基金発行市場はさらに百億の新基金を迎える。
ファンド君によると、6月21日に一般投資家向けに発売された国金＊ China Railway Construction Corporation Limited(601186) ＃＃高速REITの初回出荷当日の吸入金は110億元を超えたが、このファンドの一般向け初期発売シェアはわずか0.375億部で、これは国金＊ China Railway Construction Corporation Limited(601186) ＃＃高速REITが順調に「一日完売」を実現したことを意味し、もしダイヤルバックメカニズムを起動しなければ、最終的な配販割合は0.34%付近になるだろう。
公募ファンドの一大新品種として、中国公募REITsは誕生してから今までずっと市場の「スポットライト」の下に立って、今年の弱い市場環境の下で、年内に発行された2つの公募REITsの「金吸引」はすべて百億以上で、今年4月に発行された華夏 China Communications Construction Company Limited(601800) REITの一般発売はさらに1日に842.33億元を募集して、配給比率は0.84%まで低く、公募ファンドの史上最低予約記録を更新した。
もう一匹の公募REITs「金吸引」が百億＊＊ を超えた
公募REITs市場はさらに百億級の発行「ファーストショー」を迎える。
ロードショーの紹介、引き合い、価格設定、戦略的な販売などの仕事を終えた後、今年第2単公募REIT–国金 China Railway Construction Corporation Limited(601186) 高速REITは一般投資家向けに発行される日を迎えた。
基金発売公告によると、国金 China Railway Construction Corporation Limited(601186) 高速REITが募集した基金のシェア総額は5億2000万部で、その中の初期戦略配給発売シェアは3億7500万部で、今回の基金シェア発売総量の75%を占め、公衆初期発売シェアは0.375億部で、初期戦略配給シェア数を差し引いた後の発売シェアの30%を占め、引き合いの結果、同基金の予約価格は9.586元で、これは、一般向けの発行規模が3億595万元にすぎないことを意味する。
ルート関係者によると、午後15時現在、国金 China Railway Construction Corporation Limited(601186) 高速REITの募集規模は今日で約113億元に達し、発行上限をはるかに超え、募集を早期に終了し、比例配給を開始する見込みだ。
実際、公開発売で百億の資金を集めただけでなく、これまでのネット下の引き合いの一環も爆発的に爆発しており、公告によると、国鉄高速道路REITのネット下の引き合いで無効なオファーを取り除いた後、51社のネット下の投資家が管理する125の分譲対象から引き合いのオファー情報を受け取り、予約予定数の合計は28905000万部で、初期のネット下の発売シェア数の33.03倍だった。
国金 China Railway Construction Corporation Limited(601186) REITは主に重慶高速重慶段プロジェクトに投資し、後続経営中の利益収入を獲得し、この高速プロジェクトは重慶市の「三環八射」道路網構造中の主要な通路であり、重慶と成都の2大都市間を結ぶ重要な交通動脈であるという。
重慶渝遂高速道路の収入には、プロジェクト会社が受け取った車両運営通行料、沿線範囲内の道路サービス施設の運営及び広告施設の運営、固定資産の賃貸、緊急救援収入などが含まれる。2018年-2021年の運営通行料収入はそれぞれ5930474万元、6601459万元、5277685万元、7933147万元だった。
基金募集明細書に開示された分配可能額の推計によると、国金 China Railway Construction Corporation Limited(601186) REITの2022年予測純キャッシュフロー分配率は8.05%（年次化）であり、2023年予測純キャッシュフロー分配率は8.67%である。
公募ファンドの割当比率記録を2回更新
株式債市場の不振の影響を受けて、今年に入って基金発行市場の熱は低下し、公募REITsは珍しい爆金品種となった。
4月7日、今年初の公募REIT–華夏 China Communications Construction Company Limited(601800) REITが正式にスタートし、戦略的な配給、ネットダウン、ネット上での買収の3つの段階を含めて1500億を超える資金が集まった。
このうち、華夏 China Communications Construction Company Limited(601800) REITは一般投資家向けに7.05億元の予定規模を発行し、当時はさらに約844億元の購入を誘致し、最終的には、一般投資家の販売割合は0.84%で、公募ファンドの初回販売割合の過去最低記録を更新した。昨年5月には、第1陣の9匹の公募REITが発行された当日に合計500億元近くの買収資金が誘致され、複数のファンドの売却割合は10%を下回った。中航初鋼グリーンエネルギーREITはさらに1.759%の売却割合で、これまで広発科技革新基金が記録した最低の売却割合の記録を一時更新した。
華夏基金インフラと不動産投資部行政責任者の莫一帆氏によると、公募REITsが市場から支持されていることは多重要素と関係がある：まず、公募REITsの特徴から見ると、公募REITsは底層資産の良質成熟、キャッシュフローの予想が相対的に明確で、強制配当などの特性があり、予想リスクと収益は債券型基金と貨幣型基金より高く、株式型基金より低い、長期的に安定したキャッシュフローを提供することができる、次に、資産配置の角度から見ると、公募REITsは他の大類資産と相関性が低く、リスクを分散し、ポートフォリオを最適化する配置類資産である。権益市場の変動が大きく、安定収益の「資産不足」を背景に、公募REITsは投資家の配置需要を満たすことができる。また、市場需給の角度から見ると、中国公募REITsはまだ上場初期の成長段階にあり、すでに上場した公募REITs製品はすべて監督管理を通じて厳格に審査され、資産の品質が優れ、各種資金配置の意欲が強い。現在、すでに上場しているプロジェクトの在庫規模は小さく、流通盤の割合は高くなく、製品の供給には限りがあり、各種類の資金の公募REITsへの支持をさらに激化させている。
\u3000\u3000「監督管理のための政策は絶えず好調である一方、2022年の開年には財政部、税務総局は試行税収政策を発表し、北京はREITs試行政策と申告指導マニュアルを発表し、続いて国家発改と国家エネルギーがクリーンで低炭素エネルギーの公募REITs試行を推進するなど、投資家はREITsという新型製品の将来の発展にも自信を持っている。シェアが小さく、市場は供給不足の現象が現れ、また、最近のA株市場は調整を続けており、投資家も収益の安定した製品を配置する傾向にある」と述べた。博時 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 産業園REIT基金マネージャーの王伸楚氏は、政策と供給の角度から公募REITが爆発した原因を分析した。
中航基金不動産投資部も、REITs市場が爆発しているのは以下のいくつかの要素に由来すると述べた：1つはプロジェクトの底部資産が良質で、キャッシュフローが安定していることである。第二に、公募REITs市場の需給は不均衡で、「僧多肉少」の局面が現れた。第三に、株式市場、債務市場などの市場が低迷し、業界の輪動に明確な方向性がなく、穏健系投資品種が相対的に希少であり、より多くの資金が公募REITs市場に移転することを招いた。公募REITsの強制配当と資産増値の二重収益の特徴は投資家にとって非常に魅力的であり、今年に入ってからの預金公募REITs製品の明るい表現も、資金の注目を集めている。
5製品正等「準生証」
後続製品はまだ途中です
新REIT製品が発行されるたびに多くの資金が支持されていることは、このような特殊なリスク収益の製品の魅力を体現している一方で、REITが発展の初期にあるため、背後にある「希少性」も機関や個人投資家を積極的に支持している。
現在、各ファンドはREITsプロジェクトを積極的に準備しており、業界の積極性は非常に高まっている。一部の上場企業の公告も、後続のREITs製品が歩いてきていることを示している。
例えば、＊ Sinotrans Limited(601598) は最近公告を発表し、経営モデルを最適化し、生存資産を棚卸し、運営効率を向上させるため、＊ Sinotrans Limited(601598) は2022年6月15日に第3回取締役会第12回会議を開催し、「インフラ公募REITsの発行申請業務の展開に関する議案」を審議、採択し、会社がインフラ公募REITsの発行業務を展開することに同意した。
公告を見ると、同社は以下の所属会社がそれぞれ保有する6カ所の倉庫物流資産を基礎インフラプロジェクトとして、インフラ公募REITsの申告発行作業を展開する予定だ。上記倉庫物流資産の合計土地面積は約43.88万平方メートル、資産面積（倉庫面積と事務棟面積を含む）は約30.54万平方メートルである。
取引構造から見ると、1、中銀基金が基金管理者のためにインフラ公募REITsを設立し、同社またはその同一制御下の関連先は法律法規と監督管理規則の要求に基づいて、市場状況と結びつけてインフラ公募REITsの戦略的販売に参加する。
\u3000\u30002.アセットサポート特別プログラムを設定します。中銀資産管理有限公司が資産支援証券管理者として資産支援特別計画を設立し、管理し、インフラ公募REITs買収資産支援証券の全持分を取得する。
\u3000\u30003.プロジェクト会社の株式を譲渡する。資産支援特別計画の設立後、各プロジェクト会社（すなわち、インフラプロジェクトの現所有権者または派生分割などを含むがこれらに限定されない方法で形成された該当インフラプロジェクトを保有する会社）の100%株式をそれぞれ保有する特殊目的キャリアSPV社の100%株式を譲り受け、さらにインフラ公募REITsが保有資産支援特別計画の全持分を通じてインフラプロジェクトの全所有権を取得する。
\u3000\u30004.キャッシュフロー配分の説明。プロジェクト会社のキャッシュフローは、資産サポート特別プログラム借入利息、株主配当などを支払うことにより、資産サポート特別プログラムに支払いまたは割り当てられます。資産支援特別計画及びインフラ公募REITsの階層別分配を経て、最終的にインフラ公募REITs投資家（当社を含む）に分配を行う。
\u3000\u30005.インフラプロジェクトの運営管理。インフラ公募REITsの存続期間中、当社傘下の完全子会社である中外運瑞達（上海）サプライチェーン管理有限公司はインフラプロジェクトの運営管理機構として運営管理サービスを提供し、定期的に運営管理費を徴収している。
これに先立ち、 Huadian Power International Corporation Limited(600027) も公告を発表し、国家政策の呼びかけに応え、資本循環システムを構築し、「投資管理退」資金の閉ループを打破するため、2022年5月31日に第9回取締役第26回会議を開き、「インフラREITs申告活動の展開に関する議案」を審議、採択し、当社がインフラ公募REITs申告活動を展開することに同意した。明らかに、現在多くのREITsが路上にある。
基金君は上海と深センの2市の取引所から見て、現在すでに報告され、承認を待っているREITs製品は5に達し、上海と深センの取引所にはそれぞれ2匹、3匹がいる。
その中で、上交所の製品は中金厦門安居保障性賃貸住宅閉鎖式インフラ証券投資基金、華泰紫金江蘇交控高速道路閉鎖式インフラ証券投資基金、 Guotai Junan Securities Co.Ltd(601211) 臨港東久スマート製造産業園閉鎖式インフラ証券投資基金である。この3つの製品はいずれもすでに上交所からフィードバックを受けている。
その中で、中金厦門安居保障性賃貸住宅閉鎖式インフラ証券投資基金が対応する特別計画の名称は中金厦門安居保障性賃貸住宅インフラ資産支援特別計画資産支援証券であり、発起人（原始権益人）は厦門安居集団有限公司である。
一方、深交所の2つの製品はそれぞれ赤土革新深セン人材安住保障性賃貸住宅閉鎖式インフラ証券投資基金、鵬華クリーンエネルギー閉鎖式インフラ証券投資基金である。
その中で、紅土イノベーション深セン人材安住保障性賃貸住宅閉鎖式インフラ証券投資基金の主な原始権益は深セン市人材安居集団有限公司であり、特別計画管理者は深創投紅土資産管理（深セン）有限公司である。
基金君によると、業界内でも次のプロジェクトを積極的に準備しており、多くの基金会社では現在、複数の製品が推進されているか、今年続々と着地している。新たな備蓄プロジェクトには、倉庫資産、産業園、データセンター、フランチャイズ経営権などの多種のタイプが含まれており、多くは京津冀、長江経済帯、広東港澳大湾区などの公募REITs試行重点支援区域に位置している。
＊ 第一陣REITs解禁潮＊
初日の市場表現は安定している
昨年6月、第1陣の9匹の公募REITsが資本市場に本格上陸してから1年が経ち、6月21日に初解禁を迎えた。
データによりますと、今回9匹の公募REITsは合わせて22億件近くのファンドのシェアを解禁し、合計ファンド規模は110億元を超え、9匹の公募REITsの時価総額の30%を超えたということです。つまり、解禁はこの9匹の公募REITsの流通可能シェアを倍以上に増やすことになる。
これまでこれらのファンド会社は次々と関連提示性公告を発表し、関連ファンド会社も戦略投資家との意思疎通などの措置をとり、投資家の理性的な参加を導き、公募REITs市場の安定した運営を確実に維持してきた。これらの製品の初日の表現を見ると、全体の表現は安定している。
初日のパフォーマンスを見ると、この9匹のREITsは上昇も下落もあり、幅はほぼ±1.5%以内で、全体的に堅調だった。最も良かったのは赤土 Shenzhen Yan Tian Port Holdings Co.Ltd(000088) REITで、朝盤は一時3%を超えたが、急速に失地を回復し、最後の終盤は比較的良く、上昇幅は1%に達した。
他のREITs製品にも同様の表現があり、朝の取引開始時には一般的な表現があり、一部の製品の下落幅は3%、4%に達したが、急速に失地を回復し、全体の表現は安定しており、初日に解禁による売却圧力と価格の衝撃に耐えたことを示している。
実際、データによると、公募REITsの収益は俗っぽくない。2022年6月21日の終値までに、第1陣の9匹の公募REITの平均上昇幅は20.21%で、その中の収益は富国初の水務REITで、上場以来の上昇幅は36.72%で、全体の表現は比較的に良く、
多くの業界関係者は、現在の中国の公募REITs市場規模は小さく、中国公募にとってまた新しい製品タイプであり、一定の希少性があり、第1陣の公募REITsの表現を参考にして、市場競争力を備えているため、資金の人気を集めていると考えている。将来、中国証券市場構造の不断の完備に伴い、公募REITs市場の監督管理システムは日増しに健全になり、公募REITsの発展は急速な発展、資産の多元化、投資機構化、運営の専門化などの傾向を呈するだろう。
また、投資家に関連戦略投資家のシェア解消、流通手配などの状況を理解し、公募REITsの短期価格の変動を科学的かつ理性的に見て、決して風に乗って宣伝しないで、高プレミアムで関連REITsのシェアを買って投資損失をもたらすことを避けて、一方、投資家は自身のリスク受け入れ能力と製品のリスク収益特徴を明確にし、公募REITsの内在的な投資価値を重視し、理性的な分析判断に基づいて、REITsの投資価値を合理的に評価し、理性的な投資理念を確立し、このような製品の長期投資価値に注目することを提案した。
現段階から見ると、公募REITs製品は依然として希少であり、政策が市場拡大の支持に直面していることに加え、将来の公募REITsは依然として投資家に注目される資産カテゴリであると信じているが、試行が徐々に深くなり、市場が成熟していくにつれて、投資家も公募REITsの投資機会を段階的に理性的に見ることができると信じている。
