核心的な観点
経営状況の分析：住宅企業は普遍的に拡張速度を遅くし、安定した発展を追求している。1）販売：21年の百強住宅企業の販売金額は初めてマイナス成長（-3.2%）が現れ、全国の住宅販売の伸び率を下回った。21年のTOP 20住宅企業の販売目標の完成率は87.5%にすぎず、20年（101.4%）に及ばない。22年1~4月の販売目標の完成率は17.2%（21年同期は29.8%）にすぎず、22年の住宅企業全体の販売予想はより保守的で、一定規模の住宅企業がマイナス成長に直麺すると考えられています。21年には業界の集中度が低下し、CR 5、CR 10、CR 20、CR 50、CR 100の権益口径売上高の集中度はそれぞれ2.5、3.0、3.3、4.1、5.6 pctから11.6%、18.4%、26.8%、40.6%、48.8%に低下した。私たちは業界の競争構造が最適化され、将来の業界が秩序正しく整備されると、融資がスムーズな中央国有企業と高信用民間企業の割合が大幅に向上すると考えています。中央国有企業：民間住宅企業の販売比率は3：7から約6：4の構造に徐々に変化する。2）土地を持つ：土地の規模が縮小している。21年の百強住宅企業の権益取得額は2兆5400億元で、前年同期比-21.5%だった。22 Q 1は3627億元で、前年同期比-55.8%だった。
集中度は明らかな分化が現れ、尾部の住宅企業の集中度は大幅に下落し、頭部の住宅企業は安定の中で上昇した。21年の百強住宅企業の権益取得額の集中度は52.2%で、前年同期より8.8 pct大幅に低下し、22年1~4月にはさらに48.1%に下がった。CR 5の住宅企業は21年の集中度で前年同期比0.3 pctから12.4%微増し、22年1~4月にはさらに15.4%に増加し、融資と土地資源は依然として頭部の住宅企業に傾斜している。土地を持つことから見ると、中央国有企業：民間企業の土地を持つ割合はすでに20年の3：7から徐々に現在の7：3の構造に変わった。地方国有企業は「底を突く」、民間企業は「横になる」。現在の市場は依然として地方国有企業の底取り地を主力としており、4割以上を占めている。主流の住宅企業の土地取得強度は一般的に弱まり、21年に26社の主流の住宅企業の土地取得強度は一般的に低下し、平均値は20年の36.0%から21年の28.6%に下がった。頭の中央国有企業は依然として土地を持つ金額、土地を持つ強度の増加を維持することができる。3）着工・竣工：頭部住宅企業は「三つの赤い糸」の主要な監督管理対象として、新規着工の集中度は20年に著しく低下し、純資産需要を拡大する下で竣工の集中度が大幅に増加した。
業界財務指標の分析：業績の増加、利益能力、キャッシュフローの圧力、債務返済能力は持続的に向上している。1）竣工ピークは21年の業界収益規模の安定した成長（3.04兆元、前年同期比+8.3%）を推進したが、利益率の下落と協力プロジェクトの増加に製限され、業績は20年来の下落態勢（303億元、前年同期比-84.5%）を継続し、多くの住宅企業は増収増益ではなかった。帰母純利益が大幅に下落した原因：利益率が著しく圧迫された；住宅企業の協力プロジェクトが増え、少数の株主損益が35.6 pctから59.9%増加した。22 Q 1の売上高の業績規模はいずれも縮小し、売上高、帰母純利益の前年同期比増加率はそれぞれ-12.9%と-41.1%で、住宅企業の資金が緊張しているため、竣工が収縮し続け、決算収入はマイナス成長を示した。収入保障程度は全体的に高いレベルに安定しており、22 Q 1末までの前受金/前年の収入は1.2 Xだった。2）利益能力：利益率は著しく圧迫され、その後も回復の余地がある。21年の不動産プレートの粗利益率、純金利、帰母純利益率はそれぞれ20.8%、2.5%、1.0%で、前年同期よりそれぞれ6.1、6.8、6.1 pct下がった。22 Q 1はそれぞれ20.4%、4.1%、2.8%で、前年同期よりそれぞれ2.6、1.5、1.4 pct低下した。これまでのビル市の最も暑い時期に住宅企業が高値で土地を手に入れるプロジェクトは決算期に入り、利益空間が押された。利益率の下落圧力の下で、21年の業界ROEは前年同期比8.8 pctから1.7%減少した。3）債務返済能力：有利子負債は初めてマイナス成長が現れ、住宅企業は積極的に財務と経営のレバレッジを下げる。21年末現在、プレートの有利子負債は3兆4500億元で、前年同期比-4.7%で、5年以内に初めてマイナス成長を示した。22 Q 1末現在の合計は3兆4800億元で、前年同期比-4.6%だった。21年末に前受金を除いた資産負債率、純負債率、現金短債比はそれぞれ72.5%、74.3%と1.1 Xで、その中の純負債率は前年同期比1.9 pct下がった。しかし、22 Q 1は販売返済などの影響を受け、通貨資金が著しく下落し、指標が悪化し、純負債率は80.8%に上昇し、現金短債比は1.0 Xに低下した。経営てこ入れの麺では、21年の住宅企業の信用リスク事件が絶えず、商票の発行と使用量がすべて減少した。21年のプレート支払手形は989億元で、前年同期比-13.9%、22 Q 1の合計は843億元で、前年同期比-42.4%で、経営レバレッジ率は40.7%に下がった。21年末の不動産プレートの隠れた総合レバレッジレベルは121.5%で、22 Q 1は120.7%に下がった。4）運営能力：経営と資金調達性キャッシュフローは普遍的に圧力を受け、住宅企業の資金は早急に改善しなければならない。21年末現在、業界の通貨資金は1兆3000億元で、前年同期比-11.8%で、5年以内に初めてマイナス成長を示した。主に下半期の販売の下落に前期の信用の引き締めが重なったため、住宅企業の販売端の返金が滞り、融資が行き届かなかった（資金調達性キャッシュフローの純額は-3297億元で、初めてマイナス）。21年の経営性キャッシュフローの純額は3793億元で、前年同期比+17.7%で、成長率は20年より12.4 pct下落した。22 Q 1末現在、プレート通貨資金は1兆1500億元で、前年同期比-15.3%で、下落幅はさらに拡大した。経営性、資金調達性キャッシュフローはすべてマイナスで、それぞれ-975億元と-140億元である。その中で、販売不振が続いていることを受けて、商品を販売し、労務を提供して取得した現金は前年同期比32.5%大幅に減少した。
TOP 30不動産企業の財務指標の分析：中央国有企業、大型不動産企業は成長性、利益能力、費用管理製御能力、財務健康程度、現金管理能力などの麺で大きな優勢を備えており、業界の下り期においてより強いリスク防止能力を持っていると同時に、より余裕のある資金と融資優勢を持っている。1）成長性：21年のTOP 30住宅企業の売上高は5.04兆元で、前年同期比+14.5%で、成長率は1.2 pct上昇した。帰母純利益は2760億元で、前年同期比-23.4%だった。販売規模が5000億以上の頭部住宅企業は発展の質をより重視し、この2年間、規模の増加を適切に緩和し、21年の売上高は前年同期比12.1%にとどまり、純利益は前年同期比-27.3%だった。販売規模が25005000億元の住宅企業は規模の増加を重視し、売上高は前年同期比23.1%に達した。帰母純利益の下落幅も相対的に最低（-6.2%）である。
国有企業の業績規模は2020年とほぼ同じになることができる。2）収益力：21年のTOP 30住宅企業の粗利益率と帰母純利益率はそれぞれ18.9%と4.9%で、前年同期よりそれぞれ4.6と4.3 pct下がった。販売規模が5000億元以上、25005000億元の住宅企業の利益率レベルは他より著しく高く、粗利益率はそれぞれ22.1%と21.8%で、帰母純利益率はそれぞれ6.6%と9.2%だった。国有企業の粗利益率と帰母純利益率はそれぞれ民間企業より2.5と4.8 pct高い。3）費用管理能力：コスト費用管理能力と内部経営効率を高めることが共通認識となり、頭部住宅企業の三費率は改善され、5000億元以上の規模の住宅企業の三費率は5.8%にすぎず、前年同期比0.2 pct低下した。国有企業の三料率は5.3%の低位を維持し、民間企業（8.0%）を著しく下回った。4）債務返済能力：21年末現在、TOP 30の住宅企業の有利子負債規模は3.64兆元で、前年同期比+1.6%である。前受金を除いた資産負債率、純負債率と現金短債比はそれぞれ70.9%、66.4%と1.67 Xである。国有企業、頭部住宅企業は融資の緩和により、有利子負債が増加し、同時にレバレッジレベルが低位を維持している。中小型住宅企業と民間企業の雷が絶えず、レバレッジを下げることをさらに重視し、有利子負債がマイナス成長している。21年のTOP 30住宅企業の融資コストは平均5.47%で、前年同期より0.28 pct下がった。5000億元以上、25005000億元規模の住宅企業の融資コストは相対的に低く、4.59%と4.39%にすぎない。国有企業の融資コスト（4.26%）は民間企業（5.91%）より著しく低い。5）現金管理能力：21年末のTOP 30住宅企業の貨幣資金は1.66兆元で、前年同期比-10.6%だった。25005000億元規模の住宅企業の現金は依然としてプラス成長(+7.2%)を維持し、国有企業(-1.9%)の通貨資金の下落幅は民間企業(-16.3%)より明らかに低い。
投資提案
不動産企業は2021年下半期以降、販売と投資のペースが著しく減速し、今年通年も安定した運営を目指すことを主とする見通しだ。2021年、2022年第1四半期の住宅企業の財務表現から見ると、利益能力とキャッシュフローは一般的に圧力を受けているが、政府の利益譲渡、後続の集中供給地の利益空間の改善に伴い、業界の販売利益率は昨年より改善する見込みだと考えている。同時に、需給端、資金端政策の密集が発表されるにつれて、住宅企業内外の資金緊張も徐々に緩和される見込みだ。私たちは4つの主要なラインに注目することを提案します：1）全国化配置の中央国有企業のトップの住宅企業は、前の段階ですでに評価値を得て奮い立っていますが、beta相場による上昇空間を享受します： Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、龍湖グループ、華潤置地；2）地域型中央国有企業のトップと良質な民間企業であるが、キャッシュフローと財報の質は比較的に良い：国際、越秀不動産、美の置業、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 3）政策がより明らかになった後、弾力性反転標的に注目することができる：旭輝ホールディングス、＊ Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、＊ Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 、碧桂園；4）現在の収入は比較的に強く、集中度が加速的に向上し、同時に関連住宅企業の最近の信用リスクが緩和され、弾力性が逆転した不動産後週期物業プレート：碧桂園サービス、旭輝永昇サービス、保利物業、中海物業、新城悦サービス。
リスクの提示：住宅企業の経営と信用リスク；不動産業界の基本麺は予想を超えて下落した。不動産コントロール政策の効菓は予想に及ばない。
