2022年、資本市場の不動産サービスプレートの規模はさらに拡大した。中国指数研究院がこのほど発表した研究データによりますと、5月13日現在、59社の不動産サービス企業が資本市場に上陸し、6社がすでに表を提出し、上場過程でダッシュの段階にあるということです。
市場の変動、関連先の影響、業績の圧力が持続的に増加し、競争が日増しに激しくなり、企業の発展が分化している背景の下で、優秀な不動産上場会社は絶えず業界の発展のチャンスを把握し、資本市場を利用して自身の規模を拡大し、サービスの境界を広げ、業界の急速な発展をリードし、豊富な潜在力を秘めている。
前期市場過熱不動産セクター評価コールバック
中指院が発表したデータによると、5月13日現在、不動産サービス業界には59社のマザーボード上場会社があり、その中で香港は55社、A株は4社だった。香港株の不動産サービスプレートの時価総額は2020年第4四半期に一気に上昇し、2021年に入ってから高位を維持し、6月末には兆香港ドルを突破した。しかし、その後大幅な調整を迎え、2022年5月13日には4464.9億香港ドルに下落した。
注目に値するのは、香港株の不動産サービスプレートは2021年上半期に高位に発展し、2021年第2四半期の株価上昇幅は恒生指数全体のレベルを上回り続け、すでに長い間の急速な成長を実現し、大量の利益を蓄積し、自身に大きな回復圧力が存在していることだ。多重要素の影響で、不動産サービスプレートは大皿全体の牽引の下で下降通路に入った。
市収益率のレベルを見ると、2021年1月から6月にかけて、香港株の不動産サービスプレートの全体的な評価レベルは依然として高く、年初には41.3倍に達した。しかし、次の推定値のレベルは明らかに下落し、2022年1月初めになってやっと相対的な安定状態に入った。2022年5月13日、香港株の不動産サービスプレートの平均市場収益率は13.0倍で、恒生指数の平均レベル（9.1倍）より高く、資本市場は依然として不動産サービスプレートに対する注目度を維持している。
中指院側は、不動産業界の販売増速が減速し、融資ルートが引き締まるにつれて、不動産企業の経営圧力が著しく増大し、一部の不動産企業は危機を緩和するために、不動産サービス上場会社を製御し、そのために「輸血」し、危険を冒して違反手段を採用し、不動産サービス上場会社に経営上の隠れた危険をもたらし、同時にある程度投資家の自信を打撃し、パニック感情が蔓延したと分析した。不動産サービスプレートを加速させて底を探る。
過去のデータを参考にして、現在の香港株の物産プレートの市場収益率は2018年11月のレベルと相当している。2018年末を振り返ってみると、不動産サービス上場会社は13社しかなく、営業収入は平均22.1億元、純利益は平均2.8億元、純利益率は平均11.4%、1株当たり利益は0.2元で、いずれも現在のレベルを下回っている。
中指院は、内在的な調整需要、市場環境と関連不動産企業の影響を受けて、香港株の物産サービスプレートの表現はすでに会社の基本麺から離れており、超下落現象があると考えている。資本市場の現在の過剰反応は未来の価値が上向きに戻る動因をはらんでおり、不動産業界の情勢が緩和され、業界の支持と経済刺激政策が続々と発表されるにつれて、外部環境が徐々に好転し、香港株の不動産サービスプレートも評価修復週期に入る見込みだ。
昨年の不動産管理麺積は前年同期比4割増の
不動産サービスプレートは全体的に下降通路に入ったが、依然として優秀な不動産サービス上場会社が資本市場の試練に耐えている。高レベルの企業経営と高品質の業績成長は優秀な上場企業が資本市場の注目を集める礎である。安定経営の関連不動産企業は上場会社の発展の有力な保障である。優秀な上場企業は多種の経営業務を発展させることによって、会社の発展潜在力を強化する。
中指院のデータによると、2021年末現在、不動産サービス上場会社の管理麺積は平均1億1000万平方メートルで、前年同期比44.3%増加し、契約麺積は平均1億6000万平方メートルで、前年同期比37.6%増加した。2021年の不動産サービス上場会社の第三者開拓麺積は管理麺積の平均57.1%に達し、2020年より10.3ポイント増加した。
高速拡張の管理規模は不動産サービス企業が資本市場に上陸するのを助け、不動産サービス企業の融資は市場買収合併関連業務に多く使われ、規模拡張を加速させ、好循環を形成する。中指院のデータによると、2021年、不動産サービス上場会社の営業収入は平均33.7億元に達し、前年より11.1億元増加した。営業収入が百億元を突破した不動産サービス上場会社は4社に達し、それぞれ碧桂園サービス、雅生活サービス、緑城サービス、保利不動産業であり、その中で碧桂園サービスの営業収入は第1位で、288億4000万元である。
2021年、不動産サービス上場会社の粗利益は平均9億1000万元で、前年同期比44.1%増加し、純利益は平均4億5000万元で、前年同期比50.1%上昇した。碧桂園サービス、雅生活サービスと華潤万象生活で業界をリードし、それぞれ43.5億元、25.7億元と17.3億元である。2021年の不動産サービス上場会社の粗金利平均値と純金利平均値はそれぞれ29.1%と13.2%で、持続的で安定した発展を実現した。収入構成から見ると、不動産サービス上場会社の収入主体は依然として基礎不動産サービスである。2021年の上場企業の基礎不動産サービス収入の平均値は21.8億元で、前年同期比37.0%増加し、増加幅は2020年より7.7ポイント増加した。多種の経営収入は平均14億1000万元で、前年同期より55.5%大幅に増加した。多くの経営はますます不動産サービス上場会社が利益空間を開拓する重要なコースとなっている。
2021年、不動産サービス上場会社の備蓄麺積の平均値は0.58億平方メートルで、前年同期比24.0%増加し、増加幅は2020年より13.6ポイント増加し、備蓄麺積は管理麺積の平均値の53%を占めた。2021年、不動産サービス上場会社の営業収入の平均値、粗利益の平均値、純利益の平均値は前年同期比49.0%、44.1%、50.1%だった。営業収入の平均成長率は2020年よりさらに向上したが、疫病による補助金の減少、買収合併プロジェクトと一部の新規事業の粗利益率レベルの低さの影響を受け、粗利益の平均値と純利益の平均成長率は低下し、8つの上場企業の純利益の異なる程度の下落があり、経営業績の圧力が増加した。中指院は、新規プロジェクトの消化吸収とデジタル化手段の応用普及に伴い、将来の粗利益と純利益の平均値にはまだ成長の余地があると指摘した。
不動産上場企業の付加価値サービスの飛躍的な成長
規模拡張の発展要求の下で、不動産サービス上場会社のコミュニティ付加価値サービスは飛躍的な成長を実現し、主にコミュニティ生活サービス、不動産仲介、コミュニティ小売、家装サービスなどの分野に集中している。サービス空間の延長の角度から、不動産サービス上場会社はコミュニティを出て、都市の広い空間に入った。中指院の研究報告によると、2021年、碧桂園サービスの都市サービス収入は45億3000万元で、営業収入の15.7%を占め、前年同期比412.3%増加した。保利物業は9750万元を出資し、 Pubang Landscape Architecture Co.Ltd(002663) と共同で保利環境サービス会社を設立し、「一体両翼」戦略配置を実施することを通じて、環境保護サービスを基礎とし、「ゴミ分類+再生資源の回収利用」及び「園林緑化養護+市政インフラのメンテナンス」を両翼として、環境保護コースに迅速に切り込んだ。
2021年、不動産サービス上場会社EBIT（税引き前利益）は前年度比47.1%増の5億4000万元に達した。将来、会社の規模が拡大し、経営効率が向上するにつれて、不動産サービス上場会社の富の創造レベルはさらに向上します。同時に、不動産サービス上場会社はこの3年間、ROIC（投資資本収益率）が低下傾向にあり、2021年には26.4%から20.0%に低下したが、15%以上の優れたレベルを維持し、香港市場の平均レベルを大幅に上回っている。中指院は、長年の発展を経て、不動産サービス上場会社の規模が急速に拡大し、利益能力が絶えず向上し、2021年内に、主要な指標が飛躍的に進歩し、同時にプラットフォーム経済、非住宅、都市サービスなどの業務分野に広い空間を備え、業界を発展の境界を突破することが期待されていると考えている。
