中国の大手証券会社の研究所から報告されるため、個人投資家と機関投資家の情報格差が少なく、個人投資家は上場企業のファンダメンタルズの変化をいち早く把握することができます。
現在、業界全体としてキャッシュ・フローが逼迫しており、財務上および経営上のプレッシャーが高まっています。 21年度末の不動産セクターの金融資金は1.3兆元で、前年比11.8％減、5年ぶりのマイナスとなった。これは、昨年後半の信用収縮に販売不振が重なり、販売端の収益が悪く、不動産企業の資金不足が原因で、金融キャッシュフローが初めてマイナス（3297億元減）になったことが主な原因である。 不動産企業の財務キャッシュフローは、21、22Q1と連続して純流出を示したが、これは債務返済の波が到来し、不動産企業の債務返済費用が増加したことと、業界のデレバレッジが継続し、不動産企業の財務規模の拡大が鈍化し、成長率が債務返済需要より低くなったことが一因であった。 財務キャッシュフローのうち、借入金による収入＋社債発行による収入／借入金返済による支出は、21年度に0.93と過去最低となり、22Q1には1.10とやや回復したが、依然低い水準にある。
高い債務残高、債務返済需要の増加、資金調達の縮小により、不動産企業は短期的にはまだ債務返済の圧力が大きいと思われます。 主な債務残高から見ると、不動産企業の現在の有利子負債規模は17兆2千億元に上る。 不動産企業の現在の有利子負債は銀行ローン、債券、信託などである。不動産開発ローンの残高（22年3月末12兆5600億元、73％を占める）、中国債券の残高（22年6月末1兆8100億元、11％を占める）、海外債券の残高（22年6月末1兆2400億元、7％を占める）、不動産業界に投資する信託の残高（22年3月末1兆5700億元、7％を占める）は、3月末で2兆5千億元となり、不動産業界の中で、この比率は高い。 1兆5,700億元、9％）。
各種債務の満期返済について、22年下半期に満期を迎える債務の57％が債券、64％が民間不動産企業である。22年下半期の中国と海外の債券と信託を合わせた満期は約6540億元（うち中国債券35％、海外債券22％）、23年上半期と下半期はそれぞれ5741億元、3915億元である。22年の 下半期における中国外債の償還額の64％が民間不動産企業、11％が中央企業、25％が地方国有企業であり、さらに不動産企業上位30社が40％を占めている。 来年、中国の外債満期の70％は民営不動産企業によるもので、TOP30の不動産企業が44％を占めています。 外債と信託の満期は、7月が1310億元で70％、8月が1117億元で60％、中央企業、地方国有企業、民間不動産企業の満期は、7月が7%、30%、63%、8月は20%、29%、51%である。 民間企業に対する債務返済の圧力は引き続き厳しいものがあります。
では、住宅企業に対する債務返済の圧力はどの程度なのだろうか。 二次元から見るのです。 まず、硬直的な設備投資の割合である22 。債券＋信託の発行/償還は、22年上期は73％で、21年上期の118％、21年下期の83％を大きく下回っている。 各種負債満期規模＋不動産投資）／不動産企業の代わりの資金という観点から見ると、22Q2～Q4の不動産企業の資金圧力は比較的大きいと言える。 不動産企業の設備資金が上期の成長率（-25.3％）を継続すると仮定すると、通期で2.1％の成長率から下期は121％（第3四半期125％、第4四半期117％の見込み）となり、不動産投資は過去最高となると予想されます。 第二に、月平均の負債サービス資金ギャップ。 21年下半期以降、不動産企業は新規の借入金返済のための借入金が大幅に減少したため、満期を迎えた借入金返済を主に売上高に依存している。 業界の現在の債務返済資金ギャップを試算したところ、現在の融資・販売環境が改善されないと仮定すると、不動産企業の社債＋信託の月次純返済額は下半期に平均370億円程度となり、その他の満期債務と重ねると、さらに高い水準の純返済規模になると予想されます。 22年上半期のデータでは、中国以外の債券・信託の純返済額が満期規模の34％を占めている。 上半期の純返済比率が継続すると仮定すると、23年度上半期の月平均純返済額は325億元、下半期の純返済額は222億元となります。 当社の試算では、22年度の月次純返済量／売上高収益率の平均は6.3％～15.7％の範囲にあり、これは歴史的に高い水準にあり、少なくとも業界全体では大きな資金ギャップがあることを示しています。 売上高還元率を30％と仮定すると、22年下半期には月平均3,533億元の売上高還元が可能であり、正味の返済量／売上高還元率は10.5％となります。 売上高還元率を20%、40%、50%とした場合、月々の純返済額/売上高還元率の平均は15.7%、7.9%、6.3%となります。 下半期も売上が予想を下回るようであれば、債務返済の資金ギャップはさらに大きくなります。
有利子負債の増加率が厳しく管理されている現在、不動産企業も買掛金や手形などのサプライチェーン・ファイナンスの満期への圧力に注意を払う必要があります。 不動産セクターの支払手形は、17年から20年にかけて50％以上の割合で増加しています。 コマーシャルペーパーの債務不履行が頻発し、不動産企業のリスクが恒常化していることから、不動産企業の支払手形は21年度末に前年同期比13.9％減、22Q1には前年同期比42.4％減と急減しました。 上海手形取引所の開示によると、22年以降に不動産プロジェクト会社のコマーシャルペーパーを持続的に延滞した件数は、1月の135件から6月には1666件に急増し、延滞したコマーシャルペーパー会社のうち24.0％から62.5％を占めたという。 サプライヤーは、危機に瀕した住宅企業のコマーシャルペーパーの受け入れを停止し、あるいは住宅企業の支払い比率やペースに対するより高い要求を打ち出し、中には流動性に窮した住宅企業の信用行為を避けようとしてキャッシュアンドキャリー取引を採用するところもあり、これまで住宅企業が非常に頼りにしていたサプライチェーンの融資ルートが制限されることになりました。 延滞したコマーシャルペーパーは、不動産企業の流動性不足を意味し、それはしばしば債務不履行の前兆であり、その後の不動産企業の流動性と支払い圧力はより大きくなると考えています。
[本日の締めのコメント】です。］
市場全体のパフォーマンスとしては、本日（7月29日）、神湾不動産セクターは1.69％下落し、CSI300の相対リターンは-0.38％、ハンセン不動産セクターは1.13％下落し、ハンセン指数の相対リターンは1.13％となっています。 神湾不動産セクター、中央企業、地方国有企業、民間企業がそれぞれ平均-2.51%、-1.05%、-1.88%上昇し、下落した。 インテリジェントロジスティクス、コールドチェーンのコンセプトのために、 Guanghui Logistics Co.Ltd(600603) は、3日連続で上昇した株式。 中央銀行は本日、住宅関連融資データを発表し、第2四半期末の不動産開発融資残高は前年同期比0.2％減、伸び率は第1四半期末より0.2ポイント低く、個人住宅融資残高は前年同期比6.2％増、伸び率は第1四半期末より2.7ポイント低く、初期の信用支援がまだうまくいっていないことを反映しています。
個別銘柄の業績では、本日の主要A株不動産会社の平均騰落率は-3.04％で、上位3位の China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、 Gemdale Corporation(600383) はそれぞれ0.88％、-1.83％、-1.84％の上昇・下落と、いずれも安全度の高い不動産会社のトップであった。 昨夜の発表では、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は中国商務平安資産と戦略的協力協定を締結し、40億ドルの協力意思金を受け取り、株式資産の再生や不良不動産企業の救済などの分野で協力を確立する、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) は株式報奨制度の行使結果を公表、 Gemdale Corporation(600383) は市場の信頼維持のために社債を継続購入する意向を表明した。 本日の国内住宅株の主流は平均-2.50％の上昇と下落、トップ3は越秀プロパティ、中国資源ランド、C&D国際集団で、それぞれ1.21％、1.50％、1.65％の下落と、中央有力・地方国有企業の堅調な推移が目立つ。
