陳民陳非遅
2019年12月の中央経済工作会議で初めて「都市更新」の概念を強調してから、各大都市はこの3年間、都市更新の急速な発展期に入った。地方レベルでは、ほとんどの直轄市と省都都市が都市の更新に対する一連の政策を打ち出し、都市の更新活動の実施を推進し、指導している。「第14次5カ年計画」では、国も都市の更新を加速させ、古い団地、古い工場区、古い街区、城中村などの在庫区の機能を改造し、向上させ、都市の空間構造の最適化と品質の向上を推進することを明確に提案した。
このような政策は投融資の実施の面で比較的共通性のある提案が存在し、1つは国資プラットフォームの参加を普遍的に強調し、特に公益性のある内容の都市更新プロジェクトであり、前に発表された「都市更新中地方プラットフォーム会社が6つの「主体」の役割をしっかりと行う」の中で、国資プラットフォームが都市更新プロジェクトの統一的な実施主体としての役割を専門に論述した。第二に、社会資本の導入を奨励し、プロジェクトの投融資能力と建設運営の専門化レベルを高めることを強調した。
実践の中で、古い団地の改造などの投資量が比較的小さいプロジェクトでは、すでに多くの成功した政企業の協力事例がある。多くの都市の更新作業は規模が大きく、内容の種類が多く、例えば各種の古い建物と企業が混在する更新対象区域のプロジェクトでは、地方政府、国資プラットフォームと社会資本の間の投融資協力に遭遇することが多く、経路が分からない、境界が分からない、手がかりが見つからないなどの難題がある。
このような地域の大型都市の更新プロジェクトは、複雑なシステムプロジェクトであり、協力問題を解決するには、システムプロジェクトの方法を運用し、「次元を下げる」ことで複雑な問題を簡単化し、投融資と政企業の協力問題を解決する必要がある。
一、 大規模都市更新プロジェクトの分類ロジック
大型都市の更新プロジェクトの推進難易度の高い本質は、更新カテゴリ、実施経路、投融資メカニズム、専門要求などの多様化によるものである。
都市の更新は1つの広義の概念で、多種のタイプの更新方法と機能の導きを含んで、“次元を下げます”の仕事をしっかりと行うには、まず大型都市の更新プロジェクトがいったいどんなタイプをカバーするかを明らかにしなければなりません。理解を容易にするために、大規模な都市の更新プロジェクトを、再構築と更新機能のガイドラインを撤去するかどうかの観点から、4つのカテゴリに分類して分析します。
1つは、リビルドおよび機能変更クラスの取り外しです。
このようなプロジェクトは通常、既存の土地の建築形態、建設品質と使用機能が現在の地域の発展の位置づけと需要に合致していないことを指し、既存の土地に対して機能調整を行う必要があり、既存の建築は撤去・再建を必要とし、通常はインフラと公共の関連する完備作業を伴う。
このような最もよく見られる都市更新プロジェクトの中で、既存の所有者の参加方式も比較的に多様で、一部の所有者は訴えが比較的簡単で、合理的な補償を与えた後、移転し、土地は地方政府が貯蔵した後、再開発を行う。ある所有者自身が一定の開発能力を備え、開発に参加する意欲を持っており、政府主管部門が承認した計画案の下で、自ら投資パートナーを改造したり導入したりして共同開発を行う。
各プロジェクトの用地状況、および政府主管部門が承認した計画条件の違いに基づいて、このようなプロジェクトは自身の財務バランスを実現する可能性がある。比較的十分な黒字空間があり、都市に一部の関連用地に貢献したり、一部の関連施設を代行したりする可能性がある。あるいはそれ自体がバランスが取れず、地方政府が一定の資金補助を与える必要がある。
二つ目は、再構築を取り外しても機能は変わらないクラスです。
このようなプロジェクトにも、地方政府の公共施設用地のように、地方財政が改造コストを負担するケースが多い。北京市石景山区のある寮の改造プロジェクトのように、元の所有者は地方の国有企業で、元の寮は長年修理を失ったため、すでに危険な古い建物に属しており、周辺の市政の組み合わせも一緒に改造する必要がある。元オーナーは、いくつかの寮に従業員を配置する必要がある一方で、撤去・再建の資金を独自に負担することはできない。
そこで、政府主管部門は元の所有者と協議して社会資本を導入し、政府が一部の資金(主に市政の関連改造に対応する)を補助し、元の所有者が一部出資し、社会資本が一部投資し、古い寮を撤去し、再建し、市政の関連施設を完備した。
社会資本が出資した部分は、一定年限内のプロジェクト不動産サービス、公共空間運営などの収益を通じて投資を回収する。
このような共同建設を担うモデルは、今後多くの局所改造プロジェクトで広く応用されるだろう。
三つ目は、取り外さないが機能変更クラスです。
このようなプロジェクトは主に都市建設区内に対してすでに既存の使用機能を負担していないが、都市の中核区にある古い工場など、保留価値や大規模な解体に適していない建築空間を持っている。その典型的な代表は北京798芸術区、上海新天地などである。
このようなプロジェクトに対して、一部の核心都市は奨励政策を打ち出し、このような建築空間の機能転換を促進したことがある。例えば、北京市が発表した「古い工場を利用して文化空間を広げる保護に関する指導意見」は「既存の土地の性質を変えず、既存の財産権関係を変更せず、再開発建設に関与しない改造プロジェクト」などを提出した。
土地の性質は変わらず、建築主体の形態は変わらず、財産権単位は変わらないが、実際の使用機能は変化を許容する。
元オーナーの投資能力不足、新機能産業運営の専門経験不足などの問題を解決するために、このようなプロジェクトは通常、新しい都市計画に基づいて、地方政府と元オーナーが共同で専門の投資主体を導入し、プロジェクトの投資、建設、運営を担当する。
第四に、撤去せずに施設のメンテナンスと完備類だけを行う。
このようなプロジェクトとは、既存の建物が施設の老朽化と市政の組み合わせの不備などの問題に直面しているが、まだ撤去されていない程度で、既存の建築機能を引き続き発揮し、建築本体を修繕し、周囲の市政の組み合わせを完備する必要があることを指す。
このようなプロジェクトは古い団地を改造した都市の更新作業に多く見られる。北京の強松の古い団地の改造のように、政府側が社会資本を導入して強松の1区、強松の2区の公共区域の環境整備と街灯の架空線の入地工事に対して施工を行う。団地内の閑置自転車小屋に対して投資、改造を行い、後期運営管理を担当する。団地の出入り口の門禁システムに関する内容に対して投資、改造を行う。
都市更新プロジェクトのカテゴリは非常に多様化しており、企業の参加方式も多様であり、これはプロジェクトの運営モデルを決定する要素も多いことを意味している。
既存の建築の機能特徴;既存の所有者のタイプと意思;新しい計画機能ガイド;地域の新しい産業の位置づけ;発起プログラムと実施主体;社会資本を導入するかどうか。地方政府が与える支援政策のタイプなど。
以上、都市更新は広義の概念であり、都市更新プロジェクトもより多様な視点から投資研究を行うべきであると考えている。
二、 大規模都市更新プロジェクトの社会資本導入が直面する困難
都市の更新はすでに新しい発展段階に入って、全国各地はすでに比較的に多い成功経験を持って、社会資本も更に広範に各種の都市の更新プロジェクトに参加し始めました。
しかし、実践の中で、多くの大型都市更新プロジェクトは、社会資本を導入した後も、政企業双方は依然として大きな実施困難に直面している。
中国中部のある都市の更新区を例にとると、このプロジェクトの計画面積は約2平方キロメートルで、区域内には1980年代の寮と古い団地が大量にあり、改造とグレードアップを急ぐ各種の小型産業企業もあり、インフラとサービスの組み合わせが厳しく遅れている。
このため、現地政府は包括的な支持政策を打ち出し、区内の改造によって生じた土地の純収益をすべて本区のインフラ整備に使用し、現地で専門的に設立された国資プラットフォームを片区都市の更新の実施主体として授権し、一二級連動開発改造と各種政府の支持資金の使用を統一的に計画し、各種資産資源の統合管理を担当し、実力のある社会資本の参加を導入した。
関連政策の支持と政府の授権の下で、国資プラットフォームは片区内の各種類の所有者の改造意向に対して初歩的な調査研究を行い、全体の改造コストと開発収益に対して精算を行い、全体的に200億元近く投資する必要があり、大体投入産出のバランスを実現することができる。
その上で、国資プラットフォームはこの都市の更新プロジェクトに参加する意向のある大手投資企業を選抜し、自分と共同でプロジェクトの一括開発改造を担当し、市場化した開発経路でリターンを得るつもりだ。
しかし、本当に投資協力協定に署名する準備ができており、実施段階に入ると、国資プラットフォームと投資企業はいくつかの具体的な協力問題で双方が約束しにくいことを発見した。
\u3000\u30001. 協力サイクルはどのくらいですか?このプロジェクトの複数のタイプの都市更新サブプロジェクトは、実施条件を備えていますか?カードポイントが現れたらどうしますか?
\u3000\u30002. 投資コストは前期に確定できますか?各種類の企業と財産権単位の補償基準は確定できますか?
\u3000\u30003. 一二級連動開発の過程で、すべての落札された土地は協力者に投資して自分で開発に参加しなければなりませんか?
\u3000\u30004. 様々なタイプの産業運営、投資協力者は統一的に責任を負わなければならないのか、専門能力を備えているのか。
\u3000\u30005. 多くの財産権部門自身も改造開発プロジェクトに参加することを要求しているが、彼らは国資プラットフォームが導入したこの投資協力者と共同開発することに同意しているのだろうか。
このように、これらの問題は大規模な都市更新プロジェクトの中で普遍的に存在し、複雑な都市更新プロジェクトの核心的な特徴、すなわち「実施過程の開放条件が多い」ことを体現している。この「オープン」はいくつかの面で現れています。
1つは、コンテンツタイプがオープンです。片区級の都市更新プロジェクトには、通常、多種多様な建設と運営内容が含まれており、建物の改造形式と運営サービス内容は非常に多様化しており、撤去と再建の程度は所有者との間で多くのコミュニケーションが必要であり、運営内容はコミュニティ空間、商業経営、不動産管理などをカバーしており、産業タイプも比較的多様であり、単一企業がすべて完成できるものではない。
二つ目は所有者が開放を訴えたことだ。片区級の都市更新プロジェクトは多種のタイプの所有者に関連し、住民も企業・事業体もあり、関連する土地と不動産のタイプも異なり、ある所有者は自分で改造する意欲があり、ある所有者はパートナーを導入することを望んでいるが、ある所有者は立ち退き補償を受けることを望んでいる。
三つ目は推進過程の開放である。前の2点の存在のため、片区級都市更新プロジェクトの推進過程には多くの制御不能な要素が存在し、利益主体が多様で、政策経路が多様であり、多くの仕事には一事一議が必要であり、計画の実行と投資更新計画には十分な弾力性が必要であり、どちらの主体も100%の全面的な実施を確保することができない。
以上の「開放」の特徴に基づいて、大規模な都市更新プロジェクトでは、地方政府と国資プラットフォームと社会資本の間の協力が複雑で、多くの内容が前期に一度に約束することが難しい。
三、 投資提携の難題を「降維」で解決する
大型都市の更新プロジェクトの特徴と難点を分析することによって、地方政府に統一計画職能を授与された国資プラットフォームが、いったいどのように「統一計画」を行い、どのように異なるタイプのサブプロジェクトの特徴と協力者の訴えを「両立」するかを再理解することができる。
統一的に考慮しなければならない事項について、具体的な手がかりを整理します。
1つは政府が与えた政策と資金を統一的に計画し、異なるタイプのサブプロジェクトと財産権主体の間で異なる資金投入関係を構築することである。
地方政府は国資プラットフォームに一括政策と資金支援を与え、全体的に地域内の各種都市更新サブプロジェクトの建設投入または補助に用いられるが、実際の使用過程では、各種サブプロジェクトの特徴と財産権主体の訴えに基づき、異なる資金投入関係を構築する必要がある。古い団地の改造に対して、資金補助を提供する。産業のアップグレード改造に対して、市政関連投資補助或いは参加 Shenzhen New Industries Biomedical Engineering Co.Ltd(300832) 投資を提供する。再建された公共建築を撤去し、直投資金を提供する。移転主体に対して、解体補償を提供する。開発用地については、参加者として投資などに参加する。
国資プラットフォームは実施主体として、区域内の各種政策、資金と資源を集め、資金を統一的に運用する前提は、各種子プロジェクトの資金需要の特徴を解決し、資金投入と回収経路を整理することである。
第二に、プロジェクト全体の投入産出バランスを統一的に計画し、異なるサブプロジェクトの境界を画定し、異なるタイプの協力者のために参加条件を創造する。
実施主体である国資プラットフォームにとって、都市全体の更新区域は統一的な大プロジェクトと見なすことができ、自然に多くの異なるサブプロジェクトの実施の開放性と不確実性に直面しなければならない。これは統一的な主体としての意義である。
国資プラットフォームから開発に参加する各種専門投資企業を導入するには、境界が明確で、生産経路が明確で、自身の専門特徴に適した投資プロジェクトを投入する必要があり、重大な不確実性と複雑な投資内容に直面して、ほとんどの投資企業は退却するだろう。明らかに、彼らの身分は国資プラットフォームとは異なり、サブプロジェクトの面で投資協力に参加するのに適している。
そのため、外部協力資源を統一的に計画し、実施主体である国資プラットフォームも全体のプロジェクトを解体し、プロジェクトの特徴と市場化協力主体の投資訴求に基づき、主が次から次へと、分類してパートナーを導入する必要がある。
上記の分析から、政企業が「具体的な協力問題において双方が明確に約束しにくい」という協力の苦境を理解するのは難しくない。
プロジェクトを通じて「降維」を分解した後、国資プラットフォームは実施主体としての二重の身分がより明確になり、都市全体の更新プロジェクトの統一的な開発の面で、国資プラットフォームは政府を代表する資源統合主体であり、各種のサブプロジェクトの面で、外部協力企業と所有者と共同で投資に参加する市場化投資主体である。それぞれのパートナーは、他のプレートの推進作業に悩む必要がなく、自分の能力が及ぶ、より得意な専門分野に焦点を当てることができます。全体的な協力アーキテクチャも「1+1+1+N」すなわち「地方政府+国資プラットフォーム+主投資パートナー+複数の専門社会資本」の協力システムに転化した。
都市の更新は中国の都市化の発展の大勢の赴くところで、この仕事の種類は多様で、非常に複雑で、ほとんどの大型都市には、いくつかの規模があり、比較的複雑な大型区域級都市の更新プロジェクトがあり、これらの複雑なプロジェクトの推進は着地し、システムの工程の思考を必要とし、「降維」を通じて本当に統合を実現し、実施をより弾力性に富ませ、各種の専門化企業をより入りやすくする。政企業の協力をより簡単にし、実施をより実行できるようにする。
(著者は北京栄邦瑞明投資管理有限責任公司総経理、副総経理)
