019年の0.8%を下回った。
似たような状況は、住みやすい企業の持ち株にも明らかだ。易居企業ホールディングスの3大業務プレートのうち、一手の代理サービス貢献の収入の減少幅は最も高く、前年同期比38.3%減の19.76億元だった。また、個別の住宅企業の顧客の信用質素が悪化したため、同社は信用損失の金融資産損失の調達(控除)を2020年の約1.72億元から約66.68億元に3765.7%増加すると予想している。
合富の輝かしい損失の原因も売掛金による予想貸付減損であり、合富の輝かしい年報では、「2021年第4四半期にいくつかの不動産開発を受けた顧客の貸付素質が悪化し、本グループの売掛金の予想貸付損失の調達が3.06億香港ドル増加した」と述べた。
発展戦略を調整して危機に対応する
「代理業界にとって、ビル市の厳しい情勢が激化するにつれて、従業員に対する要求はますます高くなるだけで、今は従業員の専門性を重視しています。
広州で長年不動産代理店に従事しているある会社の責任者の王躍氏は「毎日経済新聞」の記者に対し、現在販売ルートはますます広くなり、開発者も自分の販売ルートを作っている。これもある程度代理企業の市場シェアを圧縮している。
劉鵬にとって、似たような感じはもっと直接的だ。劉鵬はかつてある不動産代理企業の役員だったが、昨年中に辞職して創業し、短いビデオプラットフォームに転戦して代理創業者を始めた。
「代理店業界は不動産業界と密接に関係しており、昨年以降、不動産融資ルートの引き締めが続いているため、一部の不動産企業が経営難に陥っている。これは代理販売業界にも大きな影響を及ぼし、決済コミッションを遅らせることはよくあることだ。このような危機を見てこそ、自分が起業するつもりだ」。
劉鵬氏は記者に、現在、代理業界はすでに専門能力を競う段階に入っていると話した。伝統的なマネージャーに比べて、自分は不動産専門の基礎を持っていて、ビデオプラットフォームを借りてより大きな転化変現能力を実現したいと思っています。例えば、お客様とコミュニケーションしたり、部屋の源をロックしたり、意向書を締結したり、定金を納めたりすることは、もともとオンラインで会う必要があったことで、今はオンラインで完成することができます。
実際、2021年下半期以来のビル市の大きな変化を経て、不動産代理企業は発展戦略の上ですでに調整を開始し、業務プレートの最適化、返金周期の制御、中央企業の国有企業と手をつないで、デジタル化の増効などの手段を含む。
貝殻年報では、「一体両翼」の発展戦略がしばしば取り上げられている。一体は「不動産取引コース」を指し、両翼は家装ホームコースと普恵賃貸業務である。貝殻が家を探すのは、業務の発展を不動産取引業務に限定するのではなく、家装と賃貸業務に力を入れていることが明らかになった。
Shenzhen Worldunion Group Incorporated(002285) は年報で、経営戦略を調整し、売掛金をつかんでキャッシュフローの安定を確保すると明らかにした。市場流動性リスクの増大に直面し、組織と地域配置を積極的に調整し、売掛金催促システムを構築し、自発的に返済催促効果が著しく、会社のキャッシュフローの安定を確保した。デジタル化の発展について、「デジタル化の転換を積極的に模索し、徐々に実施し、『知恵案場』を運営過程と業績管理に全面的に溶け込み、経営効率を系統的に向上させ、取引コストを低減する」と述べた。
易居企業ホールディングスも同様の調整を行い、既存の一手住宅代理業務プレートの問題項目を削減し、返済が保障されている高品質項目を優先的に選択し、返済期間を厳格にコントロールする。また、天猫好房のデジタル化マーケティング戦略をめぐって、不動産デジタル化マーケティングラインとライン下の全チェーンプラットフォームを積極的に構築している。克而瑞大データのデジタル化サービス戦略をめぐって、不動産デジタル化ソリューションプラットフォーム生態圏を構築する。
合富の輝きは年報の中で、市場の安定した不動産開発者を維持することに集中し、業績収益の基本的な安定を保障することを大前提とし、広東港澳大湾区、長江デルタなどの重点地域業務をさらに拡大すると述べた。
代理企業の突破の道について、邓浩志氏は「代理企業にとって、短期的に突破を実現するには、あまり道がないようだ。唯一できることは、損失をできるだけ減らし、市場の低迷期を乗り切ることだ。例えば、多元化を通じて新しい利益の成長を実現するには、長い周期が必要だ。代理企業が現在できることは、コストの圧縮、現金の流入の増加、主な業務収入の向上などにほかならない」と述べた。
