6月15日、瀋陽は2022年に第1ロットの集中供給地が完成し、5つの宅地、4つの成約、1つの流拍を発表した。これで、鄭州を除く21の集中供給地試験都市は2022年の第1ロット供給地を完成した。
瀋陽の今回の集中供給地で成約された地塊のうち、2つは地元の国有企業瀋陽新居置業有限会社の基本価格で競争し、残りの2つは瀋陽怡富置業有限会社と瀋陽匯祥不動産有限会社の2つの民間企業の基本価格で競争し、ブランド住宅企業は土地を手に入れなかった。
瀋陽と類似して、 は現在、今年初めての集中供給地都市の土地市場を完成し、全体的に単ロットの土地供給規模が縮小し、土地市場の熱が悪く、中央企業、国有企業、地方都市投資会社が土地を持つ主力軍となる特徴を呈し、一部の都市では撤去率が増加している。
また、今年各地で初めて集中供給地の譲渡規則が相対的に緩和され、住宅企業の資金要求が低下し、一部の良質な土地が発売された。 は昨年の第1ロット集中供給地と比べ、今年22城の第1ロット集中供給地は発売から成約まで半年近くかかり、時間の幅が明らかに長くなり、一部の都市は今年の集中供給地の回数を3回から4回に増やした。
不動産市場がまだ回復していないことと土地市場全体の低位運営を背景に、各地の市場表現は都市によって異なり、異なる都市の供給規模は明らかに異なり、成約は冷熱が均一ではない。
現在、第1ロットの集中供給地はまだ終了していないが、すでに半分以上の都市が第2ロットの集中供給地の公告情報を発表し、アモイ、福州、北京、青島はすでに第2ロットの集中供給地を完成し、市場全体の表現は平板である。
克而瑞研究センターの呉嘉茗ベテラン研究員は、各都市の土地供給計画が徐々に日程を引き上げていくにつれて、第3四半期の土地取引量は週期的に回復すると予想している。しかし、疫病などの影響を受けて、販売端の回復は予想に及ばず、土地市場は大逆転しにくく、依然として低位の運行を維持し、下半期の企業の土地取得は依然として慎重さを維持し、高退低に戻ることは住宅企業の投資の主要な策略である。
多くの訪問を受けた住宅企業の投資家は、下半期の中央企業、国有企業は依然として土地市場の主力軍であると考えている。訪問対象者の中には、後続のロットの集中供給熱が最初のロットに及ばないという人もいます。不動産市場の販売が回復すれば、民間企業、特にトップスターの住宅企業の資金圧力が緩和され、来年の貨物価値を保証するために、その土地取得の積極性が向上したり、向上したりします。
土地市場の熱が低い
供地規模の低下は今年初めての集中供地の著しい特徴の一つである。中指データによると、昨年の第1ロット集中供給地よりも、今年の22都市の第1ロット集中供給地のうち、19都市が発表した計画建築麺積には異なる程度の低下があり、過半数の都市の下落幅は50%を超え、その中で80%以上の下落幅を示しているのは南京、瀋陽、長春、武漢である。合肥、アモイ、深センの供給地の規模だけが増加した。
中指研究院指数事業部の孟新新アナリストは21世紀経済報道記者に、不動産市場の下落と不動産企業資金の緊張が重点都市の供給地規模を縮小する最も主要な原因になっていると明らかにした。市場の下落は住宅企業の販売返金に影響し、住宅企業の土地取得の積極性にも影響し、大量の流出を防ぐために、大部分の都市は自発的に供給地の規模を減らした。
2022年の第1回集中供給地を先日終了した瀋陽を例に、瀋陽は5つの土地を発表し、計画建築麺積は合計33万平方メートルで、前年同期比93%減少した。
瀋陽のあるブランドの住宅企業投資家の汪鳴氏（仮名）は21世紀の経済報道記者に、住宅企業の資金緊張を考慮し、瀋陽の関係部門は住宅企業の土地取得確率を増加させるために、第1陣の集中供給地の供給規模を縮小しただけでなく、情報を発表する前に土地紹介会を通じて住宅企業の土地取得意欲を把握すると伝えた。
汪鳴氏はまた、昨年の第1ロット集中供給地に比べて、今年の瀋陽の第1ロット集中供給地の地塊の品質が低下したと述べた。
瀋陽とは異なり、 多くの都市は住宅企業の土地獲得の積極性を高め、土地譲渡収入を安定させ、さらに増加させるため、今年初めての集中供給地の中で核心位置の土地供給を増加させ、土地全体の品質は昨年より優れている。 南京のある不動産国有企業投資家の王河（仮名）氏は21世紀の経済報道記者に、市場表現が悪いため、政府は地域、交通、組み合わせなどの悪い地塊の流れを心配しているため、一部の良質な地塊を出して住宅企業の参加を引きつけたと述べた。
北京のあるブランド住宅企業客研の晋亮氏（仮名）も、今年の北京初の集中供給地の規模は明らかに低下したが、地塊はさらに良質であることを発見した。北京の第1陣の集中供給地は全部で18個の地塊を発売し、その中の城六区は7個で、豊台紀家廟地塊、朝陽王四営地塊と朝陽崔各荘地塊などの市場注目度の高い地塊が発売された。
前月比では、今年の多城第1陣の集中供給地の品質も全体的に昨年の第3陣の集中供給地より高かった。 国盛証券の統計によると、2022年に第1ロットが集中的に供給されたビルの平均価格は12228元/平方メートルで、2021年の第3ロットより24.5%上昇した。
譲渡規則が相対的に緩和されているのも今年初めての集中供給地の大きな特徴である。一部の都市が競売企業の開発資質要求を下げ、保証金の割合を下げるなど。合肥は不動産企業の開発資質を不動産一級の開発資質から不動産二級以上の開発資質に緩和し、登録資本金の最低要求を3億元から2億元に下げる。また、上海が複合採点の入選方式を廃止し、競売申請の監督管理資金の封印割合を下げる。
しかし、全体的に見ると、今年初めての集中供給地の熱は低く、流拍撤去率は増加した。流拍率を例にとると、中指データによると、北京、南京、成都、合肥、瀋陽、福州、天津、済南と武漢の今年の第1ロット集中供給地の土地流拍率は昨年の同ロット供給地より異なる程度増加し、その中で天津流拍率は64%に達した。
昨年の第3ロット集中供給地よりも、今年の第1ロット集中供給地の流拍撤去状況もわずかに向上した。国盛証券の統計によりますと、今年最初の集中供給地を完成した20都市（瀋陽を除く）の全体的な流通率は15.8%で、昨年の第3ロットより1.2ポイント小幅上昇したということです。
住宅企業の土地取得はなぜ積極的ではないのか？
中央企業、国有企業、地方都市投資会社は今年初めて土地を集中供給した土地所有の主力軍である。
国盛証券の統計によると、第1回集中供給地を完成した20都市（瀋陽を含まない）の土地取得状況によると、民間企業の土地取得件数の割合は28.6%にすぎず、都市投資会社の土地取得率は35.5%を占め、残りの中央企業、国有企業の土地取得率は35.9%を占めている。成都、福州、広州、寧波、深セン、無錫、蘇州城投会社のトディナの現象は明らかで、土地を持つのは50%以上を占めている。北京、アモイ、深セン、済南の地域中央企業、国有企業の獲得が多く、50%以上を占めている。
ユサン（仮名）は長江デルタのある不動産国有企業投資部門で働いており、上海での会社の投資業務を担当している。
今年の上海初の集中供給地、尤珊は会社のために1つの土地を成功させた。この地域には5つの住宅企業が競争に参加しており、いずれも国有企業である。
尤珊氏は21世紀の経済報道記者に、「今年の上海の第1陣の集中供給地全体の熱は昨年に及ばず、参加企業の数は減少し、国有企業を中心に連合体の数は増加した。非常に良質だが、資金量の需要が大きい土地は低価格で拾われ、半分以上の土地が底価格で成約した」と伝えた。
「私たちは2019年に上海で土地を取る計画を立てていましたが、競争が激しく、経験も相対的に不足していたため、2020年にやっと土地を手に入れました。当時は民間企業、国有企業の参加意欲が高かった」。尤珊氏によると、当時とは異なり、今年の上海初の良質な土地は「総価格が高く、割増額もあり、ほとんどの住宅企業はそんなに多くのお金を出せず、参加企業は多くない」という。上海市場をよく見ているため、ユサンの会社は目標地に高い授権価格を与え、最終的には希望通りに競争した。
なぜ土地を競争しないのかと聞かれると、「お金がない」というのは不動産民間企業の人々の共通性の答えとなった。資金の圧力が大きいため、汪鳴の所属する会社は瀋陽の第1ロットの集中供給地に参加していない。晋亮の所属する会社は今年北京での土地の規模を大幅に縮小した。張路（仮名）は頭のある住宅企業の四川地区で投資の仕事に従事しており、記者に対し、プロジェクトの脱化がよくないため、会社は一定の債務返済圧力に直麺しており、今年は成都で土地を手に入れなかっただけでなく、担当している四川の他の非集中供給地の地級市でも土地を手に入れていないと明らかにした。
厳明（仮名）は長江デルタのあるブランドの住宅企業で投資マネージャーを務めているが、資金が緊張しているため、そのサービスを提供する会社は今年も上海の募集市場に現れなかった。しかし、厳明に記者によると、その会社の業務モデルは大部分の住宅企業とは異なり、前期の会社は多くの大型、良質な古い改革プロジェクトに多くの資金を沈殿させ、グループの総土蔵はかなり大きく、業界のトップ10に位置していた。
現在、これらのプロジェクトは今年中に商品価値を形成できないか、現在市場が回復していないため、会社は販売を急いでいない。「私たちは今年は土地を取らないで、来年、再来年、さらにはあと3、5年もして、依然として多くのプロジェクトが売ることができます」。厳明に言う。
張路サービスの会社も大量の土貯蔵を持っており、これも債務を返済するための資金を備蓄する必要があるほか、その会社が今年土地を持っていない重要な原因と底気がある。
「土地を持たない住宅企業は土地もお金もなく、新しいプロジェクトがないと運転できないが、今はキャッシュフローがマイナスで、新しい土地プロジェクトのキャッシュフローを通じて古いプロジェクトの支出を支払うことができない」。張路氏によると、このような企業は以前、高価な急進派の住宅企業を多く購入し、レバレッジも急進的に土地を持っていない地元の小さな住宅企業であり、むしろ現段階で「拾い落とし」、土地を取って商品を補充することができるという。
これに対して、訪問された3つの中央企業、国有企業の人がいる企業は、対応する都市で収穫されています。
「北京の土地市場では、中央企業は依然として強く、販売は理想的ではないが、私たちの融資コストは低く、土地取得には影響が少ない」。北京の有名な不動産中央企業で投資に従事している李進（仮名）は21世紀の経済報道記者に伝えた。
李進氏によると、資金が相対的に余裕があり、競争圧力が少ないため、今年は北京の集中供給地で昨年よりも良質な土地を獲得した。
全国、全業界を見渡すと、中指研究院のデータによると、今年5月のTOP 100の住宅企業の土地取得総額は4681億元で、土地取得規模は前年同期比64.7%減少し、下落幅は前月より8.8ポイント拡大した。住宅企業の権益取得額が最も多い10社の住宅企業はそれぞれ華潤、建発、緑城、中海、濱江、広州地下鉄、保利、万科、上海不動産と China Railway Construction Corporation Limited(601186) で、中央企業、国有企業を主としている。
下半期は暖かくなりますか？
今年初めて集中供給地全体の熱はよくないが、都市と都市の間では分化が現れ、供給地の規模、成約熱はそれぞれ異なる。
供給地の規模の麺では、中指のデータによると、市場の熱が高い杭州、成都では、今年初めて集中供給地がそれぞれ60宗と50宗を発表し、建設用地麺積はそれぞれ257万平方メートルと208万平方メートルを供給した。市場の熱が低い瀋陽、長春はそれぞれ5つの土地と2つの土地を発売し、建設用地の麺積はそれぞれ18万平方メートルと16万平方メートルを供給した。
成約熱の麺では、国盛証券の統計によると、今年の第1ロットの集中供給地の中で、深センと合肥の割増率は高く、10%以上で、済南、天津、無錫、長春の割増率は低く、1%を超えていない。瀋陽の第1ロットの集中供給地では、流拍ブロックを除いて、残りの4つのすべてのゼロプレミアム率が成約した。
李進氏によると、現在の不動産業界が低位で運営されている環境では、金持ちの住宅企業はリスクを下げるために、高エネルギー都市で土地を持つ傾向があるため、全体的に北京、上海、杭州などのホットスポット都市の土地市場の熱は相対的に高く、非ホットスポット都市の土地市場の熱は相対的に低いという。
それだけでなく、企業の地域内部での用地戦略も変化している。張路氏によると、販売の不確実性を下げるために、その所在企業の地級市での土地取得戦略は良質な土地に転向したという。
このほか、各都市の第1陣の集中供給地の供給時間にも早くも遅く、1月7日から北京が率先して第1陣の集中供給地情報公告を発表し、今年の22城の集中供給地の幕を開け、6月15日まで瀋陽の第1陣の土地譲渡、さらに6月22日まで鄭州の集中供給地の競売、22城の第1陣の集中供給地が終わる見込みだ。
昨年の各地の第1陣集中供給地が4-6月に集中したのとは異なり、今年の22城の第1陣集中供給地は半年近くかかった。孟新氏によると、昨年2月に「2集中」政策が発表されたため、各地の第1陣の集中供給地全体は3~5月に「官宣」し、4~6月に譲渡され、昨年に比べて今年の一部の都市の供給地のリズムが前倒しされた。
また、孟新氏は、青島、武漢、重慶、済南、北京などの都市が今年の集中供給地の回数を3回から4回に増やし、年内に4回の集中供給地を実現するためには、第1回の集中供給地の譲渡を早期に完成する必要があり、これは客観的にも第1回の集中供給地の時間スパンを延長したと考えている。
晋亮氏によると、今年のほとんどの住宅企業の土地取得資金は例年に比べて限られており、ある時点でしか資金がない可能性が高く、他の都市よりも早く土地を供給し、より多くの回数で土地を供給し、土地が成約する確率が高いという。 北京は今年最も早く集中供給地を行い、時間ノードを奪う考えもある。
克而瑞氏は、地方政府にとって、供給地のロットを増やすことは、市場の変化に応じて供給構造をタイムリーに調整し、流拍現象を減らし、土地供給計画を完成するのに役立つと分析した。
李進から見れば、集中供給地の供給頻度を増やし、単ロット供給地の数量を減らし、各企業の新規土地プロジェクトの入市リズムをよりよく把握し、集中開場確率を下げ、利益のあるプロジェクトの販売を解消するのに役立つ。
現在、第1ロットの集中供給地はまだ完全に終わっていないが、供給地のリズムが速い都市はすでに第2ロットの集中供給地を起動し、供給地の規模は昨年の同ロットを下回っている。アモイ、福州、北京、青島はすでに第2陣の集中供給地の譲渡を完成し、各都市には流拍地塊が現れ、全体の表現は依然として昨年同期より明らかに弱く、中央企業、国有企業は依然として土地を持つ主力である。
厳明には、一般的に各地の第1ロットの集中供給地は上半期にあり、住宅企業が土地を新たに購入する確率は年末に貨物価値を形成することができ、第2ロットの集中供給地も上半期に完成すれば、一定の確率でその年の貨物価値を形成することができ、第3、4ロットの集中供給地はその年の貨物価値を形成することが難しいと述べた。
そのため、一般的には第1ロットの集中供給地の熱が最も高く、第2ロットの次、3、4ロットの市場熱は相対的に低い。
ユーサンも、1年を通じて最初の集中供給地の熱が最も高いと考えており、「新しい年はみんな新しい指標の圧力を背負っているが、土地を持つことができるのは早い」と考えている。しかし、今年は状況が特殊で、一部の中央企業、国有企業はすでに第1陣の土地譲渡で逮捕され、後続の地方政府は住宅企業の競売積極性を高めるために、あるいは引き続き良質な土地を発売している。
また、取材のフィードバックを見ると、前売り基準、審査プロセスの違いなどの要素の影響を受けて、各地の新しいプロジェクトは土地を手に入れてから開場までの時間の違いが大きい。晋亮氏によると、今年の北京の多くの住宅企業は土地を手に入れてから開場までのリズムが明らかに速くなり、「前は3~6ヶ月かかりましたが、今は最速45日で開場します」という。王河とユサンは前売りのリズムの変化を感じていないが、王河は南京が土地を手に入れてから開場まで7~8ヶ月かかると述べた。ユサン氏によると、上海は前売り基準が高いため、プロセスの審査時間が長く、一般的には8~10ヶ月で開場することができるという。しかし、上海市場がよく、プロジェクトの利益が高いため、土地市場の魅力が強い。
多くの訪問対象者は、＊ ＃＃下半期の土地市場は全体的に好転したが、暖かさは限られており、土地の競売は依然として中央企業、国有企業間の競争を主としていると考えている。＊ 厳明には、全体的に見ると今年の民間企業の土地取得熱は高くないが、下半期に不動産販売状況が好転すれば、頭部スターの住宅企業は来年の貨物価値を保障するために、土地取得の積極性や向上があると考えている。
張路サービスの会社はすでに多くの四川地区の投資者を最適化した。張路は現在、地級市のプロジェクトを備蓄している。「今は地級市の最高品質のプロジェクトを見ているので、まず良い土地を探して政府と話して、市場が好転したらすぐにスタートして地を取ることができます。そうしないと、どこに間に合いますか」
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