今年に入ってから、全国の多くの都市がビル市の新政最適化不動産市場のコントロールを発表し、多くのビル市政策の中で、湖南省長沙市の「生存量」は「賃貸と住宅交換券」で市場の話題を呼び、一時は「一石多鳥」と見なされた。
今年5月8日、長沙市の住宅賃貸市場の育成と発展に関する指導グループは「長沙市の賃貸住宅の多主体供給の多ルート保障生存量住宅の推進に関する試行実施案」（「案」と略称）を印刷、配布した。「方案」によると、ネット署名の届出や不動産登記を行った家は、賃貸住宅として活用された後、家庭住宅のセット数の計算には含まれないという。
長沙が打ち出したこの試行案は、新築住宅、中古住宅、賃貸住宅市場の通路を開通させ、需要の調整、賃貸需要の統一的な計画と分流を導き、不動産市場の好循環を促進することを目的としている。
今、長沙の「活存量房」は満月をテストしていますが、ビル市の状況はどうですか？
すでに3025軒のストックルームが賃貸住宅として申請している
今年に入ってから、長沙は2つの政策内容を発表して不動産市場に関連している。長沙市住宅と都市農村建設局の情報によると、5月6日から、長沙市の購入制限区域内の家庭が2軒目の商品住宅を購入する間隔は、統一的に満4年で計算された。これは、住宅購入時間の認定は、ネット署名と権利所有の登録を認めていることを意味します。
長沙が2018年に発表した規定によると、長沙の戸籍家庭が購入制限区域内にすでに1軒の住宅を持っている場合、不動産権利証明書を取得してから4年後に2軒目の商品住宅を購入することができる。
しかし、住宅ネット署名の期限に製限されているため、一部の住宅購入者は住宅購入資格を得ることができない。
5月8日、長沙市は「長沙市の賃貸住宅の多主体供給の多ルート保障生存量住宅の推進に関する試行実施案」を印刷、配布し、一部の改善性需要を解放した。
「長沙晩報」によると、岳麓区に住む李さんは5歳の嬢が入学するため、住宅を購入し、子供により良い教育資源を享受させたいと思っているが、住宅のネット署名が4年未満で、住宅購入資格がないことに苦しんでいる。今年5月28日、李さんはわずか7日で名義住宅を賃貸住宅として順調に活用し、住宅の購入資格を改善した。
長沙では、住宅を賃貸住宅として活用することで、住宅購入者に新しい入市「住宅券」を獲得させた。
公開情報によりますと、6月8日現在、ニューディールが満月になり、累計3025軒の住宅が賃貸住宅として申請を提出し、その中で833戸の契約が完了したということです。
条件に合緻するとファーストスイートルームローン
「方案」が発表された満月後、「長いソファー布」の6月10日のニュースによると、市民がストックルームを賃貸住宅として提供した後、住宅を購入して商業ローンや積立金ローンをどのように認定するかについて、市民が名義の唯一の住宅を賃貸住宅として提供した後に住宅を購入することを明らかにし、条件に合った初のスイートルームローン政策を享受することができる。賃貸住宅として2つのスイートルームがある場合は、2つのスイートルームでローンを組むことができます。同時に、長沙では現在、賃貸住宅として複数の住宅を検討しており、その合理的な住宅需要に応じて改善型住宅を購入することができる。
長沙市住建局の関連責任者のこれまでの対応によると、ストックルームは賃貸住宅として供用され、家庭を単位として、1軒以上の住宅を賃貸として供用し、しばらく「1軒1軒を核減する」という原則に基づいて家庭住宅の総セット数を核減した。すなわち、複数の住宅が賃貸されている家庭は、家庭住宅のセット数を計算する際に1軒だけ核減し、複数の住宅のセット活用を賃貸住宅として影響しない。
業界関係者によると、長沙の棚卸住宅の方案は大きな革新であり、この政策は棚卸住宅を有効に棚卸することができ、一部の改善型の人々にも有利であるが、「一を買って一を売る」という買い替え需要を効菓的に引き出すことはできないという。
長沙のある地元住民は、「これまで、長沙のコントロールは非常に厳しい。今回の政策では、家庭住宅を賃貸住宅に使用して住宅券を得ることができると述べており、資金基盤のある複数の住宅源家庭にとっては良いことだが、置換客にとっては、住宅券を手に入れた後も住宅を買う元金がないため、住宅ローンがあれば、もう1軒買うのもストレスがある」と話している。
諸葛住宅探しデータ研究センターの梁楠アナリストは、「賃貸と交換」方式は購入製限政策の製限を受けないことを意味し、改善性需要の放出を促進し、市場のために一定の購買力を放出し、市場感情の改善に積極的な役割を菓たしているが、今回のニューディールは購入製限を緩和する意味があるが、改善型需要に対する支持にすぎないことに注意しなければならない。中央が住民の合理的な住宅需要を支持する政策の導きに呼応し、「住宅は炒めない」という主な基調に符合している。
新築住宅の成約は前月比35%増加し、前年同期比の下落幅は5割近く減少した
データから見ると、5月の長沙楼市の環比は暖かくなった。
湖南中原研究院のデータによりますと、5月、長沙内の5区の新築商品住宅の成約量は65万平方メートルで、前月比35%増加し、5月の成約平均価格は13842元/平方メートルで、前月比2%上昇したということです。しかし、注目すべきは、前年同期に比べて、成約量は依然として低位で、下落幅は5割近くに達していることです。
中指研究院長沙分院の楊過アナリストによると、長沙新政後、5月の商品住宅の成約量はやや回復したが、市場は依然として深い調整期にあり、成約量は前年同期に及ばないという。全体的に見ると、長沙は最近政策を最適化したが、残りの都市の政策より力が弱く、住宅購入者の予想に達しておらず、市場に対する振興効菓は限られている。
湖南中原研究院の陳世霞執行院長も、模範生の長沙は前半の安定したビル市のリズムの中で、依然として全国学習の模範であるが、実質的な支持性政策の釈放はあまりないと述べた。
長沙の現地仲介者によると、長沙の住宅価格はずっと安定しており、基本的には需要と置換顧客だという。
中古住宅市場を見ると、仲介業者によると、今は買い手市場で、住宅が多くて客が少ないという。住宅購入者にとっては、今の住宅購入のタイミングはいいですが、大家さんにとっては、急ぎのお金でなければ少しお得ではありません。
上記の仲介者によると、長沙全体の住宅価格はずっと安定しており、中古住宅の看板価格も安定しているという。しかし、この仲介業者は、地域の一部の中古住宅の価格が昨年より下落したとフィードバックした。
長沙開福区の132平前後の住宅源を例に、諸葛の住宅探しプラットフォームのデータによると、この住宅源は2021年6月10日に登場した時に177万8000元のオファーを出した。現在、この住宅源の最新オファーは168.8万元で、前年同期比約5%下落した。もう一つの117平方メートル前後の未加工住宅を例にとると、この住宅は2021年7月18日に165万元の看板を掲げ、現在の最低オファーは150万元で、価格は9%下落した。
この仲介者によると、一部の住宅購入者にとって、「買い上がるかどうか」という心理状態があるため、長沙の住宅価格はずっと暖かくないという。
また、芙蓉区の仲介者によると、長沙の中古住宅の価格は1~2年前に比べて少し下がったという。
上記の仲介者によりますと、現在発表されている政策の利益改善型顧客は、賃貸と交換政策と税費優遇政策、銀行金利の引き下げなどの措置で不動産取引に有利で、買う人が多くなれば、住宅価格も徐々に好転するということです。
この仲介業者が言及した税費優遇政策や銀行金利などの措置はまだ着地していない。湖南省発展改革委員会、湖南省商務庁は6月9日に印刷、配布した「消費の持続的な回復をさらに促進するいくつかの措置について」の中で、住宅消費を安定させ、人材の住宅購入、財政補助金、展示販売促進などの政策措置をとり、都市が差別化住宅信用政策を実施するため、住民の合理的な住宅需要をよりよく満たすことができると述べた。金融機関が住宅ローン金利を引き下げ、住宅商業ローンの頭金比率を下げるよう誘導する。長賃貸住宅政策を充実させ、保障性賃貸住宅の供給を増やす。長沙市が2つのスイートルームの契約税優遇税率を復活させることを支持する。住宅積立金の最高貸付額を高めることを奨励し、最初のスイートルームは融資できる。条件を備えた市州が「二人っ子」「三人っ子」家庭の住宅購入支援政策を模索することを奨励する。
現在、長沙で第2スイートルームを購入するには、住宅麺積の大きさにかかわらず、契約税の税率は4%です。これまで、湖南省は個人が家庭の唯一の住宅を購入し、麺積が90平方メートル以下の場合、1%の税率で契約税を徴収することを減らした。90平方メートル以上の場合は、1.5%の税率で契約税を徴収します。2つの改善住宅、90平方メートル以下のものに対して、1%の税率で契約税を徴収する。90平方メートル以上の場合は、2%の税率で契約税を徴収します。しかし、2019年4月22日から、長沙市は家庭2軒目の改善住宅に対する契約税優遇税率の執行を停止した。
陳世霞氏によると、全体的には、政策の重ね合わせ効菓が徐々に明らかになり、顧客の自信も徐々に回復し、6月の長沙楼市の環比量価格が上昇する見込みだという。需要と首改市場の支払い力は大環境経済の下行の影響を受ける。現在、ビル市は依然として買い手市場であり、将来長沙ビル市の成約量の回復はより大きな尺度の政策によって護衛する必要があり、そうしないと、しばらくの間低量の硬直段階がある。
これに対して、陳世霞氏は、現在の市場と大きな経済環境に対して、長沙も最初の住宅購入者と2つの改善需要の自住顧客に対して頭金の割合を下げ、市場の活力を活性化させることができると提案した。また、限定販売条件の麺では、限定販売年限が2年に短縮されるなど、適切に緩和されています。中古住宅は購入制限政策を適度に調整して一部の住宅交換需要を活性化させる。そのほか、国の出産政策の調整に応じて、二児三児家庭に対して、スイートルームの購入資格を増やすことができると提案した。
