投資のポイント
Q 2の基本面は不安定で、政策の緩和傾向は変わらない。2022年3月までに不動産政策は緩和され続けたが、結果から見ると緩和力は依然として不足している。3月の販売と投資はいずれも前年同期比減少幅で拡大傾向にある。1-3月の累計販売と投資の表現は同じようによくない。4月の東莞、寧波などの土地市場は全体的に退勢を維持し、開発者の積極性は高くない。4月の政策緩和速度は明らかに加速し、現在少なくとも10都市が制限を緩和し、力が明らかに増加している。Q 2は業界の需要が安定する肝心な時間の窓口であり、より多くの都市が「四限」の協同緩和の方向にコードを追加し、特に在庫圧力の大きい都市があると考えています。
貸し出し制限はすでに緩んでおり,購入制限はフォローアップする.2022年2月から、一部の「非限定購入都市」は頭金比率を引き下げ、4月18日に中央銀行と外国為替局が頭金比率と貸付金利の調整を再提出したことは、貸付制限政策が引き続き緩和されることを意味している。私たちは、ローン制限政策の緩和にはメリットとデメリットがあると考えています。頭金の割合の引き下げは住宅購入の敷居を下げることができますが、より重い月の供給圧力を意味し、頭金の割合の引き下げの空間が限られており、頭金の認定基準の緩和は合理的な需要の解放に有利です。購入制限の面では、珠江デルタと長江デルタ市場の最近の表現によると、購入制限政策のさらなる緩和は需要の解放と需要の変更に有利であり、現在の市場の下落背景の下でも市場の急速な過熱を引き起こすことはないため、22 Q 2の購入制限の緩和におけるフォローアップが期待できると考えている。
今回の需要修復には、従来のサイクルよりも時間がかかります。今回のサイクルでは、政策の緩和は主に地方レベルに集中し、2022年3月になってようやく購入制限ローンの緩和に入った。また、今回の政策コントロールは供給側にまで広がり、住宅企業の流動性危機も需要側にマイナス効果を形成した。全国の疫病の点状爆発も需要の曲がり角の出現時間を遅らせた。2022 Q 1全国の商品住宅の販売面積の前年同期比の下落幅は2015年と2020年3月に近いが、2015年の周期の底には6都市しか購入できないが、現在も全国で50以上の都市が購入制限政策を開放していない。今回のサイクル購入制限政策にはさらに余地があり、需要修復には需給両端政策の組み合わせが必要だと考えています。
中長期需要の合理的な中枢は約15-16億平である。われわれは、不動産の短期需要は政策のコントロールの影響を受けやすく変動すると考えているが、変動は中長期の基礎成約量をめぐって進むが、中長期の基礎成約量は主に人口の増加率と都市化率の影響を受け、商品住宅の中長期需要の合理的な中枢は約15-16億平であり、総量の増加は構造的な成長傾向に強化されている。
プレートBeta相場はまだ終わっていない。複盤の歴史の3回の周期とプレートの表現、不動産プレートの相場の持続時間はそれぞれ2008年14ヶ月、2011年14ヶ月と2014年22ヶ月で、申万不動産区間の上昇幅はそれぞれ169%、34%、136%だった。三輪プレートサイクルの終了フラグは同じで、住宅価格の同環比成長率が今回のサイクルの中で初めて同時に正転したとき、政策の引き締め予想が強化され、プレート相場は終わりに入った。今回の周期で、不動産指数は2021年11月-2022年1月、2022年3月16日-4月8日に著しい上昇幅(それぞれ19%と36%)を示し、2022年9月の政策の底が現れた後、累計上昇幅は-7%にすぎなかった。今回の周期供給側は構造の最適化を迎え、トップ企業の融資、債務構造、経営管理などの面での優位性が際立っており、万科、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Gemdale Corporation(600383) の4つのトップ企業の市場価値加重平均累計超過収益は2021年9月から現在まで約5%で、上海より300超過収益は24%である。履歴評価区間と比較して、現在のPE、PBの評価値は履歴の最低レベルをわずかに上回っている。政策緩和がもたらしたBeta相場が終わらない前に、トップ企業の推定値はさらに修復する余地があると考えています。
リスク提示:政策の発表速度と力は予想に及ばない。疫病が悪化して需要の修復に影響する
