市場相場：
今週(4.23-4.29)A株不動産指数(申万不動産)の上昇幅は-0.96%(先週-9.20%)、A株の大皿(万得全A)の上昇幅は-1.56%(先週-4.76%)だった。H株不動産指数(克而瑞内不動産株リード指数)の上昇幅は-0.03%(先週-9.43%)、H株大皿(恒生指数)の上昇幅は2.18%(先週-4.09%)だった。今週、A株の不動産プレートは大皿より強く、H株の不動産プレートは大皿より弱い。
業界の基本面:
疫病は販売に衝撃を与え続けている。データによると、45都市の商品住宅の累計販売面積(4.1~4.27)は前年同期比-50.8%、先月同-41.6%だった。16都市の中古住宅の成約面積(4.1~4.28)は前年同期-29.9%、先月同期-30.3%だった。
脱化サイクルは上昇し続けた。データを見ると、15都市の商品住宅の脱化周期(4.28現在)は832日、先月同期は652日だった。
土地市場の需給が弱い。データを見ると、100大中都市の本年の累計(5.1現在)成約土地の建設面は前年同期-42.8%、先週の累計は前年同期-36.9%だった。今週の100大中都市(4.25~5.1)の土地成約割増率は2.9%、先週は2.7%だった。100大中都市の本年の累計(5.1現在)土地の成約総額は前年同期比-61.2%で、先週の累計は前年同期比-53.1%だった。
融資の圧力が大きい。データを見ると、国内の不動産債発行規模(4.1~4.30)は累計で前年同期比-49.8%、先月の規模は前年同期比-41.4%だった。海外不動産債の発行規模(4.1~4.30)は累計で前年同期比-56.1%で、先月の規模は前年同期比9.4%だった。信託融資規模(4.1~4.30)は累計で前年同期比-78.8%増、先月の規模は前年同期比-84.7%増だった。
投資戦略：
中央政治局会議は不動産政策の支持方向を明らかにし、業界は間もなく政策支援のクライマックスを迎える。4月29日、中国共産党中央政治局は会議を開き、現在の経済情勢と経済活動を分析研究し、会議は強調した。「重点リスクを効果的に管理し、システム的なリスクが発生しないベースラインを守らなければならない。家は住むために使われ、炒めるための位置づけではないことを堅持し、各地が現地の実際から不動産政策を完備することを支持し、剛性と改善性住宅需要を支持し、商品住宅の前売り資金の監督管理を最適化し、不動産市場の安定した健全な発展を促進しなければならない」。現在、政策の基調と奨励の方向はすでに中央の確認を得ており、政府の市場振興の決意はすでにはっきりしており、不動産支援政策の公布はさらに矢を放ち、需給の両端の金融支援と購入制限販売制限ローンの緩和はさらに積極的になり、業界は政策支援のクライマックスを迎えるだろう。
販売の回復は「地価を安定させ、住宅価格を安定させ、予想を安定させる」という政策目標の実現の礎であり、住宅購入の支持政策は現在の販売失速の下落局面を転換するまで継続的に打ち出されるだろう。住宅企業の投資意欲は本質的に販売予想によって決まるが、住民の住宅購入の販売意欲も市場の熱と関係があることが多い。販売の改善は新たな着工と土地の安定を推進し、不動産の信用創造能力と産業チェーンの上下流の牽引能力も徐々に回復する。不動産投資の回復も、産業チェーンの上下流の需要回復を直接牽引し、国民経済の健全な循環を効果的に促進する。私たちは、疫病の下落と政策の密集地に伴い、販売が徐々に回復し、需要が支えられている高レベルの都市が率先して回復すると予想しているが、低レベルの都市はより強力な需要基盤政策とより長い政策の効果期間を必要としている。
政策ゲームの下のプレートから徐々に注目することを提案します。β収益は、業界の清算と販売回復の恩恵を受けた良質な住宅企業に移転する。α収益は、このような住宅企業の配置を強化する。現在、多くのリスクの大きい低信用民間企業は、続いて依然として大きな流動性の圧力に直面しており、市場の回復を支えることが難しい場合、暴雷が続く可能性がある。また、頻繁な負のニュースとほとんど失われた土地を持つ能力も、企業の市場の評判と未来の発展空間を大きく損なった。高信用の良質な住宅企業は頻繁に雷が鳴っている業界の背景の下で依然として安定した経営を実現することができ、販売側で住宅購入者の信頼を得ることができる。供給側では金融機関の融資支援を絶えず獲得することができ、現在の市場環境の下で依然として公開市場の土地取得と買収合併獲得プロジェクトの能力を持っている。政府が民営住宅企業の救済を推進する過程で、高信用の中央企業の国有企業の不動産と安定した経営の民営トップは、危険な住宅企業の核心資産を受け継ぎ、業界の清算過程で良質な資源をさらに統合する機会がある。市場の評判と経営実力は高信用住宅企業の未来の発展に礎を築き、需要が回復する時に先機を奪い、市場シェアをさらに向上させることが期待されている。推荐 China Vanke Co.Ltd(000002) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) Gemdale Corporation(600383) 、経営の安定した民営住宅企業のリーダー、例えば龍湖グループ、碧桂園を引き続き追跡することを提案します。
リスクヒント:業界政策が予想に及ばないリスク、利益能力が下落し続けるリスク、販売が予想に及ばないリスク。
