長週期位置：都市化にはまだ空間があり、長期需要中枢はまだある。米国と日本の歴史週期を参考にすると、経済成長率、人口ボーナス、都市化率は高い同期性を維持しているが、この3つは長週期がピークに達することを推進する主要な要素である。戸数比データを見ると、日本の戸数比は1戸/戸までに経済が急速に発展し、新規着工と需要が急速に増加し、戸数比が1戸/戸に達した後、新規着工がピークに達し、市場は需給バランスの状態に入った。台湾、ドイツ、韓国、ロシア、日本とアメリカなどの人口増加の現状が異なる6つの国と地域から見ると、いずれの人口増加形態でも、新規着工の高速成長段階が終わった後も、都市部の一人当たりの新規着工麺積は1平/人程度を維持することができ、人口増加率が減速しても、住宅更新需要は常に安定したレベルを維持することができることを示している。中国は以下の原因で需要中枢が依然としてある：1）人口増加率は減速しているが、家庭規模は縮小し続け、より多くの住宅需要を形成する。2）都市化率は依然として向上の余地があり、新市民需要の放出は都市化による住宅需要をさらに向上させることが期待されている。3）各地域の発展状況が異なるため、構造的な空間が存在する。そのため、中長期的に見ると、一人当たり1~1.4平、都市化率70%の試算によると、10億の都市人口、安定状態では、毎年住宅更新需要の中枢は10億~14億平で安定している。2021年の年間住宅販売麺積15億6500万平に基づき、長期需要中枢の上限は2021年の年間販売段階的なピークより10.5%程度低下した。
今回の短週期：下りはすでに前の2ラウンドを超えており、政策の力を早急に待たなければならない。今回の不動産の下り週期は販売側から見ると、分譲住宅の販売麺積は前年同期比10ヶ月増加し、2008年週期のレベルに近く、第2四半期の疫病の影響を考慮すると、販売の回復にはまだ一定の時間が必要だ。下り幅を見ると、販売麺積の平均増速下り幅は17.2%に達し、2014年の下り幅をはるかに超え、第2四半期の疫病の影響を考慮すると、2008年の下り幅も超えた。投資の麺では、今回の下り週期中に住宅企業の資金圧力に加えて販売の下落幅が引き続き低迷し、債務返済圧力と前売り資金の監督管理の2つの刃物が高い場合、土地投資と施工投資はいずれも持続的で大幅に低下し、下りの力はすでに2ラウンドの週期をはるかに上回った。政策端の緩和力は前の2ラウンドのコントロール週期に遠く及ばず、現在はまだ全国統一の緩和性政策を打ち出していない。都市施策の緩和都市の数、エネルギーレベル、緩和力には不足があるからだ。今年3月以来、各地で続々と疫病が発生し、管理措置が厳しくなり、4月末現在、全国には24の都市が不要不急の外出や外出を禁止する防疫政策を実行し、49の都市が一部の地域で外出を禁止する防疫政策を実行し、2種類の都市の歴史GDPが全国GDPに占める割合は約9%-10%と30%-32%で、全国の商品住宅の販売麺積に占める割合はそれぞれ6.5%前後と23.5%前後だった。私たちは香港中文大学の宋錚教授の「全麺閉城はこの都市の当月の実質収入を61%減少させる」という理論に基づいて、閉城都市のGDPの下り幅を試算した。対応する分譲住宅の販売麺積はそれぞれ23.37%/23.95%/24.9%下落し、疫病の影響は経済と業界の下落を激化させ、政策の端発力が必要である。今年の不動産市場の動きは2020年と似ていると思います。販売は上半期は低迷し、下半期は緩和政策が続々と登場するにつれて需要が解放され、販売は明らかに加速すると思います。2020年と異なる点は、1）2020年の疫病後に需要が自然に放出され、第2四半期の回復が速いが、今年の需要は主に政策によって牽引され、回復が2020年より遅くなる可能性がある。2）2022年下半期の信用環境は緩和され、マクロ環境は2020年より明らかによく、各地の都市政策による購入制限ローン政策の突破を重ね、Q 3販売の安定が期待されている。
市場国の進民退の現状は続いている。現在の市場状況は明らかな国進民退現象を呈し、販売側の民間企業の売上高は前年同期比で明らかに低下し、市場の集中度は絶えず低下し、2022年3月以降の国有企業の売上高の割合はすでに民間企業を超えている。融資先の国有企業は早めにレバレッジを取り、「三つの赤い線」の指標はすべて民間企業より優れており、民間企業の債務融資は困難で、債務コストは比較的高く、最近の債務発行は基本的に国家中央企業を主としているが、多くの民間企業の信用格付けは絶えず引き下げられ、債務コストは再び上昇し、企業の落雷リスクは持続的に準備されている。土地端の民間企業の土地取得が減少し、2021年の二三輪の土地取得と今年の第一輪の土地取得は基本的に国央企業と地方都市の投資を主とし、民間企業の土地取得意欲と土地取得能力が大幅に低下した。
民間企業の縮小表は大勢の赴くところであり、未来の競争戦略は分化している。販売返金が厳格な前売り資金の監督管理を受け、融資ルートが縮小し、債務期限の規模が増加している場合、企業は新しい資金バランスを形成するために土地取得支出を減らし、一部の企業の在庫不足と新規着工が減少し、民間企業の生産能力の脱退と縮小は大勢の傾向である。私たちは将来、国有企業の全国化発展、民間企業の地域が焦点を当てた分化競争構造を形成すると予想しています。また、国有企業は民間企業の保険後の欠員の市場シェアを補充し、保険住宅企業のプロジェクトを買収して業界リスクを解消する需要を補充する必要があるため、国有企業改革の3年間の最後の年の窓口期をつかんで大きくする目標を持っており、国有企業は引き続き拡大する需要があるため、企業の再融資が開放される可能性とチャンスに注目することをお勧めします。歴史的には、4ラウンド再融資通路のオープンは業界の短期基本麺の好転を促進し、定増数と相場の表現も高い一緻性を示しているため、今回の週期中に再融資ルートが開くことができれば、販売基本麺と相場の表現は上昇する見込みだ。
評価が分化し、国有企業の評価がより迅速に修復されます。2014年-2016年、2018年-2019年、2019年から2020年の3輪不動産緩和週期を参考に、2014年週期を除いて、他の2輪週期の申万不動産指数はすべて市場の底部の後でより大きな上昇幅を迎えた。政策の底から市場の底までの段階では、主に龍頭不動産企業がプレートの上昇を駆動し、市場が底をついた後、非龍頭不動産企業がプレートの上昇を牽引した。また、融資が引き締まった場合、国有企業は融資の優位性によって土地のリズムと販売のリズムを維持し、国有企業と民間企業の間に明らかな推定値の分化をもたらした。今回の週期は2021年8月から始まり、現在は政策の底から市場の底までの段階にある。現在、全体の市場はまだ安定していないが、その後、各地の政策の緩和力が徐々に大きくなっている場合、市場は徐々に底をついて回復するだろう。現在まで、今回のサイクルでは、龍頭不動産企業は非龍頭不動産企業よりも表現がよく、違いは前のサイクルよりも大きい。融資が全麺的に引き締まり、民間企業が依然として暴雷を続けている背景の下で、国有企業の上昇幅は民間企業よりも数ラウンド前よりも大きな上昇幅を示している。推定修復の麺では、非龍頭住宅企業の現在の推定修復幅はより大きく、国有企業は民間企業よりも推定幅が大きい。前の3ラウンド週期の複盤と結びつけて、私たちは今回の週期の後続の動きが以下の特徴を呈すると予測しています：1）市場が底をついた後に不動産株の推定値はもっと大きい修復があります。今回の週期は前の数ラウンド週期より下り幅が大きく、持続時間が長く、市場の自信は前の数ラウンド週期よりもっと不足しているため、政策の底から市場の底までの段階で不動産の推定値の修復は明らかではありません。そのため、後続市場が底をつくと、より大きな上昇幅を得ることが期待されている。
2）安定した経営と業界トップの低位から恩恵を受け、トップの不動産企業はこの段階で上昇幅が引き続き大きくなり、非トップの不動産企業は市場が底をついた後に大きな上昇幅を迎えることが期待されている。3）民間企業の生産能力の脱退と縮小はすでに必然的な傾向となり、市場が回復した後、民間企業の供給能力は短期的により大きな製限を受けるが、中国中央企業は市場が回復した後、より早く販売能力を回復できるため、中国中央企業と民間企業の間の分化程度はさらに激化する。前の3ラウンド週期の龍頭住宅企業の推定値修復復盤からは、龍頭住宅企業のPB推定値修復最高点が週期前の6ヶ月以内の最高点に接近し、最高点と最低点の上昇幅が定まらず、週期の持続時間と一定の相関性があることがわかる。今回の不動産サイクルは現在まで、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) と China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 最高点PBはサイクル前の6ヶ月以内の最高点PBをやや上回っており、民間企業の代表である Gemdale Corporation(600383) と万科は6ヶ月以内の最高点PBとは依然として遠い。最高点と最低点の上昇幅を見ると、現在の週期から9ヶ月の上昇幅はいずれも60%前後で、市場がまだ安定していないことを考慮して、政策はリラックスし続けており、今回の週期市場は2014年週期と類似しており、週期の持続時間は比較的長く、PBはまだ30~50%の上昇空間があると予想されている。
良質な住宅企業が重点的に注目している。現在、市場の安定化に伴い、中国中央企業は表拡大を加速させることが期待され、民間企業の表縮小の速度も減速することが期待されているため、私たちは表拡大を続けることができることに注目し、全国化の拡大を維持することを提案し、保利地産、 Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) などを維持し、また、再融資の可能性を考慮して、 Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.Ltd(002314) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) に重点を置くことを提案します。
リスク要因。政策リスク：政策緩和の進度は予想に及ばず、不動産税、前売り資金政策のコントロールは予想を超えている。市場リスク：不動産業界の販売の下落幅は予想を超えている。
