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最近、全国の多くの重点都市では、購入制限や販売制限などの緩和政策が続いている。2022年4月25日、無錫市衛健委員会は2人の子供と以上の無錫戸籍住民を出産した家庭は、購入制限区で商品住宅を追加購入することができると発表した。4月26日、佛山市住建局によると、すでに5年になった商品住宅は購入制限セット数に計上されていない。4月27日、財聯社の報道によると、1南京非当市の戸籍住民の家庭は1年以内に累計6ヶ月の社会保障を納めて住宅購入を申請することができ、これまで3年以内に累計24ヶ月の納付を要求していた。2鄭州中原銀行は卒業5年以内の大学生に対して住宅ローン金利優遇政策を打ち出し、最初の住宅ローンは4.5%に低く、5年以上のLPRオファーを下回った。
コメント
業界は依然として基礎を築いている段階で、ますます多くの都市のコントロールが緩んでいる。われわれは4月に発表した「長江デルタコントロールの緩和加速、多次元緩和による良性循環の促進」、「良性循環の軌道に乗り、不動産を配置したのは当時」などの多くの報告の中で、未来の第一二線、長江デルタの重点都市はコントロール緩和政策の発表を加速させると予測している。現在、多くの都市は頭金の割合を下げ、住宅ローンの金利を下げ、住宅ローンを取り消し、購入制限販売を緩和するなどの措置を通じて販売の回復を促進しているが、市場はまだ安定していない。トップ10の住宅企業の全口径販売額は前年同期比47%減少した。2土拍では、全国300都市の宅地の成約は2022年1-3月に前年同期比60%減少した。多地の土拍熱は低く、最近の集中土拍の中で、天津の供地は30件で、6件だけが成約し、南京の供地は20件、6件が流拍した。③住宅ローン金利については、2022年4月、貝殻研究院百城初の住宅ローン金利は5.17%で、最新の5年期以上のLPRより57ベーシスポイント高い。そのため、私たちは未来の緩和力と広さが引き続き増加すると予想しています。需要の端では、核心の22都市のほか、他の都市の購入制限政策がさらに取り消されたり、22都市の一部の都市、例えば重慶、南京、無錫、蘇州なども購入制限ローンを緩和したりします。クレジット側は、現在、住宅ローン金利が大幅に下がる余地がある。今日、鄭州が5年以上のLPRを下回る最初のスイートルーム金利を発表したのは重要な信号で、今後、全体的な住宅ローン金利が下落し続けると予想されています。
住宅企業の定点救済支援に力を入れている。最近、中央銀行は6大銀行、12の株式制銀行、5大AMCを招集し、12の問題のある住宅企業の買収合併業務状況について特別会議を開き、問題のある住宅企業が現在のキャッシュフローの苦境を解決することを支援した。同時に、一部の地方政府も本土の良質な民営住宅企業に実質的な支持を提供し、救済資金の支援を直接提供し、金融機関の融資を協調し、プロジェクトレベルの入株増信、前売り資金の監督管理の緩和などの措置を含むが、これに限らない。良質な住宅企業の安全で安定した発展も「住宅価格を安定させ、地価を安定させ、予想を安定させる」ことを実現する基礎であり、われわれは未来の政府プラットフォームと本土の住宅企業のプロジェクトレベルでの協力が増加し、良質な住宅企業の融資の監督管理端での制限が減少し、融資ルートが拡大すると予想している。
販売の回復は不動産業界の良性循環を促進する鍵であり、自信を奮い立たせることは現在の販売苦境を解決する鍵である。販売の回復は、不動産業界が「販売改善-住宅企業の返済増加、資産価値の向上(住宅ローンの増加)-キャッシュフローの安定-投資土地の増加/竣工交付の増加-市場信頼の安定」の良性循環に入ることを促進することができる。3月には国際情勢が非常に動揺し、疫病が重なり、これまで緩和政策で色あせていた販売市場が再び下落した。現在、住宅購入者の様子見の感情は依然として重く、後続には政策が持続的に力を入れなければならないと考えている。また、基本的には、今後の販売の回復が支えられていると考えています。①短期供給が少ない。2021年通年と2022年第1四半期、不動産の新着工面積はそれぞれ前年同期比11%と18%下落した。2022年3月末現在、全国の重点20都市の新築住宅の在庫販売の平均去化周期は11.2カ月で、杭州、上海、合肥の3都市の新築住宅の在庫去化周期は6カ月を下回っている。②長期的に見ると、3億人前後の新市民は約8000万軒前後の商品住宅需要が8-10年に釈放される見通しで、不動産業界の将来の発展の重要な支えになるだろう。
投資アドバイス?私たちは購入制限と販売制限の緩和、住宅ローン金利と頭金の割合の引き下げ、住宅企業の危険脱出を支援するなどの政策措置の力と範囲が持続的に増加し、不動産業界の良性循環の回復を助力すると予想している。グリーンシティ中国、建発国際、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ;;また、安定した頭の国有企業の中央企業もよく見ています。例えば、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 。
リスクのヒント
コントロールの緩和は予想に及ばない。疫病の影響政策の着地と市場の回復
