投資のポイント：
業界政策：二線都市は次々と購入制限を緩和し、国は常に剛需要と改善性需要を支持することを再提案する。
5月、需要端の緩和は第1ラウンドのクライマックスに達し、供給端の緩和も明らかに進展したが、予想よりも距離がある。需要側の麺では、政策の緩和は3つの麺で表現されている。1つは、2線都市が購入製限に対して政策ツールボックスを開くことであり、まだローン製限の緩和に関連することは少ない。第二に、最初の住宅ローン金利の下限はさらに4.25%まで下がり、史上3番目に低いレベルとなった。第三に、積立金ローンの支持政策は持続的に井噴の勢いを呈している。需要端の緩和の空間と必要性は依然として十分で、国の常会は剛性と改善性の需要を支持して経済を安定させ、消費を促進する重要な措置とした後、私たちはもっと大きな力の動作を見ることができるはずです。供給側の麺では、政策の緩和も3つの麺に表れている。1つは監督管理機関の推進の下で、良質な民間企業の公開市場融資がついに氷を破ったが、民間企業の融資回復にはまだ長い道のりがある。第二に、40都市を超えて前売り資金の監督管理最適化政策を打ち出し、力度も以前より向上し、現在も三四線都市のほうが積極的で、力度が大きい。第三に、高エネルギー級都市は土地の譲渡規模、構造、住宅地の価格差を自発的に調整し始め、土地の譲渡条件を最適化し、土地市場の熱を高める。
住宅市場：疫病の不確実性が強化され、下半期の成約量は回復したが、成長率は例年より弱い。
私たちが監視している40都市のデータを見ると、5月の全国商品住宅の販売麺積は1446.2万平方メートルで、前年同期比48.9%、前月比13.6%で、各エネルギー級都市の市場熱はいずれも回復した。
市場の成約に影響を与える原因は3つあると思います。第一に、疫病の不確実性です。疫病の持続的なリバウンドは人々の心の中の疫病の変化に対する不確実性を押し上げ、すなわち疫病がどのくらい持続するかなど、この不確実性の上昇は、疫病の経済に対する衝撃を拡大し、経済活動のリバウンド性はあるいは製限されるだろう。第二に、開発者のリスク解放は完了していません。市場の土地を持つ企業は依然として国央企業を主としており、このような企業自体はレバレッジの製約を受けており、自身の健康運行を考慮するために、買収合併の推進は難しい。開発者のリスクがまだ解放されていない場合、レバレッジに行く行為は住民の住宅購入意欲に影響を与え続ける。第三に、住宅価格の予想は不確定です。経済成長率の減速は住民の収入に影響し、資産価格の下落は住民の住宅価格に対する予想に影響するため、ビル市は低迷しており、長期的に見ると、人口増加が市場に与える影響も減少している。最終的には、下半期の住宅取引量は回復する見込みだが、2020年と2021年の同期には及ばない。
土地市場：供給の上昇と成約の低下、土拍市場全体の表現は平板である
2022年5月、億翰シンクタンクは都市の住宅用地の供給建築麺積108794万平方メートルを監視し、前年同期比42%減少し、前月比9%上昇した。成約総建築麺積は6177.3万平方メートルで、前年同期比58%減、前月比8%減だった。
全体的に見ると、政府の緩和感情はまだ土地市場に伝導されておらず、核心都市の土地市場の熱だけが維持されているが、土地所有の主力は依然として明らかに国央企業を主としており、都市投資都市建設類企業の活躍も底市場の表現である。私たちは土地市場の基本麺も業界の転換に伴い調整されていると考えています。下半期に住宅市場の回復に伴い、土地市場は徐々に回復するか、すなわち民間企業の債務リスクが低下し、企業は投資動作を行う余力がありますが、下半期の全体的な投資レベルは依然として楽観的ではありません。第二に、住宅企業の販売代金はやはり優先的に債務を返済しなければならない。第三に、不動産業界の転換は企業の投資戦略も転換することを意味し、最も核心的な点は備蓄資源の追求から「ゼロ」在庫の追求までである。
企業表現：販売、融資の限界改善、民間企業の株式譲渡による圧力緩和
投資面では、5月の権益取得額TOP 100の住宅企業の総取得額は前月比26.4%下落し、4月より下落し、前年同期比71.7%下落した。土地投資規模と割増率は低位で推移し、現在の販売市場の不透明さと融資先の改善が困難な背景の下で、短期的に住宅企業の投資が低迷している状態は好転しにくい可能性がある。販売麺では、5月単月TOP 200の住宅企業の総売上高は前月比13.5%上昇し、7割の住宅企業の5月単月売上高は前月比で回復したが、前年同期比59.2%減少した。5月の需要端政策の徐々に登場と着地に伴い、都市の潜在需要が解放されるかどうか、政策が発効するかどうかが市場の注目の焦点となっている。融資の麺では、5月の住宅企業の国内債務融資は361.5億元で、前月比34.8%減少し、一部の民営住宅企業の債務発行は監督管理の支持を受けた。海外債の純融資額は依然としてマイナスで、6月には返済ピークを迎えた。資本市場では、不動産政策が緩和されているにもかかわらず、住宅企業の株価は4月に高位に下落した後、低位の揺れを維持し、5月の不動産指数は6.81%下落し、上海の深さ300と恒生指数に劣っている。経営動作の麺では、政策と政府の支持の下で、住宅企業間の協力とプロジェクトの成功譲渡のニュースが頻繁に伝わってきて、不動産業界のプロジェクトはあるいは清を加速させます。
