核心的な観点
業界の波に合わせて、銀行の不良債権が上昇し、不良資産が分散化する特徴が現れ、全国と地方のAMCが誕生し、現在、AMC 64社があり、すでに「5+2+銀行係AIC+外資係+N」の多元化構造を形成している。中国には全国的なAMC 5社があり、登録地はすべて北京にあります。中国華融、 China Greatwall Technology Group Co.Ltd(000066) 、中国東方、中国信達、 China Galaxy Securities Co.Ltd(601881) 。前の4つのAMCは1999年に設立され、2004年から商業化転換を開始し、現在は不良資産経営、銀行、証券、保険などの業務を持つ総合的な金融グループとなっており、その中で信達、華融の2つのAMCはすでに港交所に上場している。20082009年の金融危機、インフラストラクチャブーム、2012年の監督管理の大放出、2010年以降の実体経済債務の大量買収により、4大AMCの規模とレバレッジは急速に向上した。不良債権残高が上昇し、不良資産が分散化し、地方AMCの急速な発展を促し、地方AMCは2014年以降承認され、登録資本規模は相対的に小さく、54%の地方AMC登録資本は10~50億元の間にある。株主背景から見ると、現在、各省の最初の地方AMCの多くは地方政府が実際に製御し、2番目の地方AMCの株主背景は多元化している。2022年3月現在、中国には地方的なAMC 59社がある。地域分布を見ると、福建省、広東省、山東省、遼寧省、浙江省の各3省、以上の5つの省の合計は25.4%を占め、全体は各地域の不良資産と銀行の不良債権分布状況に適応している。
初期の不動産黄金の発展の年代に、四大AMCは不動産運営プラットフォームを設立した。私たちの試算によると、不動産業界の不良資産経営市場は2兆を超える規模がある。2015年初め、中国東方は上海証券大学の株式50%を買収して不動産に介入し、中国華融は華融置業を設立し、中国信達は Cinda Real Estate Co.Ltd(600657) を設立した。AMCは傘下の不動産子会社を通じて自己開発することで資金優位性があるが、操作能力が弱く、開発と回転速度、都市配置、標準化、ブランドプレミアムには限界がある。2021年末現在、中国華融、中国信達の買収再編類の不良資産総額はそれぞれ31091488億元で、不動産業界からの購入額はそれぞれ1441625億元で、割合はそれぞれ46%、42%だった。私たちの試算によると、中国の不動産業界の不良資産規模は約2兆8000億元だ。
住宅企業が債務リスクを解消する過程で、全国の4つのAMCが過去の週期でより多くの役割を菓たしているのは「債務の延滞、資本注入を推進する」役割だが、今回は、AMCが参加範囲と力を入れる上である程度大きくなると考えている。最近のAMC機関の保険プロジェクトにおける積極的な行動は、この時の機入局不動産の主な原因として、1）政策が到着し、金融支援：中国東方、 China Greatwall Technology Group Co.Ltd(000066) 前後して不動産買収合併プロジェクトのテーマ債を発行することで、リスク不動産企業の資産処分、プロジェクト買収合併及び関連金融仲介サービスに参加するために有力な資金支援を提供できると考えている。2）資産上テーブル：多くの住宅企業がAMCと買収について相談している。3）不動産不良債権の上昇：2021年下半期以来、不動産業界の前期に蓄積されたリスクが現れ始め、一部の高レバレッジ住宅企業に資金問題が発生し、銀行不動産業務の資産品質が圧迫されている。四大国の銀行の2021年末の不動産ローンの不良率は37-247 BP上昇した。4）不動産は築底に近く、今は良い入場タイミングです。
AMCは住宅企業の救済のために、主に債務などの不良資産を買収することを主としている。AMCは他の機関の住宅企業に対する債権を買収することによって、住宅企業の債権者となり、その後、住宅企業とその関連先と債務再編を行うことができ、返済金額、返済方式、返済時間及び担保担保担保などの一連の再編手配を通じて、住宅企業が短期的な流動性圧力を軽減するのを助ける。この過程で、AMCも資金注入、専門知識の提供、住宅企業の協力先探しの協力などの手段を通じて住宅企業の資産の活性化を助け、住宅企業自身の経営効菓を高めることができる。AMCは不動産類の不良資産を処理する際、良質な住宅企業を事前に買収意向者とする傾向があり、具体的なやり方としては、1）再編再開発；2）共同で開発と建設を管理する。
AMC入場は不動産業界のリスク解消と市場の有効な清算を加速させる。1）AMC入場は新しい資金を注入することができる。2）資産価格の安定に有利である。AMCが導入された後、すべての買収を通じて債権を買い取り、債権債務関係をよりよく理解し、完全な計画を立て、より有効な債務和解の手配を行い、共同でプロジェクトを活性化することができる。3）リスクプロジェクトの流動性問題を緩和し、ビルの安定した販売を保証するのに役立つ。AMCは上下流、売買家、政府資源をよりよく調和させ、高信用住宅企業または建設代行企業の協力を探し、危険住宅企業の未完成プロジェクトに後続開発を完成させ、プロジェクトの流動性を加速させ、交付を保障し、市場の自信を安定させることができる。四大AMCが不動産業界の不良資産を処理する規模は4000億元を超えると試算している。市場は依然としてより大きな利益政策が登場するのを見て、後続の救済力と範囲を拡大することができると考えています。AMCの参加には、在庫量の不動産リスクを緩和するために、政策をさらに明確に誘導する必要があると考えています。
投資提案
不動産業界のリスクを解消するのはシステム的なプロジェクトであり、不良資産投資機関が現在の住宅企業の救済に参加する力と範囲はいずれも増大しており、その豊富な経験は住宅企業の債務圧力の解消に積極的な推進作用を菓たし、危険を冒した住宅企業が良質な意向の買収先と連携するのを助けることができる。AMC不良資産プロジェクトの投資業務の中で、開発者が頻繁に暴雷しているため、現在は主に金融債権買収業務、問題の住宅企業債権買収と債務再編、買収ローン融資及び都市更新プロジェクト融資などの業務方向を主としている。私たちは、政策融資が到着し、資産がテーブルに上がり、市場の底が来るにつれて、次はAMCの参加程度またはより深く、不動産業界全体の救済のために時間と空間を勝ち取り、業界の徐々に出清を推進し、健康で安定した発展を実現すると考えています。
プレート投資の角度から見ると、後続の市場レベルでは「都市による施策」、「時間による施策」、「住宅による施策」がさらに加速し、住宅企業の救済政策も持続的に推進され、beta相場を実現すると同時に、市場の自信と業界の需給の両端の修復が可能になると考えられています。私たちは4つの主要なラインに注目することを提案します：1）全国化配置の中央国有企業のトップの住宅企業は、前の段階ですでに評価値を得て奮い立っていますが、beta相場による上昇空間を享受します： Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、龍湖グループ、華潤置地；2）地域型中央国有企業のトップと良質な民間企業であるが、キャッシュフローと財報の質は比較的に良い：国際、越秀不動産、美の置業、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 3）政策がより明らかになった後、弾力性反転標的に注目することができる：旭輝ホールディングス、＊ Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、＊ Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 、碧桂園；4）現在の収入は比較的に強く、集中度が加速的に向上し、同時に関連住宅企業の最近の信用リスクが緩和され、弾力性が逆転した不動産後週期物業プレート：碧桂園サービス、旭輝永昇サービス、保利物業、中海物業、新城悦サービス。
リスクのヒント：
政策の効菓は予想に及ばない。不動産コントロールは持続的にアップグレードされています。販売は予想を超えて下落した。融資の引き締めが続いている。AMC協力の深さは予想に達しず、住宅企業の債務解消速度は予想に達していない。
