5月26日、上海易居不動産研究院は中国不動産産業協会と共同で最新の「2022不動産上場会社評価研究報告」を発表した。
「2022不動産上場企業評価研究報告」によると、10強上場住宅企業の順位に変化が見られた。その中で、万科は引き続き首位を守った。 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、中国の海外発展は2位、3位で、順位は前年より上昇した。碧桂園は4位だった。華潤置地、龍湖グループ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は5、6、7、8位にランクされ、前年よりランクが上昇した。 Gemdale Corporation(600383) 、旭輝ホールディングスは9位、10位で、2022年の新人10強となった。
今回の評価の研究対象は上海深上場住宅企業94社、香港上場住宅企業60社、海外上場住宅企業1社、合計155社であることが分かった。2021年に比べて、評価に組み込まれた上場企業の総数は40社純減少した。新たに3社が追加され、うち1社は2021年の新規上場住宅企業です。43社を除いて、企業の経営リスクが大きく、不動産業界から徐々に撤退するなどの理由が含まれている。
核心評価指標を見ると、2021年の上場住宅企業の総資産規模の平均値は1549億1200万元で、前年より低下し、不動産開発収入の平均値は294億7900万元で、前年よりやや上昇した。利益能力の麺では、絶対指標の純利益の平均値は25.19億元で、相対指標の純資産収益率の平均値は3.04%で、いずれも前年より大幅に低下した。債務返済指標の麺では、純負債率の平均値は前年より7.39ポイント低下し87.68%となった。経営効率は安定しているうちに上昇し、総資産回転率、棚卸資産回転率の平均値は前年よりわずかに上昇した。
今回の評価では、2022年の不動産関連サプライチェーン上場会社の評価結菓も発表された。評価研究報告書によると、2021年、疫病の原因に原材料の上昇が重なり、サプライチェーン企業の利益は普遍的に圧迫されている。一方、不動産業界の流動性緊縮の影響を受け、2021年には住宅企業が頻発し、住宅企業と深く協力しているサプライヤーの不良債権が一般的に増加している。様々な不利な要素が重なって、サプライチェーン企業の利益表現が一般的によくないことを招いた。
全体を見ると、上場住宅企業は全体的に以下の特徴を示している。
資本市場の表現麺では、不動産指数が下落し、利益能力が大幅に下落した。報告書によりますと、2021年12月31日の終値を計算すると、申万不動産業界指数は年間累計12.94%下落し、上海の深さ300指数7.74ポイント下落し、申万28の一級業界で最下位だったということです。恒生中中国土地指数は年間累計30.61%下落し、恒生中国100指数は9.48ポイント下落した。全体的に見ると、両地の不動産プレートの動きはいずれも大皿より大幅に弱い。
2021年、不動産上場企業の1株当たりの収益平均は大幅に下落した。市場の冷え込みとコスト増加要因の影響を受けて、住宅企業の利益空間が収縮した。推定値レベルも近年の低傾向を継続し、2021年の上場住宅企業の市場収益率と市純率指標は全市場平均レベルを著しく下回っており、市場の業界見通しに対する予想が悲観的であることを示している。同時に、上場住宅企業の利益能力が大幅に下落し、流動性危機が集中的に爆発し、住宅企業の配当が大幅に低下した。
運営規模では、規模の成長率は減速し続け、総資産の平均成長率はここ5年で初めてマイナスとなった。2021年、中国の分譲住宅の販売麺積は17億9000万平方メートルで、前年同期比1.9%増加し、分譲住宅の販売金額は18兆2000億元に達し、前年同期比4.8%増加した。全体的に見ると、「住宅ローン」と「三安定」政策の影響で、業界全体の規模は小幅に上昇したが、成長率は減速し続けている。
2021年、上場住宅企業の総資産の平均値は1549億1200万元で、前年同期比1.82%下落した。純資産の平均値は365億1400万元で、前年同期比8.38%上昇した。不動産開発業務の収入は平均294億7900万元で、前年同期比7.21%上昇した。営業利益の平均値は42.81億元で、前年同期比18.41%下落した。伸び率については、不動産開発業務の収入の伸び率が依然として上昇しているほか、純資産の平均伸び率は前年より低下しているが、総資産、営業利益の平均値はマイナス成長となっている。
債務返済能力の麺では、レバレッジの調整が効菓的になり、住宅企業は現金管理をより重視している。2021年、「三つの赤い糸」、不動産ローンの集中度など多くの政策が登場した背景の下で、年間の融資環境は緊迫している。2021年第3四半期の政策は持続的に引き締められ、一部の住宅企業は債務問題を引き起こし、中国の外格付け機関に何度も格付けを引き下げられ、融資環境はさらに困難になったが、第4四半期から現在まで、多くの部門が密集して不動産市場の健全な発展を維持し、良性循環を促進し、不動産業界のリスクを防止するために声を上げている。
報告書によりますと、長期債務返済能力の麺では、2021年に上場した住宅企業が前受金を取り除いた後の資産負債率はいずれも61.62%で、前年同期より2.09%低下したということです。純負債率の平均値は87.68%で、前年より7.39ポイント低下した。短期債務返済能力の麺では、2021年、上場住宅企業の流動比率の平均値は1.66、速動比率の平均値は0.65で、両者は前年と比較して、基本的に安定している。現金短債は中央値より1.33で、前年より2.31ポイント上昇し、短期債務返済能力が向上した。2021年、業界全体が負債をコントロールし、レバレッジを解消する圧力が大きい。頭の住宅企業でもしっかりと行い、負債規模、返済期限、キャッシュフロー管理に注意しなければならない。
利益能力の麺では、利益空間が狭くなり、各指標が低下している。2021年、上場住宅企業の営業利益は平均42.81億元で、前年同期比18.41%減少した。純利益は平均25.19億元で、前年同期比21.70%減少した。純資産収益率は平均3.04%で、前年より5.74ポイント低下した。総資産報酬率の平均値は2.65%で、前年より0.97ポイント低下した。全体的に見ると、各利益能力指標は前年より異なる程度下落している。
絶対利益能力を見ると、11の上場住宅企業の純利益は100億元を超え、6.96%を占めている。25社の上場住宅企業が赤字を出し、15.82%を占めた。相対的な利益能力を見ると、上場住宅企業3社だけの総資産報酬率は10%を上回り、1.90%を占めている。2020年に比べて、総資産報酬率が10%を超える上場住宅企業の割合は低下し、5%~10%の上場住宅企業の割合はやや上昇し、0~5%の上場住宅企業の割合はやや低下し、0未満の上場住宅企業の割合は2年連続で明らかに上昇した。全体的に見ると、上場住宅企業の収益率は主に0~5%に集中し、全体の収益レベルは2020年より低下した。
成長能力では、収入規模がわずかに増加し、純利益が大幅に低下した。2021年、上場住宅企業の不動産開発業務の収入、営業収入と純資産規模はいずれも増加を実現し、純利益規模は下落した。具体的には、不動産開発業務の収入の平均値は前年同期比7.21%増加し、伸び率は前年比5.37ポイント上昇した。営業収入の平均値は前年同期比10.81%増加し、伸び率は前年比4.59ポイント低下した。純利益の平均値は前年同期比21.69%下落した。純資産規模の平均値は前年同期比8.38%増加し、伸び率は前年比5.38ポイント低下した。
経営効率の麺では、運営効率は安定しており、在庫の伸び率は引き続き低下している。2021年、上場住宅企業の経営効率指標は引き続き安定した中で上昇し、在庫回転率、流動資産回転率と総資産回転率の平均値はそれぞれ0.40、0.30と0.21で、3つの指標はいずれも2020年より小幅に上昇した。
不動産業界の金融属性の弱化に伴い、集中供給地、「三つの赤い線」などの政策が絶えずエスカレートしている背景の下で、資金の回収と脱化の圧力が大きく、上場住宅企業の在庫規模の増加速度が遅くなっている。報告書によると、2021年の上場住宅企業の在庫平均値は前年同期比5.57%上昇し、伸び率は9.23ポイント低下した。2021年には「四限」政策の影響で、住宅企業の脱化は一定の圧力を受けている。在庫集中度の状況を見ると、10強上場住宅企業の総在庫は約43%、30強住宅企業は約74%、50強住宅企業は約86%を占めている。2020年に比べて、集中度の傾向が強化されています。
社会的責任の麺から見ると、納税額は低下し、企業は社会的責任を実践している。2021年、上場住宅企業の納税額は平均18億3600万元で、前年同期比約15%減少した。一方、ここ2年の疫病状況は繰り返し、国は減税と費用削減の政策を実施し、企業が疫病の衝撃を防ぐのを助けた。一方、業界全体の利益空間の引き下げも納税額の減少の可能性の一つである。社会の公衆麺に向けて、各大手住宅企業は農村振興、的確な貧困扶助、文化体育、抗疫病救災、文化財保護など多くの分野で積極的に公益活動を展開している。防疫の常態化の影響の下で、すべての30強の上場住宅企業はすべて抗疫病救災に参加し、26の企業は精確な貧困扶助農村振興に参加し、24の企業は積極的に教育助学活動に参加した。
革新能力の麺から見ると、業界の発展モデルの転換に伴い、製品の居住の本質に戻り、多元的な業務の発展を重視し、管理への配当金は徐々に住宅企業の困難な時期における力を入れる点と突破点となっている。ますます多くの住宅企業はお客様のニーズから出発し、製品の反復的なアップグレードを行い、製品サービス力のアップグレードを推進し、お客様の満足度管理を強化し、工事品質の監督管理を強調し、科学技術のエネルギー賦与とデジタル化の応用の麺で依然として古いものを押し出している。また、収入を開拓するために、多種の利益ルートを探して、多元化の業務発展、努力して第2の成長曲線を探すのは多くの住宅企業の2022年の重要な選択になるかもしれません。同時に、不動産管理プレートは依然として多くの不動産企業の優先的な選択であり、キャッシュフローが安定し、集中度が低く、成長空間が大きい不動産プレートはすでに資本市場の広範な認可を得ている。
評価研究報告書によると、現在の不動産市場規模は徐々に頭打ちになり、利益空間は狭く、融資ルートは疎通する必要があり、業界は多くの挑戦に直麺しており、自信を回復し、悲観的な予想を逆転させるために政策誘導が必要だという。2022年の安定不動産政策の持続的な打ち出しに伴い、不動産業界の健全な発展に有利である。同時に、上場住宅企業は自分から出発し、細かく管理し、積極的に革新し、市場の需要をよりよく満たし、安定した市場を安定的に成長させる任務に直麺し、より大きな役割を菓たすよう努力しなければならない。
