5年間のLPRは単独で15 ebp引き下げ、「不動産安定」の積極的な信号を再放出した。5月20日、5年LPRは15 bpから4.45%に大幅に引き下げられた。今回の基準金利引き下げには2つの特徴がある：1）5年LPRが初めて単独引き下げられ、状況に応じて「安定不動産」を投与し、再び安定不動産の積極的な信号を放出する。2）15 bpの大幅な引き下げに加え、15日の「差別化住宅ローン政策の調整に関する問題に関する通知」で住宅ローン金利の下限を引き下げたことで、住宅ローン金利の低下が加速する見込みだ。15日、中央銀行が住宅ローン金利の下限を引き下げた後、広州、深セン、天津、済南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、瀋陽など20都市で4.4%の住宅ローン金利が発生し、住宅ローン金利は急速に下限に近づいた。
これまで金利を下げた不動産市場と相場の動き。2008年以来、中央銀行は2008年9月、2012年6月、2014年11月と2019年8月に4回の金利引き下げを開始した。1）2008年9月-2008年12月、1年預金基準金利を4回引き下げ、引き下げ幅189 bp、1年ローン金利を5回引き下げ、引き下げ幅216 bp。初めて金利を下げた後、3ヶ月の下落幅は縮小し、販売企業は安定し、初めて金利を下げた後、6ヶ月の分譲住宅の当月販売麺積の伸び率はプラスに戻り、3、4回目の金利を下げた後、市場全体が底をついて回復し、申万不動産指数の上昇幅は上海の深さ300指数を超え、その後、他のマクロと不動産業界の緩和政策に伴い、不動産プレートの動きは上海の深さ300より優れている。2）2012年6月と7月の2回の金利引き下げ、1年預金金利50 bp引き下げ、1年ローン金利56 bp引き下げ、金利引き下げ後6ヶ月の分譲住宅の販売麺積は前年同期比プラスに戻った。金利低下後も株式市場は下落傾向を続けているが、前期2011年末から不動産政策が緩和され、3月に中央銀行は初の住宅ローン需要を支持すると表明し、不動産プレートの表現は上海の深さ300より優れている。3）2014年11月-2015年10月の6回の金利引き下げ、1年預金とローン基準金利はそれぞれ125 bp、140 bp引き下げた。初めて金利を下げてから5ヶ月目、分譲住宅の販売麺積は前年同期比プラスに戻った。2014年末の基準引き下げ後、株式市場の相場は一般的に上昇し、2014年-2015年の不動産コントロールの緩和週期に恩恵を受け、不動産プレートの表現はずっと上海の深さ300より優れている。4）2019年8月-2020年4月、1年LPRは5回引き下げられ、引き下げ幅は46 bp、5年LPRは3回引き下げられ、引き下げ幅は20 bpだった。初めて金利を下げた9カ月後の疫病の影響による分譲住宅の販売麺積は前年同期比プラスに転じた。2019年の不動産コントロールは引き締められ、不動産プレートの動きは上海の深さ300に及ばなかった。これまでの金利引き下げ週期は2020年に疫病の影響を受けたほか、分譲住宅の販売麺積は前年同期比下落幅で初めて約1四半期下落した後、安定して回復し、2四半期後の販売麺積は前年同期比プラスに戻った。2008年、2012年と2014年の3回の調整では、不動産市場の下り時間が長いため、国は相応の力の強い調整緩和政策を打ち出した。そのため、金利が下がった後、不動産プレートの動きは上海の深さ300の動きより優れているが、2020年は政策のリラックス力が小さく、市場の回復速度が速いため、不動産プレートは上海の深さ300に劣る。
今回の金利引き下げ不動産市場と相場動向の展望。これまで金利を下げた不動産プレートは何度も上昇を迎え、トップの不動産企業の上昇幅は大きい。需要側は持続的に力を入れ、政策の力は徐々に増大し、市場は安定した回復を期待している。現在、不動産業界の経営が最も困難な時期を過ぎていると考えられており、市場の安定化に伴い、中国中央企業は表拡大を加速させることが期待され、民間企業の表縮小の速度も減速する見通しであるため、保利不動産、 Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中海不動産、華潤置地、地域優位住宅企業 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 、旭輝ホールディングスなどの大型国有企業中央企業に重点を置くことを提案している。再融資が開放される可能性を考慮して、 Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.Ltd(002314) と Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) に重点を置くことをお勧めします。
リスク要素：政策リスク：政策緩和の進度は予想に及ばない。市場リスク：不動産業界の販売の下落幅は予想を超えている。
