[本日の質問
今年2回目の主要都市での集中競売は、質の向上と量の減少が続き、プレミアム率がやや低下し、競売中止の現象がやや改善され、全体的に横ばいの熱気に包まれた。 8月15日現在、22の重点都市のうち19都市で第2回集中競売が終了し、鄭州、瀋陽、長春はまだ第2回集中競売を発表していない。 1) 取引規模から見ると、19都市の第2回集中競売では合計401件の宅地が売却されており、今年最初の19都市に比べて6.6％増、総売り場面積では3875万平方フィートで第1回より6.0％増となっている。 (3) 地方土地供給規則の緩和と土地取得基準の引き下げにより、土地の流出現象は引き続き改善し、流出率は5.8％となり、第一陣より3.6ポイント減少した。 全体の地上げ熱は横ばいで、プレミアム率は64.1％と第1回より4.0ポイント上昇、トップ率は21.7％と第1回より2.0ポイント低下、平均プレミアム率は3.6％と第1回より0.9ポイント低下（第1回との比較はいずれも19都市、第1回のデータはこちら）。 鄭州、瀋陽、長春は第1回目のデータから除外されている）。
土地競売の規則については、今年の第一陣と比較して、9都市でほぼ横ばい、8都市で緩やかな緩和、2都市で緩やかな厳格化が行われた。 北京、青島、杭州、武漢は、企業の土地取得意欲を高めるため、参加資格の引き下げや土地区画の利益率の引き上げなど、土地競売のルールを緩やかに緩和している。 長沙と寧波は、土地競売の規則を緩やかに強化した。 済南、天津、無錫、重慶は第1回とほぼ同じであった。
都市別では、取引規模は南京がトップ、ランドプレミアムは上海がトップとなり、多くの都市で地域熱が大きく分かれた。 1) 取引規模を見ると、第一陣と比較して、竣工建築面積は12都市が増加、7都市が減少している。 中でも南京は供給規模の拡大の影響を受け、総GFAが322％増の443万㎡で19都市中トップ、青島は153％増で2位、成都は421万㎡で取引総GFAで2位だった。 2）土地プレミアムという観点から見ると、第2陣集中土地競売取引では上海、南京、杭州、北京、成都が上位5都市で、総量は (3) 地価水準については、第1回に比べ、半数近くの都市で平均床面積が上昇している。 増加率で見ると、上海、広州、青島の平均床価格は第一陣と比較してそれぞれ68.6%、42.5%、40.5%増加し、不動産企業の熱意を高めるために、政府はより多くの優良な土地区画を取り出した。絶対額で見ると、北京の今回の床価格は1平方フィートあたり約34,522元で、集中土地供給以来新記録となり、主にこの集中土地供給で現れた高額土地区画は30%近くを占めて、全体の床価格が上昇し、1平方フィートあたりの床価格は、第一陣の平均床価格に比べ、30%近く上昇した。 (4) 保険料率で見ると、深圳と合肥の保険料率は9.3％と7.9％で、それ以外は7％以下であった。 深センでは、今年の第1陣と昨年の3陣の土地区画の価格と比較して、今回の16区画のほとんどは制限価格が上昇しており、不動産企業の参加意欲もある程度高まっている。 武漢、重慶、天津のプレミアム水準はそれぞれ1.0%、0.5%、0.0%と低水準であった。 第1回と比較すると、10都市で保険料率が低下した。 中でも広州は、中心部に位置する優良な土地区画の割合が増加し、不動産企業の取得に参加する意志が強まったことなどから、第1回に比べ最も保険料率が上昇し、全体の保険料率は6.6％と第1回に比べ5.6ポイントも上昇した。
不動産企業の観点から、国有企業と中央企業は依然として土地取得の主力であり、より質の高い資源の取得に焦点を当てる。2022年第2陣の集中土地競売は、フルキャリバーの土地取得量に応じて、地元の国有企業、中央企業、民間企業が54％、29％、17％を占めている。 中央国有企業が依然として市場での土地取得の主力であり、土地取得の態度は全体的に慎重で、地方国有企業の占める割合が最も高い。また、民間企業の占める割合は、第1陣の土地取得床面積が20％と10ポイント少なく、集中競売制度の実施以来、民間企業の土地取得割合が最も低い一括であった。 中央企業の平均価格は1平方フィートあたり18,407元、最高プレミアム率は6.90％で、第1陣と比べ平均価格は15.3％、プレミアム率は5.87ポイント上昇した。地方国有企業のプレミアム率と平均価格はそれぞれ1.15ポイント上昇し2.42％、1平方フィートあたり12,940元、民間企業の平均プレミアム率は1ポイント上昇し 民間企業の平均プレミアム率は1.53ポイント上昇の4.71％、物件の平均価格は第1陣と比べ8.8％下落の1平方フィートあたり12,154人民元となりました。 不動産企業の販売規模によると、上位30社の土地取得数は23％を占め、第1陣と基本的に同じで、昨年の第3陣と比較すると13ポイントの大幅増となった。
土地取得額の上位を占めるのは、やはり中央国有企業である。 今回の土地取得の上位の不動産企業は、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、中国資源土地、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、越秀財産、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 、中国海外発展で、土地取得額はそれぞれ425、37、365305、225165億元であった。 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 以外は、すべて中央国有企業である。 今年、上記6社の不動産企業が行った集中競売の第1陣＋第2陣は、それぞれ644億元、518億元、599億元、365億元、418億元、475億元であった。 このうち、ポリ、中国資源、中海、招商は昨年の集中競売の土地取得額でもトップ10に入り、集中競売の投資全体は比較的安定した投資ペースを保ちながら、より力強さを増した。
不動産企業のレイアウトを見ると、1） Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) は最も広範な投資レイアウトを持ち、11都市に進出している。 残りの上位30社のうち、5都市以上の不動産企業には、越秀プロパティ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中国資源土地、中国海外発展が含まれている。 残りのトップ30の不動産企業のうち、越秀プロパティ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中国資源ランド、中国海外ランドは、華孚、C&D、金茂、龍朋、万科の2〜4都市を買収している。 (2） Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) は、最も地域の育成に焦点を当てた不動産企業、杭州単一都市の土地取得に集中土地競売の第二バッチは225億元に達し、今年は杭州の土地投資（第一バッチ+第二バッチ）418億元を投資している、ホームベースの優位性を統合し続けます。
[本日のクロージングコメント】をご覧ください。］
本日（8月18日）の市場全体のパフォーマンスから、神湾不動産セクターは1.04％下落し、CSI300のリターンが-0.17％、ハンセン不動産セクターは0.76％下落し、ハンセン指数のリターンが0.04％と相対的になっています。 神湾不動産セクターは平均0.90％、中央企業は0.97％、地方国有企業は1.30％、私企業は1.30％下落した。 今日、このセクターが後退したのは、最近世界各地で頻発している不動産企業に対する救済政策と、中国債券信用強化投資公司が民間不動産企業の債券発行に保証を提供するモデルの効果がまだ現れていないためである。
個別銘柄のパフォーマンスでは、本日の主要A株不動産会社の平均騰落率は-1.69％で、トップ3は Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、 China Vanke Co.Ltd(000002) 、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) でそれぞれ0.29％、-0.53％、-0.92％の上昇となり、万科は10株あたり支払う現金配当額を9.70元から9.76元へ引き上げる発表を出した。 本日の国内不動産主流銘柄は平均-2.42％の上昇・下落で、トップ3は美的土地、中国資源土地、龍虎集団で、それぞれ-1.17％、-1.30％、-1.62％の上昇・下落である。 民営企業のモデルである美的土地と龍虎集団の下落幅は比較的小さく、中国債券信用強化投資公司が民営不動産企業の発行する債券に保証を提供するというニュースが発酵していることが引き続き影響した。
