核心的な観点：私たちは、過去数年間、高回転住宅企業に市場シェアを侵食され続けている地方国有企業と地域型住宅企業は、より強い土地取得能力によって、土地取得から販売規模までの反超を実現し、業界の各種類の企業に平均値の回帰過程が現れると考えています。低負債で回転が遅い住宅企業は、信用地位の向上と低いレバレッジレベルによって、土地市場で危険な住宅企業の失われた市場シェアを絶えず獲得し、規模と品質の二重改善を実現している。
民間企業の違約が加速し、土地の販売シェアが低下し続けている。
2021年下半期に不動産業界に流動性圧力が現れて以来、全体の違約規模は上昇し続けている。その中で、民間住宅企業の違約規模の割合は持続的に上昇し、2020年は59%、2022年は89%に上昇した。融資から土地を手に入れ、販売規模まで伝え、民間住宅企業の販売規模の割合は低下し続けている。トップ100の住宅企業のうち、民間企業の販売規模の割合は2018年82%から2021年79%に低下した。
地方国有企業が棒を接ぎ、土地を持つ工事の強度が逆方向に向上する。
民間企業のシェア低下の背後には、地方国有企業の土地取得と工事建設支出の速度が急速に向上していることがある。私たちはキャッシュフロー計算書の中で、商品を購入し、労務を受けて支払う現金の前年同期比増加率で企業の土地取得と施工リズムを測定し、地方国有企業は20172020年の土地取得の施工強度が低下した後、2021年に急速に回復し、他のタイプの住宅企業と明らかに分化した。
過去数年の相対的に安定した規模の増加のおかげで、地方国有企業は負債麺で業界の低いレベルを維持し続け、流動性環境の構造性改善の過程で、相対的に低いレバレッジ率レベルに対応するのはより強い潜在的なレバレッジ空間である。
需給限界の改善が明らかになり、不動産販売の回復が期待できる。
新築住宅の供給麺では、今年3月以来の新しい疫病状況が続々と好転し、閉鎖製御措置が徐々に軽減される過程で、核心都市の推定量は持続的に改善され、3月、4月に前売り証の麺積が持続的に増加することが許可された。市場需要の麺では、緩和的な政策環境の下で、核心都市の中古住宅の成約は前月より改善され、4月以降、成約件数は前年同期より減少幅が縮小し続けている。
疫病の影響の下で、販売所の住宅管理や販売などの正常な取引プロセスが受けた不利な影響は徐々に解消され、前期に堆積したプッシュアッププロジェクトが続々と市に入り、供給側は持続的に改善できる。
高週から重資源に移ると、小住宅企業の大チャンスが到来する。
2018年以来、不動産業界は高回転モデルの下で、大手不動産企業は絶えず管理製御半径を拡大することを通じて、低エネルギー都市の経営モデルを沈下させ続け、利益空間を犠犠にして急速な規模の成長に換える経営モデルは持続しにくい。
対照的に、地域的な中小型住宅企業は、融資環境における信用地位の向上と小さな管理半径からのコストと効率の優位性によって、市場環境の変化の中で、相対的な競争優位性を強化している。2021年下半期以来、土地端で土地の強度を高め続け、現在の市場需給に限界改善が現れる過程で、競争地位の底部反転を実現している。
投資提案
現在の総量データには実質的な改善は見られず、コントロール政策は依然として緩和的なリズムを中心としていると考えられています。同時に、疫病状況が続々と好転し、企業の押し売りを抑製する不利な要素が徐々に解消される過程で、政策の持続的な緩和に伴い、需給両端の共同改善は不動産の回復を徐々に駆動する。プレートの機会は徐々に政策の予想から基本麺の改善に移行し、土地を持つ能力と推盤の能力を備えた先導者と地域的な住宅企業は、競争構造と土地市場の改善に最大限恩恵を受け、販売規模と経営品質の二重反転を実現する。持続的に3つの主要ラインを推薦する：1）最大で民間企業の清出後の競争構造の改善に利益を得た地方国有企業： Shanghai Jinqiao Export Processing Zone Development Co.Ltd(600639) 2）中長期経営品質が持続的に改善されている全国的なリーダー：＊ Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、万科A、緑城中国；3）高格付けの安定経営民間企業： Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 、旭輝ホールディングス。
リスク提示事件：融資環境の引き締めは予想を超えている；疫病は不動産販売に衝撃を与え続けている。土地市場の譲渡規則の変化；不動産販売政策の変化；不動産コントロール政策の変化；参照データの遅延または不
