最新号LPR（ローン市場のオファー金利）はすでに地に落ちた。第一財経によりますと、23日から全国の各大手銀行はすでに4.45%の5年以上のLPRによる住宅ローン金利の引き下げを開始し、前期の中央銀行が新たに追加された最初の住宅ローン金利の下限を引き下げた20ベーシスポイントを重ね合わせると、天津、蘇州、青島などの都市部の一部の銀行はすでに最低4.25%の金利で新しい最初の住宅ローンを申請し、現在最も低かったということです。
China Merchants Securities Co.Ltd(600999) 銀行業首席アナリストの廖志明氏は、不動産政策が明らかに緩和されるにつれて、一線都市外の地域の多くが全国の下限金利を徐々に実行すると考えている。
また、預金、財テク、通貨基金などの住民資産の収益率が下がるにつれて、これまで高い住宅ローン金利で住宅を購入していた預金者が住宅ローンを早期に返済する傾向にあり、この話題の熱は最近高くなっていることに注目してください。ある銀行の個人ローン返済センターによると、早期返済は確かに将来の利息支出の圧力を軽減することができ、銀行にはずっとこのサービスがあるが、遊休資金を持っているユーザーにしか適用されないという。
Founder Securities Co.Ltd(601901) アナリストの張偉氏は、住民の貯蓄率が高位にあり、疫病が消費意欲を低下させたことに加え、低リスク資産の収益率が短期的に低位になるため、「住宅ローンの早期返済」は短期的に存続すると予想している。しかし、住宅ローン金利がさらに下がるにつれて、住宅ローンの新規融資も徐々に増加し、住民はレバレッジを続けない。
記者は、最近、より多くの都市が「四限」政策をさらに緩和しようとしており、一部の地域では購入制限、販売制限の敷居が徐々に低下したり、キャンセルされたりしていることに気づいた。業界内では、8ヶ月連続で価格が下落した不動産販売が徐々に回復する見込みだと一般的に予測されている。
多地「頂格」着地最新住宅ローン金利
22日（月）、全国各地の銀行が新号LPRの実行を開始した。これに先立ち20日（先週金曜日）、中央銀行は最新号LPR：5年以上のLPRが4.45%で、前月の4.6%から15ベーシスポイント引き下げられ、1年LPRは3.7%で、前月と同じだったと発表した。
2019年のLPRオファー形成メカニズムの改革以来、初めて1年LPRが低下せず、5年期が低下し、後者の下落幅が最大を記録した。これまでの5年以上のLPRは4回の値下げで4.85%から4.6%に低下し、1回あたりの下落幅は10ベーシスポイントを超えなかった。
現在、多くの住宅ローンの金利基準は5年以上のLPRとリンクしており、各銀行は「LPRポイント」方式で確定している。15日の中央銀行、銀保監会が新たに追加した住宅ローン金利の下限を20ベーシスポイント引き下げるなどの利益政策と結びつけて、機構は一般的に分析し、現在ビル市向けの方向性金利の引き下げが加速しており、不動産の下落の勢いを抑えることを目的としている。
22日、記者は多地銀行のネットポイントに電話で最新の住宅ローン金利を相談し、関係者は最新のLPRに従って実行されたことを確認したが、具体的な上昇ポイントはビルとの協力状況、住宅購入者の個人信用状況などに基づいて最終的に確定しなければならない。
「最初の住宅ローンは、住宅購入面積が140平方メートル以下で、最新のLPRつまり4.45%で行うことができます」 Industrial And Commercial Bank Of China Limited(601398) 重慶のある支店のスタッフは記者に、現在、この行は最低基準金利レベルを達成できると述べた。
これまで記者によりますと、中央銀行、銀保監会が発表した後、すでに多くの銀行が金利の下限を基準金利に基づいて20ベーシスポイント引き下げ、蘇州、青島、済南、鄭州、天津などの一部の銀行のファーストスイート金利を4.4%まで下げることができるということです。今回のLPRの引き下げ後、各地の初のスイートルームの金利水準もさらに引き下げられ、新規購入者は4.25%の最新の下限に従って住宅ローンを行うことができ、その中には大手行も株式行もあり、都市商店行もある。
「信用がよければ基準金利を20ベーシスポイント引き下げられ、ファーストスイートでなければなりません」 China Construction Bank Corporation(601939) 青島のあるサイトのスタッフによると。 Bank Of Qingdao Co.Ltd(002948) の個人ローンマネージャーも、21日から同行が新たに処理した最初の住宅ローン金利がさらに4.25%に下がったと明らかにした。また、仲介業者は記者団に対し、いくつかの都市商店から通知を受け、即日初の住宅ローン金利4.25%を実行したと明らかにした。 China Construction Bank Corporation(601939) 蘇州一網点個人ローンマネージャーも記者に確認したところ、ファーストスイートの最新金利レベルは4.25%だった。
蘇州の2つのスイートルームのローン金利が1つのスイートルームとほぼ同じであることを除いて、多くの4.25%の1つのスイートルームの金利を実行する都市の中古住宅の金利は依然として「LPR+60基点」の最低金利の下限を維持している。 China Construction Bank Corporation(601939) 天津のある支店の従業員は、「2つのスイートルームは変わっていないが、LPR+60ベーシスポイントで、今は5.05%だ」と述べた。 Bank Of Qingdao Co.Ltd(002948) 2スイートの金利も5.2%から5.05%に下がった。
しかし、比較的に、一線都市の住宅ローン金利は一般的に下限に近づいていない。このうち、北京の多くの銀行は初スイート5%（LPR+55ベーシスポイント）、2スイート5.5%（LPR+105ベーシスポイント）の金利水準を維持しており、広州の大行初スイートは最低5.05%（LPR+60ベーシスポイント）を達成することができる。「北上広深とも実行していない（LPRに基づく）20基点引き下げは、具体的に実行されるかどうか分からない」 Industrial And Commercial Bank Of China Limited(601398) 北京のある支店の個人ローン関係者は記者に言った。
未来の住宅ローン空間大
廖志明氏は、不動産政策が明らかに緩和されるにつれて、一線都市外の地域の多くが全国の下限金利を徐々に実行すると考えている。
データによりますと、今年3月に新たに発行された個人住宅ローンの加重平均金利は5.49%で、昨年12月より14ベーシスポイント低下しましたが、同期に新たに発行された企業ローンの加重平均金利（4.36%）を大幅に上回っています。貝殻研究院の統計によると、4月の103の重点都市の主流のファーストスイートとセカンドスイートのローン金利はそれぞれ5.17%、5.45%で、それぞれ先月より17と15ベーシスポイント下落し、2019年以来の毎月の最低値となった。
しかし、同期の月次信用データと不動産販売データは依然として楽観的ではなく、その中で2月の住民の中長期ローン（ローンを主とする）の統計があって以来初めて下落したのに続き、4月の住宅ローンは再び605億元減少し、前年同期より4022億元少ない。1~4月の分譲住宅の販売は引き続き低迷し、その中で住宅の売上高は前年同期比30%以上下落し、8カ月連続で価格が下落した。
廖志明氏は、ますます多くの都市部が全国の下限金利を徐々に実行するにつれて、新たに発行される個人住宅ローンの加重平均金利は4.6%前後に低下し、3月より90ベーシスポイント近く低い見込みだと予測している。
住民の住宅購入意欲が実質的な改善を得られないのは、住宅企業の流動性危機がまだ解消されておらず、ビル市の将来性に自信がないからだ。一方、この疫病は繰り返し妨害されている。この背景の下で、各地の金利水準に対する「因城施策」のほか、ビル市を緩める措置が続いている。
例えば、湖南省自然資源庁、省住宅と都市農村建設庁はこのほど、「不動産市場のコントロール目標の最適化に関する不動産用地の審査許可の実行に関する通知」を共同で印刷、配布した。2四半期連続で非住宅商品住宅の脱化週期が36ヶ月を超えた市県では、省、市の重点招商プロジェクトと物流、ガソリンガススタンド用地を除いて、新しい非住宅商品住宅用地の審査と看板の発行を一時停止した。
また、杭州、南京、東莞、無錫、武漢などの人気都市が多くの子供の家庭に対して「優遇コース」を発売し、改善型需要を刺激したのに続き、最近、多くの都市が中古住宅の限定販売と限定購入をさらに開放しようと試み、中古住宅市場を活性化させる傾向が明らかになった。5月23日、ハルビンは2018年に打ち出したビル市の地域的な限定販売政策を廃止し、中古住宅の取引を全麺的に開放し、商品住宅の在庫解消を推進すると正式に発表した。
しかし、最近では一部の都市で緊縛政策の「日帰り旅行」現象が発生していることにも注目すべきで、業界関係者は、一連の「底打ち」政策の支持の下で、「住宅を炒めるかどうか」は依然として底線だと考えている。
住宅購入者はなぜ「早期返済ブーム」を巻き起こしたのか
現在、「5年以上のLPR+金利下限」のダブル引き下げを経て、新規住宅購入者のローン負担が軽減される。最初のスイートルームの最低4.25%の金利水準によると、ローン金額300万元、期限30年、等額元利返済を例にとると、住宅購入者は毎月約621元を少なく返済でき、30年で累計22万元以上の利息支出を減らすことができる。
しかし、「一括」政策が住宅需要の増加を奨励すると同時に、一部の預金者は「座れない」。最近、インターネット上で「住宅ローンの早期返済」の話題が高まっている。ネットユーザーの話を総合すると、背後には住宅購入当時のローン金利が高く、現在の銀行預金金利、財テク、基金収益率が持続的に下落していることと関係があり、疫病の増加による収入の不確実性も加わり、早期返済の意欲が明らかに増加しているという。
ローンコストから見ると、LPRに関連する既存の住宅購入者を選んでも、再価格設定日である来年1月1日またはローン発行日に対応する日付になってから、今回の「方向性金利引き下げ」の福祉を受けることができます。これは、住宅購入者のローン発行日がちょうど5月20日以降であれば、住宅ローン金利は最新の5年以上のLPRオファーに従って実行できることを意味しています。暦年の住宅ローン金利を見ると、2019年までに家を買う人の住宅ローンコストは5%から6%以上で、現在の金利より大きな落差があることが少なくない。
一方、今年に入ってから、株式市場、債務市場の動揺を背景に、公募基金と純価値化転換後の銀行財テク収益率は一般的に下落し、3年期、5年期の大口預金金利は3.5%を下回り、定期預金金利も銀行のコスト削減過程でさらに下落し、住民資産端の収益率は住宅ローンコストをカバーすることができなくなった。
実際、銀行は繰り上げ返済に対してずっとサポートサービスを持っていますが、ローン契約では36ヶ月のロック期間を約束することがよくあります。そうしないと、住宅購入者は小さな割合の違約費用を支払う必要があります。ある銀行の顧客マネージャーは記者に、早期返済は確かに将来の負担を下げることができるが、遊休資金を持っていて、より良い収益ルートを持っていないユーザーにだけ適用され、住宅購入者に「流れに乗らない」ことを提案した。
ローン総額100万元、等額元利、返済期限30年を例に、すでに2年間返済した場合、住宅購入者は「返済年限を短縮し、月供給を不変にする」と「月供給を減らし、返済年限を不変にする」の2つのモードを選択でき、50万元の遊休資金を元金返済に使用した後、前の方法は総利息60万元以上を節約でき、後の方法は30万元以上を節約できる。
張偉氏は、住民の貯蓄率が高位にあり、疫病が消費意欲を低下させたことに加え、低リスク資産の収益率が短期的に低位になるため、「住宅ローンの早期返済」は短期的に存続すると予想している。しかし、将来的には住宅ローン金利はさらに低下し、住宅ローンの新規融資も徐々に増加し、住民はレバレッジを続けない。
