核心的な観点
販売は引き続き軟調で、住宅ローン金利の引き下げ空間が開かれている。2022年1~4月の分譲住宅の販売麺積と販売金額の累計前年同期比成長率はそれぞれ-20.9%と-29.5%で、1~3月よりそれぞれ7.1と6.8ポイント低下した。4月の単月販売麺積と販売金額は前年同期比-39%と-46.6%で、それぞれ3月より21.3と20.4ポイント低下し、単月販売の伸び率は過去最低を記録し、9ヶ月連続のマイナス成長となった。百城新築商品住宅価格指数は前月比0.02%増加し、3カ月連続の前月比上昇となり、4月の下落都市数は36都市に達し、3月より1都市減少し、住宅価格の弱さ傾向は減速した。トレンドから見ると、販売は依然として軟調な状態が続いている。4月には緩和政策の調整が頻発したが、疫病の点状拡散と経済の弱さを背景に収入の予想が低下し、住民のレバレッジを加える意思が低下し、市場の予想はまだ逆転の兆しを見せていない。中央銀行、銀保監会は5月15日、差別化住宅ローン政策の調整に関する問題に関する通知を発表し、普通の自住宅をローンで購入した住民家庭に対して、最初の住宅商業的な個人住宅ローン金利の下限を、対応する期限付きローン市場のオファー金利から20ベーシスポイント減額しないように調整した。中央銀行が住宅ローン金利の下限を引き下げた後、各地政府が住宅ローン金利を引き下げた空間がさらに開き、住民の住宅購入コストの低下が、低迷している市場需要を高めることが期待されていると考えています。
投資の累計成長率はマイナスに転じ、土地の建設と安全の成長率は共に弱まっている。投資の伸び率では、2022年1~4月の不動産開発投資の累計は前年同期比-2.7%で、プラスからマイナスに転じ、1~3月より3.4ポイント低下した。4月の単月投資の伸び率は-10.1%で、3月より7.7ポイント低下した。施工麺積指標を見ると、1~4月の累計増速は0%に低下し、4月の単月施工増速は-38.7%で、3月より17.2ポイント低下した。土地の成約を見ると、1-4月の土地購入麺積と土地の成約代金の累計増加率はそれぞれ-46.5%と-20.6%で、1-3月より4.7と3.7ポイント低下した。4月の単月土地購入麺積と成約価格の伸び率はそれぞれ-57.3%と-28.3%だった。3月よりそれぞれ16.3ポイント、27.6ポイント低下した。現在、百城の土地の落札率は37.6%まで上昇し続け、割増率は依然として低位にあり、土拍市場の成約総量と熱は共に弱まっている。現在、住宅企業の第2四半期は債務返済のピークにあり、同時に市場の低迷が続いて返済不足を招き、土地取得の意欲は依然として弱い。私たちは各地の需要端政策が徐々に開放されるにつれて、住宅企業の土地取得意欲は限界方向の良い態勢を呈し、重点都市の第2陣の土拍熱は第1陣より高くなると予想しています。
新規着工は低迷を続け、中期的な圧力は緩和しにくい。2022年1~4月の新規着工の累計増加率は-26.3%で、1~3月より8.8ポイント低下し、4月単月で-4.2%増加し、3月より22ポイント大幅に低下した。一方、現在の土地購入麺積は依然として下落を加速しており、後続の土地資源の不足は引き続き新規着工の増加速度を牽引する。一方、資金チェーンの圧力と販売エネルギーの不足によって、住宅企業の推進と着工意欲は依然として不足しており、後続の新規着工の伸び率は依然として圧力を受けている。竣工については、2022年1~4月の竣工累計増速は-11.9%で、1~3月より0.4ポイント低下し、下半期の竣工増速は徐々に修復される見通しだ。
単月中長期ローンは再びマイナスに転じた。業界の資金調達を見ると、2022年1~4月の累計成長率は-23.6%で、1~3月より4ポイント低下した。4月の単月成長率は-35.5%で、3月より12.5ポイント低下した。売上高の返金については、個人ローンの累計増加率は-25.2%で、1-3月より6.4ポイント低下した。同時に、4月に住民の中長期ローンが314億元減少し、2月以降再びマイナス成長を見せ、前年同期より5232億元少ない。住宅ローンの投入が販売データより1~2ヶ月遅れているため、現在の販売エネルギーは明らかに改善されておらず、後続の住宅ローンは引き続き弱いと予想されています。手付金と事前入金の累計は前年同期比37%減少し、1-3月より6ポイント低下した。単月では前年同期比53%低下し、3月より15.5ポイント低下した。手付金と前払金の割合は2021年末の36.8%から31.6%に低下し、住宅購入者の予想がまだ改善されていないことを示し、様子見気分が依然として濃厚である。住宅企業の融資については、1-4月の中国ローンの累計成長率は-24.4%で、1-3月より0.9ポイント低下し、4月単月の前年同期比成長率は-28%で、3月より1.7ポイント上昇し、13カ月連続で前年同期比マイナスとなった。現在、国有企業中央企業の各融資ルートは比較的順調で、債務の割合は2020年より明らかに向上している。同時に、民間住宅企業の金融端救済政策に対してより細分化され、的確性があり、最近、碧桂園、龍湖、美の置業は監督管理機構によってモデル住宅企業に選ばれ、今週人民元ローンを発行すると同時に、私募CDSやCRMWを含む信用保護ツールを発行することによって、民間住宅企業が公開市場の融資機能を徐々に回復するのに協力する。
行政金融端政策は共同で力を入れ、不動産株の推定値の修復相場をよく見ている。4月の各指標はいずれも下落傾向を呈し、疫病の拡散が全体の経済に与える衝撃を重ね、年間経済成長率目標が直麺する圧力は急に増加した。最近、都市政策の枠組みの下での政策の発表密集度は明らかに向上し、政策の強度と都市のエネルギーレベルはある程度向上し、二線都市は一部の地域と特定の人々に対して製限性政策を緩和したが、政策の放出効菓は予想できず、分譲住宅市場の下り傾向は続いている。私たちは政策の着地に一定のタイムラグ効菓が存在し、同時に製限的な政策の緩和範囲は依然として大きな改善空間を備えていると考えています。5月15日、中央銀行、銀保監会は全国麺から、最初の住宅ローン金利の下限20 bpを引き下げ、政府が不動産金融端で力を入れ続け、不動産販売市場の予想低迷を逆転させる決意を体現した。今回の全国統一下限調整後、各地政府が住宅ローン金利を引き下げた空間がさらに開かれると同時に、後続の同期には頭金比率が高い問題も含まれていると考えられているため、頭金スイートに対する認定基準は次のステップで各地のツールボックスの調整が必要な方向となり、全国の広い範囲で頭金比率の低下や頭金スイートの認定基準などの調整が始まると予想されています。
私たちは引き続き開発類を推薦します：＊ China Vanke Co.Ltd(000002) 、＊ Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、＊ Gemdale Corporation(600383) 、＊ China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中国海外発展、旭輝ホールディングス；不動産管理類： China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、碧桂園サービス、保利不動産、旭輝永昇サービス、新城悦サービス。
リスク提示：疫病状況の再アップグレードは不動産販売端に衝撃を与え、住宅価格は予想を超えて下落し、コントロール政策は持続的に高圧的で、融資環境の改善は予想に及ばず、業界の流動性リスクの激化など
