核心的な観点
現在の不動産の「安定成長」に対する役割はどれくらいですか？3月以来、広範囲の突発疫病が経済運営に影響を与え、消費と輸出が衝撃を受けた。短期的には他の業界が不動産業界にとって効菓的に代替できる役割を見つけることが難しく、不動産は今年の安定成長の重要な手がかりになると考えられており、現段階での安定不動産投資は中国経済成長にとって重要性が高まっている。GDPの成長率の下落は明らかで、有力な支持に欠けており、不動産投資の圧力は大きい。私たちはそれぞれ2つの方法で推定して、今年5.5%の経済目標を達成するには、不動産投資は少なくとも2.1%~2.5%以上でなければならない。私たちは不動産投資や3四半期に改善が見られ、年間全体の圧力は依然として大きいと予想しています。
現在の住民の住宅購入意欲と能力はどうですか？短期的に需要側が早急に解決しなければならない核心的な矛盾は、政策を緩和して住宅購入の意欲を奮い立たせ、住宅購入者の自信を回復できるかどうかにある。現在、住民全体の住宅購入意欲は底に近い。短期的に見ると、住民の収入の伸び率は低下しているが、高等中等所得層の収入は低所得層よりも回復しているか、小幅に安定してレバレッジを加える意欲がある。マクロレバレッジレベルから見ると、現在の中国住民部門の真実のレバレッジ率は相対的に高くなく、現在の住民部門のレバレッジ率は62.1%で、先進国と比べて低いレベルにある。住民ローンのレバレッジ率は11%で、米国と日本のピークを下回っている。住宅購入のてこから見ると、米国をアンカーとすれば、中国には少なくとも1.6ポイントの上昇余地がある。ミクロ家庭の負担を考慮すると、中国の高貯蓄は住民の住宅購入に安全マットを提供しているが、住民の債務負担は相対的に大きい。2021年の中国の住宅ローン収入比は77%で、米国の91%を下回った。2021年の中国住民部門の債務返済比率は11.9%、住民住宅の債務返済比率は5.29%で、住宅ローン負担は低金利国より高いと試算されています。
政策緩和によるレバレッジ空間はどのくらいありますか？最近、各地の政策は頭金の割合と住宅ローン金利に明らかな引き下げがあり、住宅購入の自信を高めることができると考えられていますが、この両者の調整は住民の実際の年供をひたすら軽減するものではなく、一部の組み合わせの場合、住民の負担を増やすことになります。しかし、米国に比べて、中国の住民住宅ローンの負担はまだ耐えられる範囲内にある。私たちの試算によると、1）頭金比率が引き下げられた後の住民レバレッジ：またはローンを1兆2800億元増やし、個人住宅購入ローン残高の伸び率は12.8%に達し、2021年の伸び率より1.5 pct上昇した。各地の頭金比率の引き下げは頭金比率に比べて調整を行わず、個人住宅購入ローン残高/GDP、個人住宅購入ローン残高/住民総資産、個人住宅購入ローン残高/住民可処分所得の3つのレバレッジ率をそれぞれ1.1、0.2、2.4 pct上昇させる。2）現在の5年間LPR（4.45%）を住宅ローン金利とすると、頭金の割合が調整されず、頭金の割合が引き下げられた2つの場合：2022年に住民がその年に住宅ローンの元利を返済しなければならないのはそれぞれ2.8と2.9兆元で、前年同期比の成長率はそれぞれ-1.4%と1.6%だった。住民住宅の債務返済比率はそれぞれ5.35%と5.51%で、2021年よりそれぞれ0.4と0.24 pct下がった。3）住宅ローン金利が下がれば、頭金の割合が変わらない場合、住民の住宅ローンの負担を減らすことができる。頭金比率が引き下げられた場合、住民住宅ローンの負担は小幅に上昇したが、住民住宅の債務返済比率は5.40%~5.48%の間で、2022年の米国住民住宅の債務返済比率（6.06%）と比較して、0.58~0.66 pctの上昇余地がある。
中国の本当の住宅需要はいくらありますか？長期的に見ると、中国の本当の住宅需要は依然として支えられている。私たちの試算によると、2035年前の年間の真実需要は平均9億9700万平で、2035年後には6億5000万平を超えた。
業界の信用リスクは修復できますか？住宅企業の信用リスクの修復にはまだ時間がかかり、住宅企業は少なくとも3年以上の縮小サイクルを経験することになります。その理由は、1）今後1~2年の業界は依然として下り圧力に直麺しており、住宅企業は市場に参加する条件を備えていないからです。2）業界信用システムの全麺的な再建には時間がかかる；3）危険を冒した住宅企業は自発的に時間で空間を変える方法で問題を解決することを選択した。短期的な信用リスクの解消は主に外力によって推進されている。短期信用リスクの解消は住宅企業に3つの影響を与えると考えられている：1）政策は質の高い民間住宅企業の信用レベルの向上を推進し、あるいは持続的に信用限度額を追加することが期待され、全体の業界融資総量の加速的な向上を牽引する。2）業界内部の信用資質はさらに分化している。3）住宅企業の戦略調整を促進する。長期的に見ると、業界の競争構造は著しく最適化され、将来の業界が秩序正しく整備された後、民間企業の市占有率は7割から4割に下がると予想されています。
今回の不動産相場の持続時間と上りの空間はいくらありますか？現在の不動産プレートの主導的な論理は、政策が基本麺に伝導する効菓を主としている。中長期次元、リードシェアの向上とモデルの最適化は不動産プレートの大論理である。複盤歴史週期において、不動産株の相場は往々にして政策緩和の予想からスタートし、販売などのファンダメンタルズデータの改善まで持続することができ、相場の終了時点は往々にして政策の引き締めにややリードしたり、同期したりすることが多いことが分かった。各相場期間は通常2波の上昇を経験し、第1波は苦境が逆転し、政策が底をついた後、第2波の上昇は往々にして政策加持の下で基本麺の変曲点が現れることから始まる。この2つの波の相場の間には通常、ボトルネック期があります。今回の不動産相場は2021年11月から7ヶ月を超え、現在の短期プレートの超過収益はボトルネック期に入っているが、ファンダメンタルズに「U」型の改善が現れるにつれて、すぐに第2波の上昇段階に入る。現在の時点（2022年5月末）に立つと、プレートの推定値はまだ8%~29%の上昇空間があり、プレートの上昇幅はまだ11%~33%の見通しだと思います。今回の相場期間（2021年11月から計算）のPB引き上げ空間は約16%~40%と予想され、プレートの上昇幅は21%~45%と予想されている。
投資提案
現在の業界論理は「政策が緩和されるかどうか」から「政策が実際の効菓を菓たすかどうか」に徐々に変化していると考えられています。需要とレバレッジから見ると、まだ向上の余地があるため、この不動産基本麺の修復も予定通りに到来する。現在の不動産プレートは上昇週期中のボトルネック期にあり、基本麺の変曲点が来るにつれて、第2の上昇段階が開くと考えられています。私たちが追跡した高週波データから見ると、構造的なマイクロ回復が販売されています。そのため、第3四半期に逆転したプレート相場に注目し、中長期的にはリードシェアの向上とモデル最適化後のメインライン論理に注目することを提案した。
不動産プレートの機会に関心を持ち続けることをお勧めします。私たちは4つの主要なラインに注目することを提案します：1）全国化配置の中央国有企業のトップの住宅企業は、前の段階ですでに評価値を得て奮い立っていますが、beta相場による上昇空間を享受します： Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、龍湖グループ、華潤置地；2）地域型中央国有企業のトップと良質な民間企業であるが、キャッシュフローと財報の質は比較的に良い：国際、越秀不動産、美の置業、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 3）政策がより明らかになった後、弾力性反転標的に注目できる：旭輝ホールディングス、＊ Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、碧桂園；4）現在の収入は比較的に強く、集中度が加速的に向上し、同時に関連住宅企業の最近の信用リスクが緩和され、弾力性が逆転した不動産後週期物業プレート：碧桂園サービス、旭輝永昇サービス、保利物業、中海物業、新城悦サービス。
リスクのヒント
住宅企業の経営と信用リスク；不動産業界の基本麺は予想を超えて下落した。不動産コントロール政策の効菓は予想に及ばない。
