国家統計局は2022年1-3月の全国不動産開発投資と販売状況を発表した。3月の販売面積は1億5300万平方メートルで、前年同期比17.7%減少した(前値:-9.6%)。開発投資額は1兆3300億元で、前年同期比2.4%(前値:3.7%)減少した。新規着工面積は1億4900万平方メートルで、前年同期比22.2%(前値:-12.2%)減少した。
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\u3000\u30001.商品住宅販売：
販売は20年初頭の疫病以来、単月最大の減少幅を記録し、実際の市場は依然として低迷しており、市場の価格交換量はますます明らかになっている。販売面積を見ると、3月の全国の分譲住宅の販売面積は1億5300万平方メートルで、前年同期比17.7%減少し、減少幅は前月より8.1ポイント拡大し、そのうち住宅の販売面積の減少幅は23.2%に達し、市場の低迷が続いていること、前期の政策効果が一般的で、突発的な疫病の深刻化の影響を受けて、単月の販売は2020年1-2月の疫病以来の最大の減少幅を記録し、2桁のマイナス成長は私たちの予想に合っている。地域別では、東部、東北地方で3月の突発的な疫病の影響が顕著で、販売面積の前年同期比の伸び率はそれぞれ-23.8%と-40.8%で、減少幅はそれぞれ6.0と27.7ポイント拡大した。中部の成長率は-9.2%、西部の成長率は-14.6%で、下落幅はそれぞれ7.0と11.3ポイント拡大した。売上高を見ると、3月の全国の商品住宅販売額は1兆42億元で、前年同期比26.2%減少し、減少幅は前月より6.9ポイント拡大した。販売平均価格も9252元/平に大幅に下落し、前月比6.0%下落し、前年同期比10.3%下落した。累計で見ると、第1四半期の販売面積は3億1000万平で、前年同期比13.8%減少した。販売額は2兆9600億元で、前年同期比22.7%減少した。販売平均価格は9552元/平で、前年同期比10.4%下落した。われわれは4、5月の市場は依然として政策のさらなる保護が必要であると予想している。
\u3000\u30002.不動産開発投資、新規着工、竣工：
投資は施工建安の低迷の影響を受け、成長率はマイナスに転じた。新規着工の減少幅は著しく拡大した。3月の開発投資額は1兆3000億元で、前年同期比2.4%減少し、伸び率は前月比6.1ポイント低下した。新規着工面積は1億4900万平方メートルで、前年同期比22.2%減少し、減少幅は前月より10ポイント拡大した。一方、販売不況、住宅企業の資金チェーンが緊張している状況で、住宅企業の新規着工意欲は低迷し続けていると考えています。一方、突発的な疫病は新着工と施工に一定の影響を及ぼし、一部の都市では疫病で明らかな操業停止現象が発生した。累計成長率を見ると、第1四半期の新規着工面積は2億9800万平方メートルで、前年同期比17.5%減少し、不動産開発投資額は2兆7800億元で、前年同期比0.7%増加した。第1四半期の不動産投資は依然としてプラス成長を維持することができ、主に:1)保証交付などの関連政策の作用の下で、前期の建設停止・建設猶予プロジェクトの再生産を積極的に推進し、建設中のプロジェクトの建設を推進するためである。国家統計局のスポークスマンによると、第1四半期の施工期間が1年以上の不動産プロジェクトの投資成長速度は10%を超えた。不動産プロジェクトの施工建設が推進されるにつれて、第1四半期の不動産開発投資のうち、建築取付工事投資は前年同期比0.9%増加し、不動産投資を0.5ポイント以上増加させた。2)昨年Q 4の土地成約傾向の回復は今年Q 1の土地投資を牽引し、前期に発生した土地購入費は第1四半期に不動産開発投資を0.1ポイント以上増加させた。3)今年に入ってから、建築材料、工事の設置などの価格の上昇幅が高く、不動産投資の名目成長率をある程度押し上げた。PPIは2021年5月以来高位を維持し、第1四半期は前年同期比8.7%増加した。われわれは2022年の年間新規着工の伸び率が-5.5%で、年間開発投資の伸び率が2.1%になると予想している。
3月の竣工は引き続き減速している。年間を通じて保証され、竣工は一定の成長を維持することができると予想されている。3月の竣工面積は4729万平方メートルで、前年同期比15.5%減少し、減少幅は先月より5.7ポイント拡大した。一方、突発的な疫病で一部のプロジェクトが実質的に休業したため、竣工は短期的に相対的に減速した。また、第1四半期は竣工ピークではなく、第1四半期の累計竣工面積は1億2200万平で、前年同期比9.8%減少した。交付大年が過ぎた2022年の竣工も高位から下がる見通しだが、年間保証が必要で、竣工の伸び率は3.0~3.1%と予想されている。
\u3000\u30003.開発者資金:
住宅ローンの下落幅は再び拡大し、非住宅ローンの下落幅はやや狭くなった。住宅企業の内外部資金環境は依然として緊張している。3月の住宅企業の資金は1兆3000億元で、前年同期比23.0%(前値:-17.7%)減少した。第1四半期の住宅企業の資金は3.82兆元で、前年同期比19.6%減少した。1)住宅代金は販売脱化率とローン貸付金の影響を受け、前年同期比-32.9%(前値:-23.9%)増加し、そのうち定金と前受金、個人ローンの増加率はそれぞれ-37.5%と-22.1%で、減少幅はそれぞれ10.4と5.2ポイント拡大した。一方、脱化率の低下の影響を受けて、販売出荷の圧力は依然として大きい。一方、住宅ローンの実際のサポートは弱い。第1四半期の住民の中長期貸付総額は1.07兆元増加し、2021年同期より9100億元減少し、前年同期より46%減少した。貝殻研究院が発表したデータによると、2022年3月に103の重点都市の第1セットと第2スイートルームのローン金利はそれぞれ5.34%と5.60%で、環比はそれぞれ13と15 BPに下落し、2019年以来の単月最大の下落幅を記録した。平均貸付期間は34日で、先月より4日短縮された。同時に、私たちの統計によると、現在、少なくとも17以上の都市が頭金の割合を下げている。2)非住宅ローンの減少幅は小幅に縮小したが、改善は明らかではなく、減少幅はわずかに9.9%(前値:-11.0%)に縮小し、住宅企業の外部融資環境は確かに緩和されたが、効果は明らかではない。中国の貸付金を見ると、3月の前年同期比23.5%の下落幅が先月より2ポイント拡大し、後続の開発ローンの支持力はさらに向上する見通しだ。自己資金調達については、3月に前年同期比4.8%減少し、減少幅は前月より1.4ポイント縮小した。中指院のデータによると、3月の不動産業界の信用債、海外債、信託、ABSの発行規模は合計1051億元で、前年同期比23%減少したが、2月の-60%より明らかに縮小した。
これまで住宅企業の暴雷事件が頻発し、3-4月に住宅企業の債務が集中的に満期になった時期を重ね、金融機関と債券投資家のリスク偏好は依然として政策の影響より大きく、全体の融資端は依然として緩やかな修復の過程にある。
投資アドバイス：
最近の不動産政策の効果から見ると、現在の政策の調整は主に3、4線と弱い2線の省都都市に集中しているため、全体の市場に対する引き上げ作用は限られており、販売の基本面は依然として低迷している。われわれのこれまでの試算によると、年間5.5%の経済目標を達成するには、不動産投資の伸び率が2.1%以上に達する必要があり、現在の市場の景気度から見ると、継続すれば、年間全体の不動産投資の圧力が大きい。同時に、住宅企業は現在も大きな資金圧力に直面しており、前期の信用支援は十分ではなく、業界の4、6、7月も債務返済のピークを迎える。そのため、地方レベルの需給側、住宅企業の資金側の政策調整の予想はさらに強化され、政策調整も救済から需要改善を推進する段階に入り、発表された都市も3、4線、弱い2線都市からより多くの2線、さらに強い2線都市に拡大し、調整の力とリズムはさらに加速する見込みだと考えています。プレート投資の観点から見ると、現在もウィンドウ期間の配置が優れている。私达は4本の主线に注目することを提案します:1)全国化の配置の中央国有企业のトップの住宅企业は、前の段阶ですでに推定値を获得して振动して、しかし依然としてbeta相场のもたらす上升の空间を享受します: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、竜湖グループ、华润置地;2)地域型中央国有企業のトップと良質な民間企業であるが、キャッシュフローと財務報告の品質は比較的に良い:国際、越秀不動産、美の置業、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ;;3)政策がより明確になった後、弾性反転標に注目することができる:旭輝ホールディングスグループ、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 、碧桂園。4)現在の収入確定は比較的に強く、集中度は加速的に向上し、同時に関連住宅企業の最近の信用リスクは緩和され、弾力性が反転した不動産後の周期不動産プレート:碧桂園サービス、旭輝永昇サービス、保利不動産、中海不動産、新城悦サービス。
リスクのヒント:
不動産コントロールの持続的なアップグレード;販売が予想を上回って下落した。融資は引き続き引き締められている。
