核心的な観点
不動産販売の輪比が改善され、政府の救済が実質的に進展した。①5月の販売前月比が改善し、6月は継続する見込み。今年5月に緩和政策が集中的に発表され、住宅ローン金利は短期的に大幅に下落し、百城銀行初の住宅ローン金利は5月は4.91%で、4月より26 BP下落した（ここ3年の単月で最大の下落幅）。疫病の影響が弱まり、5月の販売は前月比で改善した。克而瑞百強の住宅企業の2022年5月の全口径販売金額は前月比5%増加し、30大中都市の商品住宅の成約麺積は5月に前月比12%増加した。また、私たちの調査によると、複数の都市の6月の訪問量などの展望性指標は明らかに改善され、一部の住宅企業も6月に推進力を高める計画だという。私たちは6月全体の販売サイクルが改善傾向を続けると予想しています。windのデータによると、2022年6月1日-10日、30大中都市の分譲住宅の成約麺積は2233万方（今年3月前10日の成約麺積に近い2345万方）で、前月比42%増加した。②地方政府の住宅企業救済には実質的な進展がある。2022年6月1日、建業不動産は公告を発表し、河南鉄建投（河南省政府が完全に保有）は6億8800万香港ドルの現金の代価で建業不動産の大株主である胡葆森に8億6000万株の建業不動産株（発行済み株式の29.01%に相当）を買収するとともに、建業不動産は鉄建に元金7億8000万香港ドルを超えない転換社債を発行すると発表した。既存の株式の19.09%または拡大後の株式の16.6%に相当します。私たちはこの取引が完全に着地すると、建設不動産の基本麺が大きく改善され、現金を獲得しただけでなく、増信も得られ、概率は安全に今回の不動産供給側のシャッフルを過ごすことができると考えています。
不動産会社の週期性に強い特性は変わらず、経営麺は着実に成長している。①上場企業のデータを見ると、A株上場不動産会社は今年もQ 1で良い成長を遂げた。 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 2022年Q 1の収入は24.0億元で、前年同期比17.6%増加した。新規契約年度の契約金額は7億3000万円で、前年同期比26%増加した。 New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) 2022年Q 1の収入は6.1億元で、前年同期比43%増加した。新規契約金額は2億2000万元で、前年同期比70%増加した。②業務ロジックから見ると、疫病予防とコントロールの需要のため、一部のコントロール地域では外拓と在宅サービスを展開できないほか、残りの地域では外拓とコミュニティ付加価値サービスの展開が正常に行われている。不動産会社の耐週期特性が強い特性は変わらず、上場不動産会社の中間報告業績は依然として急速に増加すると予想されている。
現在の関連住宅企業の安定度は依然として不動産プレートの推定値の核心であり、不動産限界の改善は推定値の修復を促進することが期待されている。2021年7月から、不動産と不動産プレートの株価の動きはほぼ一緻しています。2021年7月2日から2022年6月10日まで、克瑞内房株のリード指数と恒生物業サービスと管理指数はそれぞれ34%と59%下落した。これは主に①不動産販売が下落し、一部の住宅企業が生死の問題に直麺しているとき、不動産会社は関連住宅企業と同じブランドを共有しているため、一部の成長は関連住宅企業から来ているため、短期的にいくつかの影響を受けると考えられています。②不動産会社の帳簿現金の安全性が擬問視されている。③民間不動産会社の独立発展能力はまだ認められていない。
不動産プレートの推定値はすでに過去最低レベルにある。上場不動産会社の推定値は現在、関連不動産企業の安定度によって明らかに分化しており、高いものから3つのレベルが現れている。国有企業の管理会社、民間企業の管理会社、関連不動産企業の立場は比較的に安定しており、民間企業の管理会社、関連不動産企業の立場は比較的に困難である。3種類の会社の推定値は現在、過去最低のレベルにある。2022年のPEG平均値はそれぞれ0.7 x、0.3 x、0.2 xである。
投資提案
現在、不動産プレートの推定値はすでに過去最低レベルにあり、後続は不動産販売の改善、地方政府の不動産企業救済などの事項がさらに推進されるにつれて、一部の不動産企業の安全性が向上し、不動産プレートの推定値も修復を迎えると考えられています。私たちは、①関連住宅企業の受益供給側改革の国有企業物管会社の成長確定性が高く、保利物業をよく見ていると考えています。②関連住宅企業の安全性が向上した後、民間物企業の推定修復弾力性が大きい。私たちは碧桂園サービスと旭輝永昇サービスをよく見ています。前者は不動産業界の統合が加速し、規模が大幅に向上し、付加価値サービスは持続的に高い成長が期待されています。後者の外拓能力が強く、コミュニティの付加価値サービスの発展が速く、株式の激励が十分で、業績は持続的に高い成長が期待されている。③関連住宅企業の立場が困難で、評価値の割引が深刻なもの企業は、現在、2級市場の評価値が1級市場の買収合併の評価値を下回っており、その中の一部の会社は将来の評価値の修復弾力性も大きいと考えており、関連住宅企業がすでに国資を取得して株式を取得した建設の新しい生活、自身の運営の独立性の強い金科サービスをよく見ている。
リスクのヒント
疫病は繰り返し不動産販売の回復に影響を与える。売掛金貸倒が予想を超える
