上海の正式な操業再開初日、疫病によって2ヶ月近く閉鎖された土地市場も同時に初撮影を迎えた。
6月1日、上海の第1ラウンドの集中供給地の36軒の商品住宅地のうち20軒が譲渡に成功した。このうち、4つの地塊が現場に入って競売にかけられ、16つの地価が成約し、合計495億7800万元の請負金があった。
好地網の統計によると、20の土地の総成約は298.05万方で、平均ビルの価格は16634元/平方メートルで、平均割増率は1.3%だった。
競売プログラムに入った4つの土地のプレミアム成約では、3つのオファーが中止価格に達して1回のオファー段階に入った。その中で、注目されている徐匯区の斜土街の地塊は招商&香港置地&徐匯城の投聯合体によって摘出され、保利&象嶋連合体を破って、成約割増率は約9.6%で、成約価格は約47.33億元だった。
徐匯区斜土街道の地塊は徐匯浜江に位置する純宅地で、成約ビルの価格は約8.63万元/平方メートルで、住宅地の連動価格は13.1万元/平方メートルに達し、今日成約した20の地塊の中でいずれも第1位にランクされている。また、公開データによりますと、2021年の徐匯浜江の新盤の平均価格は約12万5000元/平方メートルで、この土地の住宅地連動価格は地域内の販売プロジェクトの平均価格より明らかに高いということです。
2020年初め、香港置地連合体はこの地域で次の地王プロジェクトを獲得したことがあり、総価格は310億元に達し、約2.19万方の住宅用地しかない。
供給が不足している上海の内環では、徐匯浜江プレートのプロジェクトは通常開場すれば売り切れ、近くの尚湾豪庭、百匯園、雲錦東方などのハイエンド住宅プロジェクトは高ポイントで入選でき、住宅購入者、住宅企業にとって引力が十分です。
比較的に、上海中環にある普陀両宗の地塊は強く支持されておらず、いずれも底値で成約している。
その中で、長風コミュニティの地塊は宸嘉発展&恵州オリンピック置業連合体によって獲得され、成約価格は63.7億元で、今日の最高成約価格である。成約ビルの価格は約2万8400元/平方メートルです。業界内の分析によりますと、この地域の住宅不動産と事務不動産の割合はそれぞれ30%、70%で、その中で事務不動産の6割が自分で持つ必要があり、資金に対する要求が高いということです。
普陀区のもう一つの中山北コミュニティの地塊は China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) が一人で持ってきて、総成約金額は62.5億元に達して、今日の成約総価格の2番目に高い地塊で、成約ビルの価格は6.46万元/平方メートルです。
これも China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 上海本輪土拍で収穫された第二の地塊です。大まかに計算すると、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 今日の土地取得額は約78.3億で、すべての住宅企業の中でトップにランクされています。
（16件の基本価格成約地）
今回の土地譲渡では、住宅企業に参加するのは依然として国有企業、中央企業を主としている。上海中原不動産のベテラン市場アナリストの盧文曦氏は第一財経に対し、2021年以来のこのビル市の下落は、民間企業に多くの圧力をもたらし、参加の活発さが弱まっていると分析した。
今回の土拍を前にした5月26日、上海土地市場が譲渡公告を発表した際、住宅企業の応募を分割することなく参加できることや、監督管理の自己資金額を土地の落札価格の110%に下げるなど、住宅企業の参加意欲を高めることを望んでいるという。
同策研究院研究総監の宋紅衛氏は、「上海の絶対的な土地取得の敷居はまだ比較的に高く、低下したのは参加資格と監督管理資金額の問題だけで、土地価格を下げたわけではない。
今回の上海土拍に参加した華南不動産企業の投拓責任者は、「不動産企業の圧力はまだ大きい。この土拍不動産企業の積極性は「昨年の二、三回とあまり差がない」と話した。
しかし、ルールの調整は依然として上海市場を配置しようとする住宅企業にチャンスをもたらし、土拍市場には多くの新鮮な顔が現れた。浦東新区の恵南ブロックは杭州から来た大家&銭江不動産が共同で取得し、中環置業との23回の競売を経て、8%を超える割増率で収入を得た。同時に、これまで武漢、長沙などの都市で豪邸プロジェクトを開発した宸嘉の発展も初めて上海に入った。
盧文曦氏によると、今回の土拍は申し込みさえすればオークションに参加できるという。これまでは想像できなかったが、中小の住宅企業が良いチャンスを手に入れたのかもしれない。例えば、同潤は8%を超える割増率でいい宅地を手に入れた。
「土地はビル市の先端であり、安定した成約は後続の住宅企業に自信をもたらしている。今日、上海は全麺的に正常に回復し、近いうちに開場プロジェクトを迎えることもあり、ビル市の正常な復帰に自信と底気を提供することができる」。盧文曦は指摘した。
