投資のポイント：
現在、不動産の下押し圧力は大きく、5月の販売は25.8%だったが、1-5月の分譲住宅の販売面積は前年同期比23.6%減少し、増加幅は引き続き拡大した。5月の住宅企業トップ100の操作面積は前年同期比-53%だった。5月の中長期貸付金は1047億元増加し、前年同期より3379億元減少した。不動産市場の「予想弱体化、需要不足、供給ショック」を反映した三重の圧力が高まっている。
市場に下押し圧力がある場合、政策は通常予定通りに到着する。
「政策の緩み」はいつ「市場の安定」につながるのか。本文は今回の政策の市場への伝導経路を重点的に整理し、下半期の政策空間を展望した。
政策が市場の安定に緩い伝導論理
政策の緩和から市場の安定まで、「自信を高める」、「てこを加える」という2つの過程を経験しなければならない。
第一段階：住宅購入の自信を高める
429政治局会議は今回の緩和の方向性を示した。4月29日、中国共産党中央政治局は会議を開き、「家は住むためのものであり、炒めるためのものではない」という位置づけを堅持し、各地が現地の実際から不動産政策を充実させ、剛性と住宅需要の改善を支援することを強調した。高層部の不動産への重視を体現している。
4つの要因は住民の住宅購入の自信に影響を与える。一つは期房の腐った尾である。住宅企業の危機は住宅購入者の住宅に対する自信を弱め、様子見気分を強めている。2つ目は収入の低下です。経済、雇用情勢は楽観的ではなく、住民の予防的貯蓄が増加し、供給切れの問題が懸念され、住宅購入の意思決定はこれまで以上に慎重である。第三に、疫病状況。住宅購入者の住宅購入、住宅選択、オフライン契約はすべて影響を受けている。第四に、住宅価格の上昇幅である。住民が買っても買わなくても下落し、住宅価格の上昇幅が緩やかになったとき、住宅購入者は様子見を選んだ。
政策の障害を調整してこそ、住宅購入の自信を作り直すことができる。行政政策、特に購入制限を緩和し、価格制限を変更し、税費を減少させることは、取引制限を効果的に減少させ、住宅購入意欲を強化することができる。
第二段階では、レバーを加えて、直接的な購買力を形成する。
金融政策、特に頭金比率、ファーストスイートの認定基準、貸出金利に対して、効果的に購買力を高めることができる。
下半期の政策空間の展望
歴史的に見ると、中国の不動産下落はこれまで全国レベルの大きな力の緩みを伴ってきた。
2008年10月22日の中央銀行のニューディールは、貸出金利の下限を貸出基準金利の0.7倍に拡大した。2014年に国は住宅ローンの認可基準の見直し、中央銀行の金利引き下げなどの政策を打ち出した。
2015年に頭金比率基準を引き下げ、営業税を減免し、再び金利を引き下げた。2016年の不動産契約税、営業税の減免。最近の政策緩和はこれまでと比べても余地がある。
しかし、歴史は決して簡単には繰り返されず、今回と過去は異なる。
特に、一部の一二線都市の不動産政策は依然として厳しく、さらに緩和する余地がある。しかし、今年に入ってから、これらの都市の住宅価格の上昇圧力が存在し、政策の調整には慎重になるだろう。
全体市場は下落しているが、高エネルギー級都市の住宅価格は依然として堅調で、「住宅価格の上昇」は「規制緩和」の最大の妨げと懸念である。北京を例にとると、2022年5月の新築商品住宅価格指数は同月比5.9%、中古住宅価格指数は同月比5.3%だった。2022年6月14日現在、北京の分譲住宅の成約件数は53249件、中古住宅の成約件数は71274件で、成約件数は2019年の疫病前の水準に戻った。
将来の政策空間の上で、1つは厳格な購入制限措置を最適化することである。一部の都市では、この調整を経て、住民の住宅購入はより理性的で、投機型需要は残りわずかで、一部の注目都市の不動産市場は健康に戻り、一時的な購入制限政策に緩和の余地がある。2つ目は価格制限を撤廃することです。価格制限政策の登場背景には、住宅企業の地価上昇や住宅価格の上昇幅の早さがある。現在、住宅企業の土地取得意欲が低く、多くの都市の住宅価格調整の目的はすでに予想された効果に達しており、この臨時的な措置の使命は基本的に完成し、適時に適切にできるだけ早く価格制限を撤廃すべきである。
これまでよりも政策が的確になるだろう。各地では「住宅不炒」の基調を揺るがすことなく、剛需、改善などの自住型需要に住宅購入の利便性を提供することが多くなるだろう。例えば、賃貸政策と結合した「賃貸住宅交換票」、出産政策と結合した「多胎住宅増加票」、養老政策と結合した「親親住宅増加票」。さらに、注目都市は中古住宅市場に対して社会保障の要求を引き下げ、新市民の住宅購入需要を満たすと同時に、「新たに番号を振って利益を得る」という投機需要を塞いでいる。
金融政策では、頭金比率、ファーストスイート基準認定、貸出金利に調整余地がある。
頭金の割合では、高エネルギー級都市の2セットの頭金の割合が一般的に高い。例えば北京の普宅60%、非普宅80%、上海普宅50%、非普宅70%。深セン普宅70%、非普宅80%。上海を例にとると、140平米を超える住宅はすべて非一般住宅である。面積が140平米未満の場合は、住宅が位置する位置と住宅価格で区分され、内環内は住宅価格450万を境界とし、内環と外環の間は310万を境界とし、外環外は230万を境界とする。住宅購入業の改善需要であれば、一般的な総価格は一般的な住宅需要を満たすことが難しく、多くは70%の頭金比率を支払わなければならない。浦東北蔡の正常な3つの住宅を例にとると、総価格は一般的に8001100万で、頭金は560770万を必要とし、住宅交換の圧力が大きい。
最初のスイートルームの認定基準では、現在、一部の都市の最初のスイートルームは「住宅を認めてローンを認めている」と認定し、「住宅を認めてローンを認めている」基準は融資記録まで厳格で、2つのスイートルームの頭金の割合は比較的高く、合理的な住宅交換の改善需要に対して誤傷を形成しやすい。
住宅ローンの金利は依然として高い。一方、政策の下限に比べて金利緩和の余地が大きい。5月15日の中央銀行、銀保監会の「差別化住宅貸付政策の調整に関する問題に関する通知」によると、普通の住宅をローンで購入した住民世帯に対して、最初の住宅ローン金利の下限はLPR-20 bpで、2つの住宅ローン金利の下限はLPR+60 bpであった。しかし、各地ではまだ一般的に行われていない。一方、実際には現在、各都市の加点は政策要求の下限を一般的に上回っている。例えば、一線都市の北京では、最初の住宅ローン金利はLPRプラス55、105 bpだった。
市場の暖かさが戻るのを待つ。
リスクは住宅購入政策が予想されたリスクに及ばず、経済が予想を超えて下行リスク、データ統計偏差リスクを提示する。
