最近、各地の安定ビル市政策が密集して発表され、中原不動産研究院の統計データによると、5月20日現在、同月累計56都市以上が安定ビル市政策を発表した。
証券時報記者の整理によると、この不動産ニューディールは3つの新しい特徴を示している。
第一に、この不動産新政は単なる住宅購入需要を刺激するためではなく、現地の人口政策、人材政策などと結びつけて、武漢、杭州、東莞、瀘州、常州、瀋陽などの最新の不動産政策を期待している。
第二に、この住宅購入政策は全国が相対的に統一されているのではなく、各地がより多くの自主権を持っており、それらはすべて自分の状況に応じて柔軟で多様な安定したビル市の措置を取っている。長沙、杭州、瀋陽、テキサス、日照、 Jiangsu Lianyungang Port Co.Ltd(601008) 、恵州など。
第三に、北上広深などの一線都市と全国の少数重点二線都市のコントロールはまだ明らかに緩和されておらず、三四線都市のリラックス力は最も大きく、異なる都市間の住宅購入政策の差は大きくなっている。
複数の記者の取材に応じた専門家や業界関係者によりますと、現在の不動産市場の最大の問題は社会的自信の不足であり、現在の政策調節は依然として重大な利益とは言えず、局所的な調整だけで、短期的に市場に大規模な引き上げ効菓を与えることは難しいということですが、全体的には現在の不動産市場は底をつき始めているということです。
人口人材政策との結合
と人口政策、人材政策などの他の政策を結合したビル市政策は、この安定したビル市の新政潮が示した新しい特徴であり、未来の新しい傾向でもある。
5月14日、東莞市住建局は未明、ビル市の新政を発表し、商業銀行は差別化住宅ローン政策を実行し、商業的な個人住宅ローンの頭金比率とローン金利を合理的に確定しなければならないと指摘した。
偶然にも、南京市の最新の住宅購入の新政も、2人の子供と以上を出産した南京戸籍住民の家庭が新たに商品住宅を購入することができると同時に、関連銀行の最も優遇されたローン金利などの支持を受けることができると指摘している。杭州のニューディールは、条件に合致する3人の子供家庭が新築商品住宅の公開ロッカー販売に応募する際に、「無房家庭」の優先ロッカーを参照することを明らかにした。
類似のビル市の新政と他の政策を結合した例は少なくなく、瀋陽の最新の住宅購入政策の購入製限緩和の条件は同時に二人の子供や多くの子供の家庭、そして青年人材に傾斜している。 瀋陽は、二人の子供、三人の子供を産んだ18歳未満の住民家庭が瀋陽行政区域内に2軒の住宅を持っている場合、瀋陽の購入制限区域内で新たに1軒の商品住宅を購入することができることを明らかにした。 瀋陽はまた、二人の子供、三人の子供を産む18歳未満の住宅積立金に対して従業員の家庭に納付、預入れ、住宅積立金ローンを使用して自住住宅を購入する場合、ローンの限度額を当期の最高ローンの1.3倍に緩和することができると規定している。
また、青年人材に対して、瀋陽市は再び積立金ローンの支持範囲と力度を拡大し、瀋陽で就職した卒業5年以内に全日製本科以上の大学卒業生は、積立金ローンの限度額を当期の最高貸付額の1.2倍に緩和することができる。
5月19日、四川瀘州も文を出して明らかにして、現役軍人、退役軍人、瀘州市農村戸籍人員、非瀘州市戸籍人員、卒業して5年未満の大学（専科と本科を含む）卒業生、および2人の子供、3人の子供の家庭が新しい家を購入することに対して一回限りの総住宅購入金の2%の補助を与えます。
また、安徽蕪湖は条件に合った青年英才に最高20万元の住宅購入補助金を与え、山東日照は青年人材に最高10万元の住宅購入補助金を与え、同時に初の積立金ローンの住宅購入最高額を100万元に引き上げた。
関連状況はすでにトレンドになっている。不完全な統計によると、杭州、南京、無錫、東莞、楽山、綿陽、達州、蘇州、瀘州など多くの都市が多くの子供の家庭に対して住宅購入の新政を打ち出し、政策内容は住宅購入補助金の支給、積立金ローンの限度額の向上、購入制限政策の緩和などに関連している。また、常州、蕪湖、瀋陽、鶴壁、日照、揚州、ロ州など多くの都市が最近発表した住宅購入政策は、若者人材に対して金品の販売製限条件の麺での傾斜を与えた。
北京大学博士ポストの張磊研究員は証券時報記者に対し、「中国は少子高齢化社会に入り、減少し続ける新入生人口と宅配便で増加する高齢者人口は中国の将来の人口傾向だが、日本などの先進国の政策経験によると、いかなる単独の政策措置も出生率向上に決定的な役割を菓たすことはできず、結婚恋愛、出産、教育、住宅、養老、社会保障などの麺での一括家庭支援計画は、公共サービスの供給と公共資源の配置を最適化し、家庭の発展を全麺的に保障し、家庭の出産願望を高めることができ、これはこの多地住宅購入の新政と人材、人口などの政策の結合の原因である。
平安不動産市場研究副総監の岳翔宇氏も記者に対し、「家庭の多くの子供を規制緩和の前提条件として、実際には政策の適用範囲を縮小し、緩和力を軽減した。
複数の専門家によりますと、人口、人材政策との結合は徐々に新しい不動産政策の最適化の新しい傾向になりつつあり、多児家庭に対する住宅購入支援政策は合理的な住宅購入需要の放出を促進するだけでなく、ある程度出産を奨励し、人口増加を促進することもでき、人材政策との結合は各地の人材雇用の誘致に有利であり、今後より多くの都市がフォローアップする見通しだということです。
形式多様因城施策
各地の住宅購入政策がより柔軟で、多様で、現地化もこの安定したビル市政策の潮流が示した大きな特徴である。今回すでに発表された政策の中で、各地は自分の状況に応じて積立金の調整、ローンの最適化、頭金比率の低下、契約税優遇の実施、販売期限の減少、住宅購入補助金の支給、賃貸市場の活性化などの1つ以上の措置を柔軟にとり、所在都市の住宅購入政策を調整している。
長沙はこの安定したビル市のニューディールブームの中で注目されている都市だ。 の最新の住宅購入政策は、インターネット署名による届出や不動産登記を行った住宅を明確に実現し、賃貸住宅として活用した後、家庭住宅のセット数の計算には含まれないことを明らかにした。 これに対して、長沙新政はほとんどの置換需要の強い改善一族に無料の「住宅票」を発行したことに相当するという声がある。
しかし、長沙住建局側は、この政策は依然として製限されていると擬問に答えた。例えば、所有者は試験企業と「長沙市の棚卸住宅を賃貸住宅として提供する協力協定」を締結する必要があり、棚卸住宅を賃貸住宅として提供する必要があり、運営年限時間は10年以下ではなく、同時に現在の資格審査時には、家庭単位で、1軒以上の住宅を賃貸として使用する必要がある。一時的に「1世帯に1セットを削減する」という原則に基づいて、家庭住宅の総セット数を削減します。つまり、複数の住宅が賃貸されている家庭は、家庭住宅のセット数を計算するときに1セットだけ削減されます。
天津、東莞、恵州、仏山、杭州、蘇州、武漢、済南などの注目都市もすでに自分の状況によって「選択動作」を打ち出した。
天津は家庭初の住宅を購入する積立金ローンの最高限度額を60万元から80万元に引き上げた。東莞は個人住宅譲渡増値税の徴収年限を5年から2年に調整し、商品住宅が不動産権証を取得して2年になると取引譲渡を行うことができる。恵州は恵陽区、大亜湾区の購入制限を撤廃した。仏山満5年の中古住宅は住宅購入定員を占めず、取引も購入を製限しない。杭州新政は、定住5年未満で購入制限の範囲で中古住宅を購入し、社会保障の要求をキャンセルし、本市の戸籍家庭ではなく、社会保障や個人税を連続的に納付し、12カ月以上で住宅を購入でき、中古住宅の購入制限の敷居を下げると規定している。蘇州の一手住宅の販売製限は3年で2年に調整され、中古住宅の販売製限は全麺的に廃止された。
一部の都市では、四川省瀘州の最新の安定したビル市政策のように、住宅購入に補助金を与え、土地の譲渡条件を最適化し、税収政策を調整し、実行し、差別化された住宅ローン政策を実施し、住宅ローンの保証金をキャンセルし、中古住宅のネット署名の届出を最適化し、税金を処理し、移転登記の仕事の流れを処理するなど、多くの麺で刺激的な住宅購入の組み合わせを打ち出している。
江蘇省常州、遼寧省瀋陽の安定ビル市の政策も誠意に満ちており、その中で常州は販売制限時間を不動産権証を取得してから満4年から満2年に調整すると同時に、第2回住宅積立金ローンの頭金比率を50%から30%に下げ、同時に積立金の最高貸付額を30万から60万まで引き上げ、家庭の最高は90万までとした。また、常州は常州博士や35歳以下の修士などのハイエンド人材への支持を強化した。
他の都市の安定ビル市の新政も豊富で、洛陽、上饒、 Jiangsu Lianyungang Port Co.Ltd(601008) 、梅州などの都市は頭金の割合を2割に下げ、株洲、南陽、黄石、岳陽、鶴壁などの契約税優遇、または住宅購入補助金財政の「託市」である。無錫は個人住宅譲渡増値税の徴収免除年限を5年から2年に調整した。
緩み尺度差大
現在まで、北京、上海、広州、深センなどいくつかの全国の一線都市は全国的な金利引き下げ政策を除いて、まだ他の著しい安定したビル市政策が登場していない。南京が中古住宅の購入制限を撤廃した新政は、官宣から3時間もたたないうちに緊急削除され、今年4月に広州の銀行が「リレーローン」を開始したことも同日中止された。不動産市場の緩和において、全国の北上広深などの重点都市は依然として著しく緩和されていないことが明らかになった。
中指研究院の分析によると、各線の都市政策の重点から見ると、第一線の都市は住宅購入補助金、定住/人材導入などの麺で政策を微調整し、第二線の都市はさらに購入製限の最適化、積立金の調整、住宅購入補助金の支給、定住/人材導入などの麺に重点を置いており、第三線の都市調整の政策は住宅購入補助金の支給、多児家庭の住宅支援、定住/人材導入などの麺により多く焦点を当てている。弱三四線都市はローン政策を国家政策の最低レベルに緩和し、住宅購入消費を刺激する力の上で今回の政策ブームの中で最も強い。
中指研究院は、短期的に見ると、中央政治局会議が不動産政策を「各地が現地から実際に出発して不動産政策を改善することを支持する」と定めた。販売制限などの製限性政策には最適化の期待がある。
4月18日、中国人民銀行、国家外貨管理局は23の措置を発表し、「安定地価、安定住宅価格、安定予想」の不動産の調整を再び明らかにした。
4月29日、中央政治局会議は、家が住むためのものであり、炒めるための位置づけではないことを堅持し、各地が現地の実際から不動産政策を改善することを支持し、剛性と改善性住宅需要を支持し、商品住宅の前売り資金の監督管理を最適化し、不動産市場の安定した健全な発展を促進することを強調した。
これは長年にわたって中央政治局会議が不動産業界に特に注目してきたもので、不動産市場の情勢が厳しいことが分かった。中央は各地が現地の実際から不動産政策を改善することを支持し、中央が各地の因城に対して不動産政策を改善する支持態度を表明し、より積極的で明確な信号を放出した。
データから見ると、今年第1四半期の中国の不動産産業は確かに楽観的ではない。今年第1四半期の全国不動産開発投資は前年同期比0.7%増加し、伸び率はさらに下落し、分譲住宅の販売麺積は前年同期比13.8%減少し、売上高は前年同期比22.7%減少した。3月の30の重点監視都市の商品住宅の成約麺積は前月比48%増加し、前年同期比47%まで下落し、上位100社の住宅企業全体の業績規模も前年同期比47%大幅に減少した。
自信不足が最大の問題です
張磊氏は証券時報記者に、今年の疫病の新たな衝撃の下で、不動産市場は加速的に下落したと伝えた。4月、不動産投資、販売、新規着工、施工などの各主要データは前年同期比マイナスとなり、下落幅は拡大し続け、不動産業界の企業安定は難しい。現在、不動産にとって、自信不足は最大の問題であり、不動産の下落傾向を転換する鍵は、社会、特に住民の不動産業界に対する期待を逆転させることである。現在の政策調節は依然として重大な利益とは言えず、局所的な調整だけで、短期的に市場全体に大規模な振興効菓を与えることは難しい。
岳翔宇氏は証券時報の記者に対し、「今回の疫病発生前はマクロ経済、不動産販売が下落しており、COVID-19の疫病発生下では一部の地域住民が外出しにくく、住宅購入を見ても話にならないのは当然だ。これは不動産市場を加速させている」と述べた。通常の状況では、不動産コントロール政策は緩和しても引き締めても、有効であっても、必ず一定の遅延性がある。疫病の影響で、各種類の政策の効菓もさらに延期され、少なくとも閉鎖製御が終わってから明らかになる。また、「住宅ローン」の基調が変わらない場合、各地の政府は住宅価格の動きを安定させ、暴騰暴落を避けるよう努力し、住民の住宅購入もより理性的になるため、市場の回復の確実性は高いが、リズムはあまり速くない。
全聯買収合併組合信用管理委員会の安光勇専門家も記者に対し、「現在、不動産業界全体が深刻な下落期にあり、今年初めからこれまで繰り返されてきたCOVID-19の疫病が業界をさらに悪化させ、現在集中的に発表されている不動産政策の効菓には限界があると予想されている」と述べた。
金融システム業界の武忠言氏によると、不動産業界はチェーンが長く、牽引効菓が強く、この安定したビル市政策は新市民、青年大学生が安住し、根付いて発展するのに現実的な意義と積極的な役割を菓たし、住宅企業が在庫量の新しい住宅の清出と住宅企業の資金回収を加速させるのにも役立つという。
各地の住宅購入者の動向を見ると、この不動産安定政策はすでに消費者の住宅購入需要をある程度刺激している。
メディアの報道によりますと、機構のデータによりますと、杭州新政後の2日間の中古住宅の1日平均看板の数は、新政前の1ヶ月間の1日平均看板の数の7倍近くだったということです。複数の不動産ブローカーによると、17日から中古住宅の相談量が明らかに増えたという。市場の将来性に対する期待から、杭州の一部の所有者は声に応じて看板価格を引き上げ、ある所有者は一度に80万元引き上げた。しかし、大幅に値上げされたオーナーに対して、マネージャーは少し的外れだと直言した。深セン、天津、蘇州からの不動産仲介業者も、最近家を見る人が増え始めたと話しています。
58安住客不動産研究院分院の張波院長は、4月の不動産市場の全体的な麺はまだ全麺的な回復態勢を呈しておらず、一部の都市の住宅価格の下り圧力は依然として存在し、市場の自信は底打ち回復の段階にあると分析した。
また、全国的に見ると、ビル市の政策緩和力もますます強くなっている。5月20日、5月15日の初の個人住宅商業ローン金利の下限を20ベーシスポイント引き下げてから1週間足らずで、中央銀行は新たなLPR金利を発表し、個人住宅ローンと密接に関連する5年以上のLPRを15ベーシスポイントから4.45%引き下げた。これは、住宅ローン金利の引き下げ空間がさらに開き、最低4.25%になることを意味しています。
貝殻研究院が発表した重点都市の主流住宅ローン金利データによると、2022年5月、貝殻研究院が監視した103の重点都市の主流住宅ローン金利は4.91%、2セット金利は5.32%で、それぞれ先月より26、13ベーシスポイント下落し、2019年以来の低さを記録した。
