「まず利息をつけてから本を買う」「住宅購入前の3年間は利息だけを返す」……コロナ禍期間中の住宅購入者のローン初期返済圧力を緩和するため、最近、複数の銀行が住宅ローンの柔軟な返済措置を革新し、従来の「等額元金」「等額元利」の2つの伝統的な返済方式の制限を突破した。6月23日、北京商報の記者は、住宅購入者の救済をさらに進めるため、安徽地区のある国有大手行がこのほど、「尾金満期払い」「入居返済」などの返済方法を普及させ始めたことを明らかにした。多様な住宅ローン返済方式は住宅購入者に便利さを提供することができるが、住宅購入者も選別をしっかりと行い、自分のニーズに合った返済方式を選択しなければならない。
大行は「最終支払期日」と「入居返済」 を押します。
温州では「家を買う前に3年は利息だけを返す」という話題がまだ止まらず、ある国有大手銀行も安徽地区で「先に入居してから返済する」「最後の元本は返済が遅れる」という住宅ローンの柔軟な返済政策を打ち出した。
6月23日、北京商報記者は安徽省阜陽市の複数の Industrial And Commercial Bank Of China Limited(601398) ネット関係者から、 Industrial And Commercial Bank Of China Limited(601398) 本店はこのほど、「個人ローンによる抗疫病救済支援に関する事項に関する通知」（以下「通知」と略称する）の要求を印刷、配布し、各行は属地と結びつけて実際に「尾金満期払い」「入居返済」などの返済方式を普及させ、疫病下で住宅購入者ローンの初期返済圧力を緩和することができることを明らかにした。
Industrial And Commercial Bank Of China Limited(601398) 阜陽市の一網点の個人ローン関係者が提供した情報によると、「尾金満期払い」とは、借り手がローン金額の一定割合で尾金を保留することができ、残りの金額はローン期間内に「等額元利」または「等額元金」方式で返済することができ、尾金利息は月（期）で返済し、尾金元金は繰り上げ返済またはローン満期時に清算することを意味する。
「入居返済」返済法とは、借り手が財産権住宅を購入したり、同行と住宅ローン提携契約を締結し、開発者がローンに段階的な保証保証保証を提供する期間住宅を購入したりした場合、購入した不動産が入居するまで、ローン元金の返済を見合わせることができ、ローン金利のみを返済する返済方法である。「入居返済」返済法は個人住宅ローンに適しており、元金の猶予期間は1年を超えず、期間住宅を購入する元金の猶予期間は一般的にローンが発行された日から住宅購入契約に約束された住宅引き渡し日までである。
『通知』では、この銀行は、顧客マネージャがマーケティングの過程で顧客にこの返済法を正確に紹介することを要求しており、ローン申請やローン契約などの資料には「入居返済」の文字がない。
「預金ローンは現在、この2つの業務の取り扱いをサポートしておらず、新規融資のみが取り扱い可能で、現在の製品が発表されている間は、住宅購入者は申請でき、6月末には業務を行うことができる」。上記の個人ローン関係者は言う。
Industrial And Commercial Bank Of China Limited(601398) 今回の普及に対して、「尾金満期払い」と「入居返済」の2種類の返済方式は、諸葛住宅探しデータ研究センターの関栄雪アナリストは北京商報の記者の取材に対し、今回の同行が打ち出した「尾金満期払い」と「入居返済」政策はいずれも比較的に斬新で柔軟な返済方式に属し、現在の住宅購入感情が依然として低いことを緩和する方法の1つであり、住宅購入者の短期資金圧力をある程度軽減することができる。
＊ 全体の返済負担は減少していない＊
今年に入ってから、すでに多くの銀行が住民の合理的な住宅需要を不動産政策の標的として支持し、住宅購入者の負担を下げるためのさまざまな措置を講じ、これまでの「等額元金」「等額元利」の2つの伝統的な返済方式を突破した。
例えば、温州支店はこれまで、「安住ローン」という住宅消費金融サービス製品を発売して話題を呼んできた。ローン期間が10年（含む）以上の最初の住宅ローン購入者が「安住ローン」を申請するには、「まず利息をつける」か「少量の元金に利息をつける」などの柔軟な住宅ローン返済方式を選択することができ、柔軟な返済方式は最長3年に達することができ、つまり、借り手は最初の3年間は利息だけを返すことができる。4年目から元金を分割して利息を支払う。
江門農商行も最近、住宅ローンの購入者は10年以上の住宅ローンで柔軟な返済方式を採用することができ、借り手は3年前に毎月利息を返済するだけで、残りの期限とローンは分割返済方式を採用することができ、つまり、ローンは3年前に「利息を払うだけで元本を返さない」ことができる。
最初の住宅を購入し、住宅ローン100万元、ローン期間20年、現行の年利率4.25%で計算し、「等額元利」返済方式を採用し、1-3年目の住宅購入者の毎月返済額は6192元で、江門農商行の「楽居ローン」業務を行う住宅購入者は毎月3542元の利息を返済する必要があるだけだ。
また、上記の＊ Industrial And Commercial Bank Of China Limited(601398) が打ち出した「尾金満期払い」と「入居返済」政策を見ると、貸付金額100万元、20年、金利4.25%、等額返済方式を例に、「尾金40万元最終期払い」を採用し、住宅購入者の毎月の返済金額は513208元で、通常の等額返済方式より毎月106026元少ない。「入居返済」を採用し、最初の12カ月間の住宅購入者の月額返済額は354167元で、通常の同額返済方式より毎月265067元少ない。
月の返済額を見ると、複数の銀行が打ち出した柔軟な返済方式は確かに住宅購入者のローン初期圧力をある程度緩和したが、長期的には実質的に住宅購入者の「マイナス」にはならなかった。易居研究院シンクタンクセンター研究総監の厳躍進氏は、このようなモデルは住宅ローン製品の多元化、柔軟化の重要な体現であり、「先利後本」であれ「尾金満期払い」「入居返済」であれ、住宅購入者の前期の住宅ローンの圧力は非常に小さくなり、住宅ローン返済方式を合理的に計画する重要な体現でもあると考えている。
「しかし、注目すべきは、類似の革新には多少の疑問があることだ」。厳躍進氏は、例えばお得に見えるかもしれないが、実際に計算すると、初期融資の圧力は小さくなったが、後の金利はかえって高くなったと強調した。実際にはどの返済モデルでも、時間に応じて割引計算を行うと、すべての返済の元金と利息が割引されて戻ってくるのは、実はローン元金であり、月給返済モデルを革新することで、月給負担と月給返済能力をよりマッチングさせることができるにすぎない。
適用範囲に制限があります
今年5月、「最初の住宅ローン金利の下限調整」と「5年以上のローン市場のオファー金利（LPR）の引き下げ」の二重パッケージが下発され、現在、多くの地域で最初の住宅ローン金利の最低4.25%という基準が一般的に実行されている。政策の利益の下で、多様な返済方式が住宅購入者に便宜を提供しているが、住宅購入者も選別しなければならない。
上記の＊ Industrial And Commercial Bank Of China Limited(601398) 阜陽市の1つのサイトの個人ローン関係者は、「この政策は主に疫病期間中に影響を受けた収入が比較的弱い住宅購入者を対象としている。もし個人または夫婦双方が安定した収入があれば、この返済方式は必ずしも適切ではなく、『尾金満期払い』であれ『入居返済』であれ、集中的に返済する圧力があるが、『同額元利』返済方式は利息の支払いが少ない方式である」と紹介した。
「『先利後本』や『少量元金に利息を加算する』などの返済方式を採用するのは前期の返済額が減少しただけだが、元金の返済後は『同額元利』の返済方式に比べて返済額が多くなり、後期の返済圧力が大きくなるため、住宅購入圧力を緩和する効果は比較的に温和である」関栄雪氏が述べたように、長期的に見ると、銀行のこのような革新的な住宅ローンサービス方式は元金返済後のものであるため、短期資金の圧力を軽減するのに役立つことが多く、このローンサービスは現在、疫病などの影響を受けて就職や賃金が一時的に挫折したり下落したりしている住宅購入者に適している。
「住宅購入者は自分で吟味して、お得だと感じることができ、少なくとも1つの選択権を得ることができます。つまり、よりマッチした月給返済モデルを選択することができます。また、このようなやり方は、住宅購入者の住宅購入とローン返済を誘致し、住宅購入後の5年間で住宅購入者のストレスを最小化するよう努力することで、懸念が最小限になり、住宅購入と住宅ローンの申請にも積極的になるでしょう」厳躍進は言った。
