6月8日、2022年の上海初の集中供給地は引き続き行われ、当日譲渡された4枚の青浦宅地は複数の開発者の「密着肉弾」の中でそれぞれ主になった。
これで、5日間にわたって行われた上海初の集中供給地は穏やかに幕を閉じた。
「一言では言い尽くせない！」ある住宅企業の土地投拓部門の葉秋責任者（仮名）は連日角逐しても収穫がない後、記者に4つの字を吐いた。
上海をタイムリーに補充するために、葉秋と彼のチームは今年2月から上海の第1ラウンドの集中供給地に参加する準備に身を投じた。しかし、希望に反して、会社が参加した3つの土地は、結局1つも手に入れられなかった。
「私たちが参加した土地はもう撮り終わったので、会社は今回収穫がなくて、午後はまだ2つありますが、私たちは申し込みをしていません。土地を撮るのは、運が大切なときもあります。今回は会社の運が少し悪いかもしれません」葉秋は仕方なく言った。
土拍市場の熱が回復した
午前、青浦区趙巷鎮佳迪路の西側B 4-01ブロックが率先してクランクインした。この土地は5人の競売人を引きつけて競売に参加させ、32回の激しい競争を経て、4日の競売人の212330万元のオファーは中止価格に触れ、その後、書面オファーの一環に入った。
最終1号競売人 Gemdale Corporation(600383) 傘下の太倉市鑫玖不動産開発有限会社は多くの競売人から選ばれ、21.447億元でこの土地を獲得し、割増率は9.09%だった。これも Gemdale Corporation(600383) が今年の上海初の集中供給地で手に入れた最初のブロックです。
また、同日譲渡された青浦区西虹橋会卓路の南側52-04区画は19億1870万元で落札され、割増率は9.08%だった。中鉄置業と中鉄ノルド連合体は40.22億元で青浦区西虹橋上海青平道路の北側44-15区画を獲得し、割増率は8.79%だった。青浦区重固鎮毛家角路の南側38-01地塊（元13号地塊）は
中指研究院の統計によると、2022年に上海の第1回集中供給地は計36件の宅地を発売し、すべて成約し、土地譲渡金834億7000万元を獲得した。その中で、最低価格の成約は19件で、52.8%を占めている。中止価格に達したのは書面オファーの段階に入って13件で、36%を占めています。
「昨年に比べて、今年の上海の第1ラウンドの集中供給地は競売の敷居を下げ、住宅企業の参加の積極性をある程度高めた。住宅企業を申請する数から見ると、今年の第1ラウンドの集中供給地は昨年の第3ラウンドの集中供給地より市場の熱さで暖かくなった」。葉秋は言った。
地方の住宅企業が頭角を現し始めた
上海の第1回集中供給地の成約状況を見ると、土地供給から見ると、上海の今回の譲渡地は主に5つの新城に集中しており、これもここ2年の上海の重点開拓の方向である。連日の価格競争の過程から見ると、徐匯、閔行、松江、青浦などの地域の一部の人気地塊の競争は比較的に激しく、自由貿易区の臨港新区、嘉定などの地域は相対的に平板で、価格競争で譲渡された地塊も基本価格で成約する場合がある。
中指研究院土地事業部の張凱責任者は記者に、「過程と結菓から見ると、疫病と土拍の延期は住宅企業の参拍情熱に大きな影響を与えておらず、現在の環境の下で、上海の第1ラウンドの集中供給地が放出した「誠意」が応えられた」と述べた。伝統的な市街地、地下鉄沿線、学区地域の需要の勢いは依然として強く、上海の現在の発展に対する市場の認可と将来の各新城建設に対する期待を示している。自由貿易区の臨港新区の地塊は平板だが、「安定供給」と「経済回復」の大きな背景の下で、国資が土地を持つのも理にかなっている。
住宅企業の土地取得状況から見ると、国有企業、中央企業は依然として土地取得の主力であり、積極的で収穫の多い企業は China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、建発、華発、中建8局、 China Railway Construction Corporation Limited(601186) などを含む。
その中で、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は4枚の区画を持っていて、成約総額約170億元に関連しています。 China Railway Construction Corporation Limited(601186) 3枚の区画を収穫し、成約総額は約70億元だった。中建八局も春風得意で、今回の上海集中供給地の中で宝山顧村、奉賢新城の各土地を手に入れた。中建八局は昨年奉賢が土地を持っていたが、今回再び土地を持って、上海を深く耕す意図が明らかになった。
6月7日、中建グループは安定成長活動推進会を開催した。会議は、グループの上下は9つの仕事の措置を重点的に加速させ、その中には不動産業務の着実な回復を推進することが含まれていると強調した。不動産業務の発展基礎を打ち固め、より多くの良質な土地を手に入れ、不動産業務の質の高い発展を推進しなければならない。
葉秋氏によると、今回の土拍では保利、招商、中建八局などの企業が多くの土地を申請し、大手国有企業、中央企業の全体的な配置が一線都市に傾いていることがわかるという。また、今年は地方の住宅企業の参加が昨年より多く、全国市場は碁であり、資金に余裕のある企業は全麺的に配置され、地元市場が下落すれば、これらの企業は北上広深に投資する。
いくつかの地方企業は徐々に上海の土地市場で頭角を現し始め、例えば Shandong Gold Mining Co.Ltd(600547) と中垠地産連合体、浙江銭江不動産グループと杭州市城建開発グループ連合体、 Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.Ltd(002314) 、深業グループなどである。実際、昨年の上海第3回集中供給地のうち、 Shandong Gold Mining Co.Ltd(600547) と中垠地産連合体、江蘇海鴻、深業グループ、安徽交通ホールディングスなどの企業はすでに上海の土地市場に虎視眈々としている。
また、民間企業の表現にもハイライトがあります。大華は引き続き土地を持って上海を深く耕し、上海同潤投資は浦東新区新場町の住宅街を奪うことに成功した。ここ数年来、同潤投資は上海の土地市場でずっと活発で、2020年9月、2021年12月、同社は浦東新区新場鎮、青浦区朱家角鎮で前後して2人の息子を落とした。
「中小住宅企業が土地を手に入れる機会があるのも上海初の集中供給地の大きな特徴だ」。同策研究院研究総監の宋紅衛氏によると、企業規模から見ると、一部の中小住宅企業が土地を手にするのはもっと積極的で、これは上海が土地を撮る敷居を下げることと関係があるだけでなく、上海のビル市全体の健康基本麺とも密接に関連しているという。
宋紅衛氏によると、利益空間から言えば、今年の土地の利益空間は昨年より優れ、地価住宅価格は平均50%以下だったが、昨年の地価住宅価格は平均50%を超えた。住宅地の価格差の角度から見ると、床の価格の違いによって、この値は1.7万~4.5万の間にある。そのため、土地を持つ住宅企業は基本的に十分な利益空間を持っている。
地市の安定有利なビル市の安定
易居企業グループの丁祖旭CEOによると、上海の第1ラウンドの集中供給地の表現は比較的安定しており、各参加主体は国有企業、中央企業だけでなく、外資企業、民間企業も含まれており、地元企業だけでなく、多くの地方企業も来ており、顧客レベルの多様性は上海の不動産市場が安定して健康であることを十分に反映している。特に疫病発生後、上海が今回発表した36枚の土地はすべて成約でき、開発者が上海の将来に自信を持っていることを示している。
丁祖旭氏は、これまで発表した「上海市の経済回復と再生を加速させる行動案」で、2022年度の建設用地計画を適切に増やすと述べた。そのため、上海は今年予定されていた3回の集中供給地を4回に増やし、できるだけ早く2回目の集中供給地を発売し、より多くの開発者が土地を手に入れることができるようにするなど、土地の供給をさらに増やすことができます。各地域の供給地リズムを自発的に調節できれば、上海の需給矛盾を緩和する一方で、上海の安定した経済発展にも役立つ。土地市場の安定回復はビル市の安定回復に有利であり、一部の地域の地価を適度に引き下げたり、いくつかの土地指標を変更したり、製限的な条件を減らしたりすることを含む土地競売の敷居をさらに下げることができる。
上海中原不動産市場アナリストの盧文曦氏によると、最近の観察状況から見ると、土地市場の安定的な推進に伴い、上海のビル市の活躍度は明らかに向上したという。
上海中原不動産が発表したデータによると、端午の節句を含む週（5月30日-6月6日）に、上海の新築商品住宅の成約麺積は8万8400平方メートルで、前月比141.8%増加し、ビル市の成約は急速に反発した。その中で、端午節の休暇中の成約麺積は約3.12万平方メートルで、約3割の成約量を占め、上海市場の成約に一定の支持作用を菓たしている。
「このように、上海の土地市場は好調で、消費者に対して自信のある強化剤であり、後続の市場のさらなる回復、ひいては正常なレベルに回復するのに良い促進作用があることが明らかになった」。盧文曦は言った。
