先日、建業不動産は河南鉄建を二株主として導入すると発表し、華南城は特区の建発を主大株主として導入すると発表した。
昨年末に「買収合併融資」が初めて言及されて以来、買収合併は不動産の高週波語彙となり、頻繁に言及されている。機構の統計によると、現在までの5ヶ月近くの間、買収合併ローン、買収合併手形などを含む不動産買収合併融資の総額は2000億元を超えたが、融資額に比べて買収合併の数は予想されていない。業界関係者から見れば、買収合併プロジェクトはかじりにくい「骨」だ。
穏健型民間企業が買収合併融資の新主力になった
不動産業界のリスク事件は依然として絶えない。中指研究院のデータによると、現在の住宅企業債の残高は約2兆8000億元で、海外債は47%を占めている。1年以内の満期残高は9500億元で、その中で海外債は33.2%を占め、国内の債務返済圧力は大きく、今年7、8月は年内の第2波の債務返済ピークである。
注目すべきは、昨年末に買収合併ローンが主管部門に初めて言及され、金融が危険住宅企業プロジェクトの「買収合併」を支持することを明らかにしたことだ。2022年以来、住宅企業は買収合併債、買収合併ローンの支持を受け続けている。4月、監督管理機構はAMC（資産管理会社）、銀行が危険住宅企業プロジェクトの買収合併に参加することを奨励した。買収合併は現在のリスク解消の重要な手段の一つとなっている。
これに対して、中指研究院企業事業部研究主管の王琳氏は、プロジェクトや株式の売却は住宅企業を危険にさらす自発的な行為であり、資産を譲渡すると同時に負債を切り離し、貸借対照表のために「痩せる」と考えている。一部の資産を売却すると同時に、住宅企業の持続的な経営能力にも影響を与えず、迅速に資金を回収することができる。買収した企業にとっては、価格を優遇して資産を補充することができます。
そのため、買収合併は現在の企業の救済、融資の新しいツールとなっています。特に買収合併融資は「三つの赤い線」の審査範囲に入らず、買収合併融資の迅速な着地を促した。
克而瑞不完全統計によると、5月25日現在、住宅企業の各種類の買収合併融資の総量は約2119億元で、その中で住宅企業が銀行から授与された買収合併ローンの額は合計約1960億元である。その中で、中央国有企業に続いて、穏健型民間企業は買収合併ローン融資の絶対的な主力となり、例えば美の置業、碧桂園の年内の新規買収合併ローン総額はすでに300億元を超え、旭輝、 New Hope Liuhe Co.Ltd(000876) とライアンも100億元以上である。
対照的に、銀行の買収合併ローンが頭でっかちで、買収合併債は相対的に少ない。克而瑞の統計によると、2022年から現在まで、3つの住宅企業だけが4つの買収合併手形を発行することに成功し、合計44億元だった。また、中指研究院の統計によると、今年の住宅企業の買収合併債（未発行を含む）は122億元で、金融機関の住宅企業に対する買収合併債（未発行を含む）は450億元だった。
今年の買収合併取引金額は増加せず、下落した。
注目すべきは、政策支援の買収合併融資が市場により多くの取引をもたらしていないことだ。克而瑞データによると、2022年5月19日現在、年内の買収合併事件は約22件あり、取引金額は458億元に及んでいる。2021年第1四半期と第2四半期には約100件以上の買収合併事件があり、取引金額は1412億元に達した。2020年第1四半期と第2四半期の買収合併取引金額も1249億元に達した。
具体的な買収合併事件を見ると、2022年に百億元以上の買収合併例は珍しく、ごく少数の大規模な買収資産のケースだけがあり、多くの買収合併例は単一のプロジェクトや管理レベルに集中している。例えば、濱江は56億3200万元を投資して中融信託永康衆泰町プロジェクトの100%株式を購入した。華潤万象生活は中南サービスの100%株式と禹洲物業の100%株式を相次いで買収し、合計35億4300万元の対価をつけた。
易居企業グループの丁祖旭CEOによると、買収合併は多くの住宅企業にチャンスを見せたが、買収合併プロジェクトはかじりにくい「骨」であり、売買双方の資産価格に対する判断の差が大きいためだ。現在の現状では、買い手は買収合併時に資産の割引を望んでおり、「骨折」したほうがいいが、売り手の割引の意思は一般的に低い。
中指研究院が主催した不動産プロジェクトの買収合併テーマサロンで、蔚然ホールディングス投資管理センターの張夢文総監は、買収合併市場が直麺している問題は、現在1級市場の価格が低いため、住宅企業は2級市場で買収合併を行いたくないと述べた。同時に、保険会社は保有している良質なプロジェクトを販売したくないが、問題のプロジェクトはあまり聞かれていない。全体的に見ると、買収合併は調整、資産の分離、歴史的な問題の処理に関連し、プロセスは相対的に煩雑で、市場の自信が不足し、買収合併の意欲が弱いほか、買収合併の資金額はまだ十分ではなく、受け手麺は依然として狭い。
買収合併取引量が低位にある原因について、王琳氏は、核心資産に触れるのを避けるため、危険な企業が良質なプロジェクトを販売するのを惜しんでいるが、譲受人側の投資は慎重で、成約プロジェクトが少ないと考えている。また、一部のプロジェクトの株式、債務構造は複雑で、調整が複雑で、譲渡の難易度が高い。
既存のパートナー間の買収合併は依然として主流である
「現在、不動産市場は依然として既存のパートナー間の買収合併を主としており、第三者プロジェクトに恩恵を与えることは少ない」。王琳氏によると、プロジェクト類の買収合併は主要なモデルとなり、特に住宅企業の協力プロジェクトの株式買収合併は、主にプロジェクト開発企業の株主が他の株主が保有する権益を買収することを示しており、このような買収合併には協力の基礎があり、売却の流れが短く、資金の回収が速いという。例えば、中海はそれぞれ雅居楽、世茂が保有する広州亜運村プロジェクトの株式を買収し、美の買収と花見本年、正栄などの協力プロジェクトの関連株式などを買収した。
胡葆森が製御する「河南一兄」の建設不動産など、グループレベルで買収合併するタイプもあり、6月1日深夜に河南鉄建を二株主として導入すると発表した。株主構成に国資背景を加えるとともに、株式売却は建設不動産にとっても「自救」の性質を持っている。
また、今年5月、特区建設は19億1000万香港ドルで華南城の33億5000万株を購入し、華南城の筆頭株主となった。また、重慶政府が地元の国有企業をリードして株式を取得する予定だという情報もある。
中指研究院企業事業部研究副総監の陳星氏によると、グループレベルでの買収合併とは、第三者のリスク処理への参加を導入し、戦略協力、増資入株などの形式を通じて株式構造を最適化し、株主の実力を高めることを指す。利点は、協力者が一定の実力を持つ国有企業の中央企業、AMC（資産管理会社）であることが多く、企業の信頼を高める役割を菓たすことができることです。欠点は、双方に対する要求が高く、処理時間が長く、債務再編が始まると、企業は製御権を失う可能性があることです。
将来の不動産買収合併市場について、張夢文氏は「不動産の核心利益率は一般製造業より高く、資産の現金化率は高いため、依然として潜在力のある業界である。金融機関が買収合併活動を展開する際には、地域配置戦略をしっかりと行い、プロジェクトには十分な安全マットを備え、十分な風製御を設置しなければならない」と考えている。
王琳から見れば、現在どのようにタイムリーに企業リスクを解消し、リスクプロジェクトを処理し、業界全体のリスクを製御するかは、不動産業界が現在直麺している最も重要な問題となっている。政策の不断の深化と買収合併融資の持続的な投入に伴い、買収合併市場はより大きな発展潜在力を放出し、能力のある企業は現在のチャンスを捉え、買収合併活動に積極的に参加し、規模を拡大し、配置を広げることができる。
