2022年から現在に至るまで、不動産市場のコントロールの基調はすでに明確で、偏りを是正してから現在の支持に移行し、緩和政策も3、4線都市から2線に拡大し、支持力は絶えず強化され、多くの都市が購入制限、販売制限などの政策を突破し、その中に省都都市の姿が少なくない。
諸葛捜房データ研究センターの不完全な統計によると、4月20日現在、全国で85以上の都市が緩和政策の内容を発表し、コントロール回数は100回を超えた。4月の20日前、計31回の政策が発表され、前の3カ月を明らかに超え、月平均25回前後の頻度で、より頻繁になった。
このうち、第一財経の不完全な統計によると、2022年から現在に至るまで、鄭州、ハルビン、福州、蘭州、昆明、南寧、南京、銀川などを含む8つの省都都市がビル市の緩和政策を打ち出した。
緩和政策は主に需要端に焦点を当て、定住の緩和、積立金貸付額の増加または条件の緩和、頭金比率の低下、住宅ローン金利の引き下げなどを含め、積立金貸付の緩和は地方政府が最もよく使う手段である。このうち、鄭州からは、購入制限ローンの緩和、販売制限の緩和などの政策が頻繁に現れ始めた。
しかし、データの表現から見ると、市場販売は依然として低位をさまよっている。国家統計局によると、今年第1四半期、商品住宅の販売面積は31046万平方メートルで、前年同期比13.8%減少した。このうち、住宅販売面積は18.6%減少した。商品住宅の売上高は29655億元で、22.7%減少した。このうち、住宅の売上高は25.6%減少した。
この現実に基づき、業界内では、各地の安定した不動産市場の政策が引き続き打ち出されると一般的に考えられています。 Soochow Securities Co.Ltd(601555) 研報によると、経済が不安定で、リラックスが止まらない。
首破”认房又认贷”
省都都市の中で比較的早く松縛政策が公布されたのは、広西南寧に属している。2月下旬、南寧市は住宅積立金の新しい政策を発表し、第2スイートルームの積立金ローンの最初の支払い割合をこれまでの40%から30%に下げた。同時に、積立金の貸付額も異なる程度に上昇した。
この緩和政策自体は、緩和力から関連する政策面まで、積立金に限られており、一部の注目を集めているが、明らかな突破はない。この状態は鄭州に一挙に破られた。
3月初め、洪水と疫病の衝撃を受けた鄭州は、一部の購入制限の緩和、人材住宅購入補助金の引き下げ、住宅ローン金利の引き下げ、住宅建設と転化の推進など、いくつかの利器を含む不動産市場のコントロール「19条」を発表した。
その代表的な政策は、住宅を1軒所有し、相応のローンを決済した家庭に対して、最初のスイートルームローン政策を実行し、最初の支払い割合はこれまでの60%から30%に下がり、つまり「ローンを認めて部屋を認めない」ということだ。2016年の規制緩和以来、「住宅を認め、ローンを認める」という重点都市は初めてで、需要改善のための置業圧力を緩和するのに役立つ。
Tianfeng Securities Co.Ltd(601162) 不動産業界アナリストの楊侃氏は、鄭州は重要な省都都市として、「ローンを認めて不動産を認めない」などの政策を含め、不動産市場に自信を注入し、全国で一定のモデル効果を備えていると指摘した。現在、ビル市の下行圧力は依然として大きく、一部の住宅企業の資金難はまだ解決されていない。
その後の3月には、福州、ハルビンだけが緩和政策を発表した。このうち、福州は住宅ローンの金利が連続的に下がった上で、再びビル市の支持政策を打ち出し、長楽戸籍と地方戸籍の5都市内の住宅購入の敷居を下げた。ハルビンは2018年に打ち出した販売制限政策を廃止すると発表した。
その後、4月初め、蘭州は鄭州の政策にフォローした。購入制限の緩和の面では、親孝行と多胎家庭は、購入制限区域内で新しい不動産を購入することができる。ローン制限では、ファーストスイートの認定で「ローンを認めない」ことを推進したほか、頭金の割合を大幅に引き下げ、そのうちファーストスイートは20%、ダブルスイートは30%だった。
億翰シンクタンクは、良好な人口と発展の基礎が欠けている蘭州にとって、この新政自体の効果は限られているかもしれないが、鄭州、蘭州を皮切りに、より多くの二線都市が政策ツールボックスを徐々に開き、実質的な緩和政策を打ち出すことを期待している。
蘭州の政策は確かに省都都市の緩和の扉を開いたように、4月から現在まで、多くの省都都市が緩和政策を発表した。
4月中旬、南京遠郊市場の六合区、溧水区は、購入制限政策を緩和した。同時期、昆明も関連文書を印刷・配布し、住宅積立金の貸付額を引き上げ、2軒の住宅を購入する際の最初の支払い割合を下げ、住宅企業の土地代金の納付猶予を許可し、貨幣化の配置に力を入れるなどの内容を提出し、合理的な住宅需要を保障すると同時に改善型需要を奮い立たせた。
4月20日、また西部の省都都市が緩和の行列に参加し、銀川は住宅積立金政策を調整し、住宅積立金を使用した個人住宅ローンを決済した場合、居住条件を改善するために住宅積立金の住宅購入を再申請した場合、最低頭金の割合は30%に調整された。在庫商品住宅(中古住宅)を購入した場合、最低頭金の割合は40%に調整される。
業界改善はまだ時間がかかります
積極的な信号を放つ省都都市の多くは、販売市場の低迷から逃れられない。
昆明を例にとると、 Soochow Securities Co.Ltd(601555) 研報が発表したデータによると、2022年第1四半期、昆明の主要都市5区の商品住宅の供給量は前年同期比21.9%下落し、取引量は前年同期比42.4%減少した。商品住宅の販売価格は14750元/平方メートルで、前月比はやや上昇したが、前年同期比6%近く下落した。
このうち、昆明の3月の在庫除去サイクルは30カ月に達し、大部分の省都都市を上回った。現在、昆明初のスイートルームの商業ローン金利は最低4.6%に下がり、各銀行も初のスイートルームの頭金比率を20%に下げた。
鄭州はこれまで「十九条」を発表した時も、似たような市場条件の下にあった。克而瑞のデータによると、2021年末には鄭州の新房狭義在庫規模は1500万平方メートルに近く、消化周期は20カ月を超え、2022年2月には成約が低位をさまよい続けたため、新房在庫の消化周期は31カ月に躍進した。
新政が実施されてから1月後、鄭州市場は回復の兆しを見せた。克而瑞のデータによると、今年3月、鄭州の新房の平均去化率は17%で、単一プロジェクトの最高去化率は34%で、2022年2月より回復した。同時に、プロジェクトの訪問量と販売流速は着実に向上し、3月の単一プロジェクトの月平均訪問量と月平均流速はそれぞれ325グループと20セットに達し、1月の低点より1倍余り増加した。中古住宅の持ち込み量は5万余組に達し、前月比140%増加した。
しかし、全国市場から見ると、現在の政策の支持力は市場修復にとってまだ不足している。
証券研究報告書のデータによると、3月の分譲住宅の販売面積と金額の単月の前年同期比の伸び率はそれぞれ-17.7%と-26.2%で、それぞれ前の2月より8.1ポイント、6.9ポイント下がり、単月の販売は8カ月連続でマイナス成長した。
「都市対策の枠組みの下で一部の都市が相次いで規制を緩和しているにもかかわらず、疫病の拡散と住民のレバレッジへの意欲が圧迫され、市場の予想はまだ逆転の兆しを見せていない」。創始証券は、現在の政策フィードバックの効果から見ると、緩和範囲と力はいずれもアップグレードされなければならず、業界の需給の負のフィードバックの局面を徐々に打破することができると指摘した。
未来のより広範なリラックスも期待に値する。4月15日の格下げ発表に続き、中央銀行は18日、都市部の施策による差別化住宅ローン政策の実施により、管轄区内の商業的個人住宅ローンの最低頭金比率、最低貸付金利の要求を合理的に確定し、需要側の支持力を引き続き強化する態度をさらに明確にした。
Citic Securities Company Limited(600030) 現在の政策には多くの操作可能な空間があり、例えばローン金利の引き下げの空間は依然として大きく、貝殻研究院のデータによると、ローン金利がさらに50 BP下がれば、LPRの下に落ちることはない。同時に、ほとんどの低線都市はまだ2割の頭金の割合に達していない。多くの高線都市の頭金も3割以上だ。積立金の使用にも奨励の余地がある。「第2四半期は政策集中の発力期間になります。」同機構は予想している。
