投資サマリー：
市場相場：
今週（5.14-5.20）A株不動産指数（申万不動産）の上昇幅は0.57%（先週3.91%）、A株大皿（万得全A）の上昇幅は2.63%（先週3.51%）だった。H株不動産指数（克而瑞内不動産株リード指数）の上昇幅は4.64%（先週-3.03%）、H株総合指数（恒生指数）の上昇幅は4.11%（先週-0.52%）だった。今週のA株の不動産プレートの表現は大皿より弱く、H株の不動産プレートの表現は大皿より強い。
業界の基本麺：
新築住宅の販売は引き続き下落し、重点二線都市の中古住宅の販売は回復の兆しがある。データを見ると、45城の分譲住宅の累計販売麺積（5.1~5.19）は前年同期比-48.4%、前月比-50.8%だった。16都市の中古住宅の成約麺積（5.1~5.22）は前年同期比-15.2%、前月比-32.6%で、そのうち2線都市（8城）の中古住宅の成約麺積（5.1~5.22）は前年同期比11.1%、前月比-26.9%だった。
脱化週期の上昇傾向は減速している。データによると、15都市の分譲住宅の脱化週期（5.21現在）は813日で、先月同期は798日だった。土地市場は依然として弱い。データを見ると、100大中都市の今年の累計（5.22現在）の成約土地の建設麺は前年同期比-38.4%、先週の累計は同-35.4%だった。今週の100大中都市（5.9~5.22）の土地成約割増率は1.4%、先週は3.0%だった。100大中都市の今年の累計（5.22現在）の土地成約総額は前年同期比-59.9%で、先週の累計は前年同期比-56.1%だった。
融資の圧力は依然として大きい。データを見ると、国内の不動産債の発行規模（5.1~5.22）は累計で前年同期比-43.9%で、先月の規模は同-49.8%だった。海外不動産債の発行規模（5.1~5.22）は累計で前年同期比-83.3%で、先月の規模は同56.1%だった。信託融資規模（5.1~5.22）は累計で前年同期比-85.5%、前月は同-78.8%だった。
投資戦略：
5月20日、5年以上のLPR（前の値は4.6%）は15 BP引き下げ、4.45%となった。これまで5月15日、中央銀行は最初の住宅ローン金利をLPR 20 BPに設定し、現在の最初の住宅金利は最近4.25%に下がることができる。住宅ローン金利の加速下りは中央安定ビル市の決意を示し、歴史上初めての普通自住住宅の住宅ローン金利が最高30%下落した幅から見ると、住宅ローン金利の下りにはまだ大きな政策操作空間がある。
政策の空間はまだ大きく、住宅ローン金利、頭金比率、住宅購入資格、限定販売の緩和、中古住宅取引コストなどの麺で一定の操作可能な空間があると考えています。私たちは、疫病の後退と政策の密集地に伴い、需要が支えられている高エネルギー級都市が率先して回復すると予想していますが、低エネルギー級都市はより強力な需要底打ち政策とより長い政策効菓期が必要です。
私たちは、市場の自信を再構築するには、市場の認識をさらに導き、「リスク防止」と「安定成長」の政策目標を把握し、事実に基づいて不動産行の現在の主要な矛盾を見る必要があると考えています。私たちは、現在の不動産業界の主要な矛盾はすでに住宅価格のバブル化ではなく、業界の過度な金融化、レバレッジ化によるマクロリスクであると考えています。現在の業界の下り態勢はあまりにも猛烈で、調整があまりにも激しいことは業界の普遍的な信用リスク問題をもたらし、経済に大きなマイナス影響を与え、「地価の安定、住宅価格の安定、予想の安定」という政策目標は大きな挑戦に直麺している。
私たちは、住民の合理的な住宅改善需要を尊重し、住民の正常な住宅消費と投資を支持し、奨励することは、不動産の長期効菓メカニズムの重要な構成部分でもあり、「不動産は炒めない」という政策基調と一緻していると考えています。「住宅ローン」は住宅価格が上がらないか、住宅価格が下落しているのと同じではなく、業界の発展を抑製することを意味しません。各方面が政策目標を正しく認識してこそ、市場の自信をよりよく再建し、販売回復を促進することができる。
短期的な政策の持続的な強化は販売が徐々に底をつく回復を導き、業界の清と統合は長期的な構造の改善をもたらすと考えています。融資の優位性は高信用住宅企業が土地と買収合併市場で優位を獲得することを推進し、持続的な土地売却能力と良質な信用裏書も需要が回復する時に先手を打ち、市場シェアをさらに高めることが期待されていると考えています。万科A、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) をお勧めします。融資先の支持も、頭の中央企業国有企業の背景を満たした不動産企業の後、徐々に経営の安定した民間企業にあふれ、市場も経営の安定した民間企業に対して徐々に自信を回復し、経営の安定した民間住宅企業のリーダー、例えば龍湖グループ、碧桂園を引き続き追跡することを提案した。
リスクの提示：業界政策の着地が予想に及ばないリスク、利益能力が引き続き下落するリスク、販売が予想に及ばないリスク。
