このレポートのガイド:
2009年から現在までの不動産サイクルを振り返ると、住宅企業と住民に対する政策の組み合わせによって、住民ではなく住宅企業の資産負債率がプレートの超過収益表現の核心であることがわかる。
要約:
不動産金融の枠組みの下に立って、住宅企業の業界に対する影響は住民より大きく、融資の影響は行政のコントロールより大きく、2017年に不動産が炒められないことを位置づけたのは境界点である。2017年を境に、不動産コントロール政策は「寛房企業緊縮住民」から現在の「緊縮住宅企業寛住民」の組み合わせに移行した。
20092017年は住宅企業の拡表期であり、住宅企業の融資ルートが徐々に開かれ、住宅企業がレバレッジを加え、資産規模が拡大していることを体現している。住民側は「四限令」政策をめぐる緩和とコントロールを強化している。2017年に「不動産を購入しない」と定めた後、住宅企業に入ってレバレッジを縮小し、資本管理の新規則から土地融資を制限し、「3本の赤い線」で開発融資を制限し、前売り資金の監督管理で販売融資を制限した。これに対応する住民側は、人材導入から住宅購入補助金まで、住民の制限を徐々に緩和している。
市場の認識とは異なり、住宅企業側の信用緩和こそプレートの超過収益の源泉であり、2017年を境に、これまでは住宅企業のレバレッジ拡大段階であり、不動産プレートは相対収益を持続的に持ち、年平均複合収益率は15.9%だったが、上証指数は7.4%だった。土地派生信用メカニズムのため、住宅企業の段階を広げ、住宅企業の融資ルートの開放はビル市と土地市場の持続的な上昇をもたらした。20082017年には、他の面でのコントロールがあるかどうかにかかわらず、住宅企業の融資先ではほぼ毎年1つの融資ルートが追加され、開発ローン、信託、再融資、ABS、会社債、海外債などの融資ルートが続々と開かれ、業界の資産負債率は2009年初めの62.4%から2017年の78.5%に上昇し、負債規模の年平均複合成長率は32.9%だった。この段階では、負債が拡大し続け、在庫が蓄積され、政策が抑圧され、需要が懸念されても、プレートは持続的な超過収益を得ている。株価が最も良いのは、第2の第3の階段隊のような弾力性が大きく、成長性が強い住宅企業であり、会社を代表している Yango Group Co.Ltd(000671) であり、トップの住宅企業の表現は相対的に弱い。
2017年以降、住宅企業はレバレッジ縮小段階に入り、住民政策が持続的な緩和周期に入っても、不動産プレートは相対収益を備えていない。2021年までに年平均複合収益率は-9.0%だったが、上証指数は3.8%だった。縮表段階では、融資が引き締まったため、土地市場が冷え込み、住宅企業が在庫の下落準備を計上することで利益率が損なわれ、利益性が弱くなると同時に経営リスクが向上した。
住宅企業の負債規模は年平均複合成長率が20.9%に下落した。業界の資産負債率は2018年にピーク79.8%に達した後、下がり始め、2021年のQ 3は79.0%だった。粗利益率と純利益率は2017年の29.8%と12.4%から2021年のQ 3の19.3%と4.8%に下がった。住宅企業の融資政策の段階が拡大するにつれて、2018年の資本管理の新規則、2020年の3つの赤い線、2021年の前売り資金の監督管理、住宅企業の大規模な雷、不動産プレートはこの段階で収益がマイナスになった。株の面では、万金の保証を代表とするトップ企業がより強い下落抵抗性を示している。
現在は2021年の住宅企業の金融化速度が速すぎると悲観的な予想の修正であり、段階的と構造的な超過収益区間に入り、融資環境の段階的な信用再分配の境界利益を改善する二線中央国有企業と、資産荒下で核心資産を持ち、キャッシュフローを安定させる会社を探している。金融机関のリスクの好みは依然として低くて、信用の再分配の下で依然として2线の中央国有企业に利益を得て、利益の目标の Cccg Real Estate Corporation Limited(000736) Xiamen C&D Inc(600153) 。また、配置資産荒下でコア資産と安定したキャッシュフローを持つ良質な不動産会社は、 Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) 、受益標の China-Singapore Suzhou Industrial Park Development Group Co.Ltd(601512) 60007、 Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone Development Co.Ltd(600663) を推薦します。
リスクヒント:土地金融モデルを再起動し、業界の需要の下り速度が予想を超えた。
