5月5日、広州は初の集中供地オークションを迎えた。
広州が譲渡した18件の住宅用地のうち、15件が落札され、2件が落札され、1件が落札され、総収入は341億4000万元だった。
注目すべきは、今回成約した17の土地で、国有企業の中央企業の地方城投プラットフォームが合計14件を獲得したことだ。このうち、広州地下鉄は4件を獲得し、最大の勝者となった。
統計データによると、4月30日現在、22の重点都市のうち、北京、アモイ、重慶、武漢など14都市が最初のロットの譲渡を完了し、市場の冷熱分化が著しい。
業界関係者によると、多城土拍降の敷居の影響で、市場の熱は昨年末よりやや回復したという。しかし、一部の二三線都市の土地市場は依然として寒い冬期であり、土地の流動現象は依然として深刻である。今後、各地で供給地の戦略を積極的に調整し、市場の変化と政策の利益の良いニュースに対応する影響で、第2四半期の少数の重点都市の土拍は回復する見通しだ。
過半数の地塊は国央企業に取られた
5月5日、広州の第1ラウンドの集中供地オークションで、譲渡された18件の住宅用地のうち、15件の最低価格が成約し、2件の割増価格が成約し、1件の流拍、総集金は341億4000万元だった。
今回の撮影には越秀、龍湖、中鉄建、 Xiamen Itg Group Corp.Ltd(600755) 、建発、華潤など25社の住宅企業が応募した。
今回の土拍で最も注目されているのは白雲区空港通りの中東側のブロックで、保利、中海、五鉱、龍湖、美など12社の国央企業と民間企業が競売に来た。最終的には、25回の競売を経て、中海は27.19億元+9%の住宅の自持割合でこのブロックを獲得し、割増率は15%、ビルの価格は3.45万元/平方メートルだった。
もう一つのプレミアム成約地はライチ湾の金橋の2期地で、最終的に、11回の競売を経て、広東蘭園ホールディングスは5.4976億元で競売し、プレミアム率は10%、ビルの価格は3.32万元/平方メートルだった。
白雲区空港大道地塊を例にとると、白雲新城に位置し、中海は27.2億封頂総価格+自持9%で獲得し、販売可能なビルの価格は約4.1万元/平方メートルで、計容ビルの価格は34500元/平方メートルで、近年同地域で一般的に4万以上のビルの価格をはるかに下回っている。広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員は言った。
は最低価格が合理的である以外、李宇嘉氏は、2つのプレミアムだけが成約し、地方政府が開発者に利益を与え、開発者の積極性を高める心理状態を示していると考えている。また、18宗のうち、11宗は中心6区から来ており、2021年から現在までの4回の集中供地のうち、第1回の中心区供地の宗数の割合が周辺区より大きい。このように、地方政府は箱の底の良い土地を出しました。
今回の土拍は最終的に17件の土地を成約し、国有企業、中央企業、地方都市投資プラットフォームは合計14件を獲得した。このうち、広州地下鉄は165.19億元を費やして4件を獲得し、最大の勝者となり、会場の半分近くの土地譲渡金に貢献した。
「地下鉄は最大の勝者であり、広州地域の開発、地域間の相互接続を実現する上で、不動産がキャッシュフローの補充を提供し、基礎建設への巨大な投入を補い、不動産、交通、地域開発の協同を実現することを意味する」。李宇嘉は言った。
広州地下鉄のほか、越秀不動産、広州城建はそれぞれ2つを持っており、3つの地域城投–広州南投、番禺交通、知識城もある。
李宇嘉氏は、「各地で初めて撮影された。一方、民間企業の不動産は広州で雷が多く、一時半は緩まず、土地も取らない見通しだ。地域開発、大湾区建設、相互接続などの任務が困難な状況下で、国有企業の中央企業が引き続き主導を占め、これによってビル市の上下流を回復させ、不動産の安定を実現し、企業のリスクを解消する目標を実現することができると予想されている。
多城土拍热度比去年末稍微回复
中指研究院の統計によると、2022年4月30日現在、22の重点都市のうち、北京、福州など19の重点都市はすでに第1ロットの集中供給地を公表し、鄭州と無錫は第1ロットの供給地の「事前公告、事前申請」モデルを開き、北京は率先して2ロットの事前申請公告を発表した。瀋陽、長春はまだ公告を発表していない。北京、アモイ、重慶、武漢など14都市が初ロットの譲渡を完了した。譲渡を完了した都市では冷熱分化が著しい。そのうち、福州流拍3宗、撤退3宗。天津土拍は大幅に宗地で譲渡と流拍を中止した。杭州の60宗地はほとんど成約し、深センの土拍宗地の地価はすべてプレミアムで頂点に達した。
上海易居不動産研究院の丁祖旭執行院長は、「多城土拍降の敷居の影響で、割増率、流拍率などの熱指標は昨年末よりややよく、市場の熱はやや回復した」と指摘した。北京、杭州、合肥の今年の第1ラウンドの集中土拍熱は昨年下半期より明らかに上昇し、いずれも複数の土地が頂点に達して成約する現象が現れたが、割増率の上限が大幅に下がった影響で、市場の熱は明らかに前年同期に及ばず、全体の割増率は4%にすぎず、依然として歴史的に低い位置にある。
同時に、長江デルタの3、4線都市の土地市場も温度回復の信号を示し始めた。丁祖旭氏は、大部分の地塊は依然として最低価格で成約しているが、台州、南通、海寧などの都市では百輪競売の高熱現象が現れ、良質な地塊の競売熱は徐々に上昇していると指摘した。台州椒江
また、今年に入ってから、重点都市の土地流出現象は昨年末よりさらに緩和された。これに対し、丁祖旭氏は、流拍現象の緩和は、昨年末以来の不動産業界の資金緊張態勢が緩和されたためで、特に最近の市場の良いニュースが絶えず、住宅企業の融資環境も緩和され、土地を持つ意欲が昨年末より向上したと考えている。一方、各地が自発的に土地供給戦略を調整し、土地譲渡規則を最適化し、土地譲渡の敷居を下げて住宅企業に利益を譲り、土地の順調な成約を保証し、流拍を減少させた。例えば、北京の今年の第1ラウンドの集中土拍は明らかに暖かくなり、1枚の流拍に遭遇しただけだ。
しかし、丁祖旭氏は同時に、一部の二三線都市の土地市場は依然として寒冬期にあり、土地の流動現象は依然として深刻で、例えば天津、福州、大連、太原、清遠、汕尾などの二三線都市が今年1-4月の流動の主力となっている。土地取りの焦点も、リスクの低い都市に集中しており、これらの都市の土地市場も自然に冷え込んでいる。
丁祖旭氏は、今後、各地で供給地の戦略を積極的に調整し、市場の変化と政策の利益のニュースに対応する影響で、第2四半期の少数の重点都市の土拍が回復するか、回復すると予想している。しかし、多くの住宅企業の資金圧力に制約されても実質的な救済は得られず、大部分の都市の土地市場の熱は依然として低位を維持するだろう。
