3、4月は各都市の第1ラウンドの集中供給地が発売された時間で、それに比べて、市場融資環境や土地供給などの総合的な要素の影響を受けて、今年に入ってから100強の住宅企業の投資圧力は減らず、土地を持つ規模の萎縮は明らかになった。機構のデータによると、1-4月、100強の住宅企業の土地取得総額は3626億元で、土地取得規模は前年同期比55.9%減少し、トップ50の住宅企業の3割以上が土地を取得していない。
しかし、一部の住宅企業にとって、市場の低迷を背景に、多くの都市で良質な土地が頻出し、かえって土地を取る窓口期になっている。現在から見ると、中央企業、国有企業、城投会社は依然として成約の主力軍であり、例えば中海不動産、華潤置地、緑城中国などであり、民間企業は浜江、龍湖を含めて明るい目を示している。
業界関係者によると、4月には第1陣の集中供給地の影響で、一部の都市の土地市場は回復したが、良質な土地と核心都市に限られ、全体の回復まで時間がかかり、政策面の風向の転換に基づき、下半期の回復態勢は持続する見込みだという。
前の4ヶ月の100強の住宅企業の土地の総額は3626億元
今年の4カ月前、市場の下落、資金の緊張が住宅企業に与えた投資圧力は明らかに好転しなかった。これに対し、克而瑞氏は、トップ50の住宅企業の3割以上が土地を持っていないと明らかにした。
また、中指研究院のデータによると、1-4月、100強の住宅企業の土地取得総額は3626億元で、土地取得規模は前年同期比55.9%減少した。百強の住宅企業の権益取得総額が全国300都市の土地譲渡金に占める割合は51.5%だった。
4月の単月から見ると、克而瑞のデータによると、4月27日現在、全国300都市の経営性土地の4月の総成約建築面積は6537万平方メートルで、前年同期比6割近く減少し、成約規模は歴史的に低いレベルにある。注目に値するのは、4月に成約した主力都市の多くが集中土拍の重点都市であり、杭州、寧波、南京、成都、長沙を含む多くの都市で良質な土地の割増額が成約したため、成約割増率が微増したことだ。良質な用地が市に入る割合が上昇したため、重点監視都市の流動率は先月よりやや下がった。
しかし、克而瑞のデータによると、複数のホットスポット都市の第1ラウンドの集中供給地が開かれた下で、TOP 50の住宅企業が毎月1000億元近くを獲得し、前月比は回復したが、前年同期比69%下落した。
そのため、住宅企業の投資圧力は一部のホットスポット都市の土地市場の上昇で明らかに好転したわけではない。克而瑞のデータによると、今年の4カ月前、取得金額トップ10の住宅企業のうち、3社だけが前年同期比で上昇し、現在の土地市場全体の低迷と企業の慎重さをある程度反映している。
現在から見ると、住宅企業の土地獲得の分化は著しく、中央企業、国有企業、城投会社は依然として成約の主力軍であり、例えば第1陣営の中海不動産、華潤置地、第2陣営の緑城中国などである。中指研究院土地事業部の張凱責任者によると、今年に入ってから、一部の民間企業の土地取得意欲が上昇し、浜江、龍湖などの民間企業が目立っている。杭州の第1ラウンドの集中供給地の中で、59件の土地が成約し、そのうち浜江は11件の土地を独占し、土地を持つ割合は18%を占めた。
冷暖分化明らか、深セン、杭州土拍昇温
現在、住宅企業の配置は依然として「何かしないことがある」。このうち、住宅企業の二線都市は土地を持っていることが際立っており、都市群の中で特に長江デルタが首位を占めている。
中指研究院のデータによると、50社の代表住宅企業が1-4月に二線都市での投資面積が最も高く、68.4%に達した。レイアウトエリアから見ると、企業は長江デルタで土地を取ることに熱中している。4月の全国住宅用地の成約総額トップ10を見ると、ランクインしたブロックのうち7件が長江デルタ地区にある。
住宅企業の選択により、都市の土拍の冷暖分化がずっと存在している。克而瑞の分析によると、4月に第1ラウンドの集中供給地を完成した7都市を見ると、深セン、杭州、寧波の熱は明らかに高く、第1ラウンドの成約平均割増率はいずれも5%以上だった。特に深センでは、最初の集中供給の8つの土地がすべて価格の上限に触れ、平均成約割増率は15%に達した。杭州の土拍熱も同様に低くなく、成約した59の土地のうち23の土地が頂点に達し、1の土地だけが流拍に遭遇し、平均割増率は6.4%だった。
南京、天津などの都市の土拍熱は昨年の第3ロットの集中供給地より明らかに低く、特に天津だ。天津で集中的に落札された29件の住宅関連地塊は5件しか譲渡に成功せず、そのうち1件の封頂揺号が成約し、全体の割増率は0.6%にとどまり、流拍率は83%に達したという。
ビル市の暖かさの予想あるいは住宅企業の持つ意欲を高める
実際、一部の土拍市場の回復も、主に供給都市の「譲利」の下に集中した結果だ。例えば、昨年に比べて、今年深セン初の集中供給地の商品の住宅価格はいずれも5%-10%の幅で上昇した。これは間違いなく利益のある開発者に、開発者の積極性を高めるのに役立ちます。住宅企業にとって、良質、高性価格比地塊の補充は、企業の土貯蔵構造を最適化した。
克而瑞アナリストは、資金力のある企業にとって、現在は土地を取る窓口期であり、適切な都市、プロジェクトを選択し、逆市で良質な土壌貯蔵を増やすことは企業の未来の発展に大きな利益があると提案した。資金が依然として緊迫している大部分の民間企業にとって、適切な協力機会を引き続き求めなければならない。
最近、不動産緩和の新政が多く打ち出され、政策面の暖かい風も土地市場に吹き込むことが明らかになった。易居研究院シンクタンクセンターの厳躍進研究総監によると、「5月には一部の都市の土拍市場が積極的に回復する見通しだ」という。
ビル市の回復の予想の下で、克而瑞アナリストは、土地市場もある程度回復すると予想しているが、異なる都市の回復速度には大きな違いがある。供養地が集中している中核都市でも、土拍が冷え込むケースが見られる。
億翰シンクタンクのアナリストは、4月末現在、土地市場の回復は良質な土地と核心都市に限られており、全体の回復には時間がかかる。下半期の土地市場は徐々に回復すると予想されている。
