不動産業界の調整の影響を受けて、2021年に不動産管理業界は新たな洗札を経験し、業界構造が再構築されている。ある不動産企業は買収合併で高歌猛進し、不動産会社も大衆の視野に消えた。2021年の年報の発表が終わりに入るにつれて、恒大不動産など多くの物企業が2021年の年報を延期したほか、一部の不動産企業が発表した2021年の年報を詳しく見ると、いくつかの喜びといくつかの悩みでもある。
諸葛捜房データ研究センターが重点50社の上場不動産企業の年報データをまとめたところ、2021年、50社の上場不動産企業の総売上高は1800.5億元に達し、前年同期比45.2%上昇し、マタイ効果は再び顕著になった。不動産管理業界は依然として発展の黄金期にあるが、頭部の不動産企業が絶対的なリードを占め、不動産コースはますます混雑している。また、「後遺症」を拡大し、親会社の「依存症」が不動産企業の発展のボトルネックとなっている。
トップ10の企業総収入は64.3%を占めている
不動産業界の調整や疫病の繰り返しなどの影響を受け、2021年の不動産管理業界も特に困難だった。一部の住宅企業が不動産業務を売却した背景の下で、業界の買収合併はますます頻繁になっている。
中物研協のデータによると、2021年、29の上場不動産企業が53件の買収合併を開始し、買収合併取引総額は355.88億元に達し、2020年の年間3.77倍となった。
買収合併は不動産企業の規模拡大の主なルートとなっている。諸葛捜房データ研究センターが選んだ50社の重点不動産企業のうち、浦発中国を除く49社の不動産企業が管理面積を公表した。データによると、2021年には、管理面積が億平方メートルを超える不動産企業が16社あり、2020年より3社増えた。
管面積を見ると、碧桂園のサービスははるかにリードしており、2021年の管面積は7.66億平方メートルで、2020年より100%上昇した。碧桂園サービスの規模拡張は2021年以内の買収合併動作と密接に関連しており、ブルーレイ嘉宝、富力物業、彩生活サービス傘下の隣里楽ホールディングスなどの大手物業会社の買収合併を含む。
特筆すべきは、合景悠活が買収合併などを通じて、2021年に管面積で395.4%の超高成長を実現したことだ。
不動産企業の規模の拡大に伴い、収益レベルも水増ししている。諸葛捜房データ研究センターのデータによると、2021年、50社の重点不動産企業の総営業収入は1800.5億元に達し、前年同期比45.2%上昇した。このうち、トップ10の不動産企業の総収入は1157.1億元に達し、50社の物企業の総収入に占める割合は64.3%だった。頭の不動産企業が多くの市場シェアを占め、業界の「マタイ効果」が続いていることがわかる。
数量から見ると、2021年の売上高が100億以上に達した不動産企業は5社で、2020年より2社増加し、いずれも大手住宅企業傘下の不動産会社である。このうち、碧桂園のサービス営業収入は依然として絶対的な優位を占め、売上高288.43億元を実現した。次に雅生活サービスで、140.8億元の売上高を実現した。緑城サービスと保利物業はその後、それぞれ125.7億元と107.8億元の売上高を実現した。第5位の China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) は105.9億元の売上高を実現した。保利不動産、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) は初めて百億の収益チームに入った。
2021年に50億-100億元の不動産企業を計5社運営し、華潤万象生活、世茂サービス、融創サービスなどを含め、同様に住宅企業が不動産会社を分割した。
注目すべきは、恒大不動産が2021年に流動性危機を勃発したため、傘下の恒大不動産も影響を受け、2021年の年報はまだ発表されていないことだ。50社の不動産企業の中で、売上高が最も低いのはドイツの商業投資サービスで、2021年に売上高が2.5億元を実現し、碧桂園サービスの1パーセントにも及ばない。
親会社の「依存症」から抜け出す
現在から見ると、多くの不動産企業は住宅企業が分割してきたもので、その発展も親会社と千丝万缕のつながりを持っていることは避けられず、関連住宅企業に深刻に依存し、親会社が開発した不動産不動産不動産プロジェクトを大量に引き受けている。しかし、不動産コースに参加する企業が増え、不動産業界の調整が加速するにつれて、親会社に過度に依存することは不動産企業の長期的な発展の弊害と弱点となっている。
2021年下半期から見ると、多くの不動産企業が買収合併を受けた直接の原因は、親会社が資金を回収して輸血し、資産を売却して自救しなければならないからだ。そのため、親会社の影響から抜け出すことはもっと緊迫して必要だ。このような背景の下で、不動産企業の第三者の開拓は親会社の依存から徐々に抜け出す重要なルートとなっている。
諸葛の住宅探しのデータによると、50社の不動産企業のうち、32社が2021年の第三者開拓データを発表し、この32社の第三者の管理面積の割合は49%から59.9%に上昇し、10.86ポイント拡大した。
これまで、碧桂園サービスは親会社の碧桂園グループへの依存度も強かったが、2021年に碧桂園サービスは第三者外拓を積極的に強化し、質的な向上を迎え、親会社への依存度が著しく低下した。
業績発表会で、碧桂園サービス管理層は、2018年の姉妹会社の関連先の取引収入の17%から、現在の碧桂園ホールディングスとの関連取引の割合は7%に下がり、同業のレベルをはるかに下回っていると明らかにした。一方、第三者の貢献度は年々上昇し、有料面積で59%、備蓄面積で53%に達している。
第三者の管面積の割合を見ると、銀城生活サービスは89.8%の割合で1位で、最も「独立」した物企業と言える。しかし、一部の物企業は依然として親会社の「依存症」から逃れられない。例えば、中海物業、領悦サービスグループの第三者は管理面積の割合が30%未満で、そのうち中海物業の大部分のプロジェクトは親会社に由来し、30%未満は第三者の外拓に由来している。
加速拡張下増収不増利
昨年、不動産企業全体の収益は着実に上昇したが、高収益は高収益をもたらしなかった。収益レベルは不動産企業の発展レベルの外在的な表現であり、利益能力は不動産企業の経営レベルを真実に反映する指標である。
諸葛捜房データ研究センターの統計データによると、2021年、50社の重点不動産企業が純利益244.6億元を実現し、前年同期比49.6%上昇した。粗利益は498.1億元で、前年同期比43.9%上昇した。平均粗利益率は29.8%で、2020年より0.3ポイント下落した。2021年の不動産企業の純利益と粗利益水の平均は著しく上昇したが、粗金利は2020年より小幅に下落し、企業の利益能力は下落に直面している。
このうち、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) は13.76%の粗利率で最下位だった。2021年の China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) の売上高は100億ドルを超え、管面積も著しく拡大したが、このような高成長の下で、粗利率はやや疲弊し、平均粗利率の半分にも満たない。
浦江中国の2021年の粗利率は14.29%で、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) をやや上回り、浦江中国の粗利率は5年連続で下落した。
これに対し、諸葛捜房データ研究センターの王小また、疫病の繰り返しも毛利折損の重要な影響要素である。
業界のトランプは依然として激化します
不動産管理業界は依然として発展を加速させる段階にあるのは多くの業界関係者の共通認識であるが、業界のトランプは依然として持続し、「大きな魚は小さな魚を食べる」「大きな魚は大きな魚を食べる」現象も絶えず上演される。
業績発表会では、多くの不動産企業が今年、買収合併を通じて規模の増加を実現すると表明した。越秀サービス非執行取締役兼取締役会の林峰会長は、2022年の外拓面積は2021年の600万平方メートルより倍増すると予想し、2本の足で歩く方式、つまり買収合併と外拓の2つの方式を採用し、成長目標を達成すると述べた。
碧桂園サービス執行役員の李長江総裁は、「碧桂園サービスの大規模な買収時間はすでに終わったが、買収合併を受けないという意味ではない。碧桂園サービスは高品質と自身の必要に応じて買収合併を受け、機会に遭遇しても放棄しない」と述べた。
これに対し、同策研究院の肖雲祥ベテランアナリストは、数年前の不動産企業の上場ブームが巻き起こるにつれて、物管企業の横買収がますます激しくなったと述べた。不動産管理業界にとって、管理面積を獲得してこそ、より多くの業務機会を得ることができるからだ。現在から見ると、多くの不動産企業の管理面積の増加の大きな割合は親会社の輸入から来ており、不動産市場全体の規模の低下に伴い、将来の物企業の買収合併競争はさらに激しくなるだろう。
嘉和家業不動産サービス研究院の関係者によると、将来の不動産企業の規模は急速な成長を維持し、同時に業務と利益モデルも絶えず最適化され、反復されるだろう。一定の規模の基礎の上で、モデルがもっと優秀で、自身が造血能力と核心競争力の強い企業はもっと多くの優位を勝ち取り、業界の調整過程で買収合併を通じて効率的に配置を拡大することができます。
「強者恒強の局面は次第に形成されているが、不動産企業の規模がある程度に達した後、後期にどのように不動産管理レベルを向上させ、新しい成長点を探すかは企業が考えなければならない問題となっている。第三者業務を開拓して関連不動産企業への依存を軽減し、独立性を向上させ、上場物企業の利益能力を高めるための必ず通らなければならない道となっている」。王小
