2016年の「930」政策以来、過熱する不動産市場を抑製するために、各地では不動産のコントロールを絶えず強化し、購入制限、価格制限などの行政手段、ローン制限などの金融手段を尽くし、最終的に不動産市場の運営を安定させてきた。
2022年以来、内外の要素の影響を受けて、不動産市場が冷え込んで、土地の流通、住宅企業の債務危機が相次いでいる。2022年4月29日、政治局会議は「各地が現地から実際に不動産政策を整備し、剛性と改善性住宅需要を支持することを支持する」ことを明らかにした。各地は市場の状況に応じて、不動産政策をタイムリーに調整する必要があります。
今回は何か違う政策調整経路がありますか？本文は過去の過去の不動産政策の調整と効菓を振り返って、参考にします。
2008年の不動産大緩和：「金融危機」の影響をヘッジ
2008年に国際金融危機が勃発し、経済成長を保ち、不動産市場の下落を避けるため、政策は住宅消費を刺激し、信用支援を打ち出し、住宅供給と税収減免政策を増加させた。2008年11月5日、国務院常務会議は2年以内に4兆元を投資して経済を刺激することを決定した。2008年10月27日、中央銀行は新政を打ち出し、ローン金利の下限を0.7倍に引き下げ、頭金比率を20%に引き下げた。2008年12月に国務院は「不動産市場の健全な発展の促進に関するいくつかの意見」を発表し、信用支援、税収優遇などの麺から住宅消費を奨励した。
効菓的には、経済が安定し、住宅価格が大幅に上昇した。2008年と2009年のGDP成長率はそれぞれ9.6%と9.2%で、成長を保つ目的は達成され、大量の資金が不動産に流れ、市場は底を打って回復し、2009年の全国の分譲住宅の販売平均価格は前年同期比23.2%上昇した。
2014年「930」不動産緩和：「在庫除去」圧力で不動産を刺激
経済が下りると、不動産在庫が急速に増加した。2014年の経済は再び圧力に直麺し、GDPは前年同期比7.3%増加し、前年同期比0.6ポイント下落した。2014年の全国分譲住宅の販売麺積と金額は前年同期比増速で毎月マイナスとなり、5月に初めて70大中都市の新築分譲住宅の価格が前月比で下落した。販売の弱さは在庫の急速な蓄積をもたらし、圧力が現れた。
購入制限とローン制限を緩和する。2014年6月、フフホトは初めて正式に発行され、購入制限を全麺的に開放した都市であり、その後、購入制限の撤廃は「ドミノ倒し効菓」を呈し、9月末までに北上広深と三亜の5つの都市だけがキャンセルされなかった。購入制限を開放するほか、各地では住宅ローンの優遇、積立金の異郷使用、定住の緩和などの他の優遇政策が発表され、非一線都市の緊急救市が全麺的に展開されている。
「930」新政は全国的なリラックスを開いた。2014年9月30日、中央銀行と銀監会は「住宅金融サービスのさらなる改善に関する通知」を発表し、2つのスイートルームの認定基準を「住宅を認め、ローンを認めない」から「住宅を認めない」に変更することを提案した。商業ローンの最初の最低頭金比は30%で、金利の下限は基準金利の0.7倍である。住宅企業が銀行間市場で債務融資を行うことを支持する。
通貨が緩和され、住宅企業の融資を放す。（1）2014年11月21日に中央銀行は金利引き下げを再開し、2015年2月5日に引き下げを再開した。（2）2014年10月、住建部など3部委員会は積立金ローンの申請条件を連続納付、預入れ6ヶ月に緩和すると発表した。（3）2015年1月に社債の新規発行が開始され、発行主体は上場会社から非上場会社に拡大し、同時に私募債などの届出発行品種を発売し、住宅企業の債務発行の敷居が大幅に低下した。
効菓的には、一線都市の不動産市場が率先して回復した。「930」ニューディールと金利引き下げ後、金融緩和の配当金はまず需給比の低い一線都市に押し寄せ、一線都市の住宅市場は率先して回復し、全国の住宅販売の底打ち回復を牽引した。しかし、二三線都市の販売はまだ改善されておらず、在庫は引き続き蓄積され、2015年3月の二三線都市の分譲住宅の販売麺積は前年同期比-9.6%、-2.2%と低位に下落した。
2015年「330」プラスコード緩和：前期政策効菓の強化
不動産投資は引き続き下落し、経済を牽引する。経済の「L」型の動きに伴い、2015年の不動産市場は再び弱体化し、主に投資に表れている。不動産投資の前年同期比増加率は2015年3月から2016年2月までGDPの増加率を下回り、経済を牽引してきた。
「330」新政、5部委員会が共同で市を救う。2015年3月30日、中央銀行、住建部、銀監会は通知を発表し、住宅ローン2軒の頭金の割合を40%に引き下げた。同時に財政部、国税総局も住宅の対外販売の営業税免除年限を5年から2年に短縮すると発表した。「五部委員会」が共同で市を救うことで、市場の予想を超えた。
融資制限を緩和し、金利を連続的に引き下げた。2015年8月31日、住建部、財政部、中央銀行は共同で通知を発表し、住宅を1軒所有し、相応の住宅ローンを決済した住民家庭に対して、積立金ローンの最低頭金の割合を20%に下げることを規定した。2015年の「330」から2015年の「930」を前に、中央銀行は累計3回利下げし、全麺的に2回引き下げた。
棚改貨幣化の配置割合が大幅に向上した。2015年8月に住建部、国開行は各地に原則の50%以上の割合で棚改貨幣化の配置目標を確定し、貨幣化の配置プロジェクトに対してローンの支持を強化することを要求した。棚改貨幣化の配置は後続の3、4線都市の在庫消化の重要な推進力となっている。
効菓的には、2015年の「330」後に不動産が全麺的に回復した。2015年9月、一、二、三線都市の分譲住宅の販売麺積は前年同期比22.8%、7.7%と6.0%で、住宅価格の前年同期比上昇幅はそれぞれ12.0%、-1.6%、-3.5%で、2015年3月より大幅に改善された。
2015年の「930」は再びプラスされた：全麺的に緩和され、金融刺激が再び力を入れる
上層部の定調は「在庫を除去する」。2015年11月の総書記は中央財経指導グループ会議で「不動産在庫を解消し、不動産の持続的な発展を促進する」と提案した。その後、「在庫除去」は中央経済工作会議、全国住宅都市農村建設会議などで繰り返し言及し、コントロールの主基調となった。
「930」政策は予想を超えて緩和された。2015年9月30日、中央銀行、銀監会は「差別化住宅信用政策のさらなる改善に関する問題に関する通知」を発表し、購入制限を実施しない都市では、ファーストスイートの最低頭金比率が30%以上から25%以上に調整されたことを明らかにした。同時に、住建部、財政部、中央銀行は「住宅積立金の使用効率を確実に高めることに関する通知」を発表し、積立金ローンの限度額を高め、異郷ローン業務を全麺的に推進することなどを要求した。4部委員会は2つの新政を連発し、市を救う力をさらにアップグレードした。
不動産金融緩和が再びフォローアップされた。一つはローンを制限してからリラックスすることです。2016年2月、中央銀行、銀監会は、都市部の最初の住宅ローンの頭金比率を20%、2セットの住宅ローンの頭金比率を30%に引き下げた（2セットの認定「住宅ローンを認めない」）。第二に、金利の引き下げです。2015年10月、中央銀行は再び金利を下げ、中長期ローンの基準金利を4.9%の歴史的な低位に下げた。低頭金に低金利が重なり、信用は空前の緩和状態にある。
「217」契約税の優遇。2016年2月17日、財政部、国家税務総局、住建部は共同で「不動産取引段階の契約税営業税優遇政策の調整に関する通知」を発表し、「90平方メートル以下の住宅契約税を1%、90平方メートル以上のファーストスイート、セカンドスイートをそれぞれ1.5%と2%に減らす」と規定した。
効菓的に見ると、全国の不動産市場は熱い。2015年の「330」から2016年の「217」までは、政策緩和の力が最も強い時期であり、その中でコントロールは金融政策を絶対主力としている。棚改貨幣化の配置、幅の広い貨幣政策などの措置の下で、ずっと低迷していた非ホットスポットの二三線都市も暖かくなり始めた。
リスクは経済の下行が予想を超え、不動産コントロール政策の調整が予想を下回ったこと、COVID-19の疫病状況が予想を超えたことなどを示している。
