販売分化：都市分化が加速し、民間企業の販売圧力がさらに大きい。業界の圧力を受けて販売の分化が著しく、低エネルギー級都市の圧力がさらに際立ち、都市分化の背後には人口が産業に従って省都などの高エネルギー級都市への集中を加速させることがある。国有背景の住宅企業は、販売状況が民間企業より著しくよく、住宅企業の販売動向の分化が明らかである。データを見ると、2022年4月現在、サンプル民間企業の全体販売は前年同期比53.6%下落し、同期サンプル内の中央企業と国有企業の販売はそれぞれ38.1%と34.5%下落した。
融資の分化：資金麺の緊張が続き、住宅企業の信用が明らかになった。資金麺はますます緊張し、販売の下落は業界資金麺の緊張をさらに激化させた。資金麺の緊張の背後には、住宅企業の信用が明らかに階層化され、民間企業の債券違約規模が急増し、中央企業と国有企業の融資優位性がさらに際立っている。信用資源は明らかに中央企業と国有企業に傾斜しており、5.2020年までに中央企業と国有企業の国内不動産債の発行割合は86%に達し、民間企業の割合は4%にすぎなかった。
投資の分化：業界全体の縮小表、中央企業国有企業の着実な拡張。民間企業の縮小傾向は非常に明らかで、中央企業の国有企業は着実に拡大している。データを見ると、サンプル民間企業の2021年の資産規模全体の成長率は-29%だったが、サンプル中央企業の資産規模は前年同期比9.9%拡大した。負債については、サンプル民間企業の2021年の利息付き債務規模の全体的な成長率は-37.1%で、同期のサンプル中央企業の利息付き債務規模の全体的な成長率は9.8%だった。住宅企業の縮小表の下で、不動産投資規模は大幅に下落し、土地市場は弱体化の中でさらに分化し、民間企業の土地取得規模は急速に低下した。
政策支持：政策は支持に向かい、需給の両端にはまだ緩和空間がある。私たちは、現在の不動産業界の主要な矛盾はすでに住宅価格のバブル化ではなく、業界の過度な金融化、レバレッジ化によるマクロリスクではなく、業界の急激な下落による「需要の収縮、予想の弱体化」リスクだと考えています。2021年末から、中央の不動産コントロールに対する態度は明らかに転換し、政策基調は昨年末の偏り是正から徐々に支持に転じ、政府の市場振興の決意はすでに明らかになった。現在もファンダメンタルズは悪化し続けており、政策は需給の両側に大きな緩みがある。
構造最適化：業界は清を加速し、構造は最適化される見込みである。住宅企業の販売、融資、投資麺での全麺的な分化、金融機関の良質な住宅企業の買収合併に対する支持は、業界の清出の速度を加速させる。不完全な統計によると、今年に入ってから、銀行が良質な住宅企業に提供した買収合併融資額はすでに2000億に近い。融資が徐々に穏健に経営されている良質な民間企業にあふれ、一部の金融機関が認めた良質な民間企業も業界が清算される過程で買収合併の好機を得ることが期待されている。市場の加速化と粗放発展モデルの衰退に伴い、高信用の良質な住宅企業はより良い発展空間を獲得し、業界の競争構造はさらに最適化される。
位置決め転換：実体本源に回帰し、需要主導を改善する。不動産市場の高速成長段階はすでに終わり、業界金融属性は弱体化し、実体経済の本源に回帰している。住宅のより多くの回帰居住属性と不動産の長期効菓メカニズムの全麺的な実行に伴い、住宅構造は日々分化し、保障性賃貸住宅は新市民、若者の「住める」問題の解決に力を入れ、分譲住宅市場は大衆の「住める」問題の解決にさらに集中するだろう。
モードの変革：「三高」モードに別れを告げ、高品質の発展に向かう。現在、業界の輸出が加速し、住宅企業の全麺的な分化の根本的な原因はやはり「高負債、高レバレッジ、高回転」の粗放的な発展モデルが持続しにくいことである。未来の業界は徐々に粗放な「三高」モデルに別れを告げ、質の高い発展に向かう。「三高」モデルは規模と回転を強調しすぎて、低品質の粗放式拡張に属している。不動産業界の発展段階の転換に伴い、供給側の加速された清出と需要端の品質アップグレードは、粗放式から高品質発展への業界の転換を共同で推進する。高品質の発展モデルは、経営システムによって内生的な発展を実現することに核心があり、手を握るのは焦点と多元性にある。
投資戦略：業界の全麺的な分化の現状、業界の清算は長期的な構造の改善と住宅企業の発展モデルの変革をもたらすことに基づいて、私たちは3つの投資のメインラインを推薦します。
メインラインの一：全国化と総合化の発展能力を持つ高信用のリーダー中央企業は、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) を推薦します。メインライン2：高エネルギーレベルの地域に根を下ろし、全国に積極的に開拓している良質な地方国有企業のトップは、越秀不動産を継続的に追跡することを提案している。主線三：良質な経営システムを持ち、開発主業は安定しており、同時に不動産運営とサービス分野で確立された混合所有制と民営住宅企業は、万科A、 Gemdale Corporation(600383) を推薦し、龍湖グループを継続的に追跡することを提案している。
リスクの提示：業界政策の着地が予想に及ばないリスク、利益能力が引き続き下落するリスク、販売が予想に及ばないリスク、業界構造が急激に変化するリスク、住宅企業の転換が予想に及ばないリスク
